辦理房屋委托公證要注意的幾個問題

隨著房價的節節攀升，購房已變成人們理財的首選方式，房屋買賣的活躍使得出售房屋委托公證的數量劇增，為此司法部也專門制定了《辦理房屋委托書公證的指導意見》，來作為公證員辦理此類公證的操作規范?！兑庖姟返诙l：房屋委托書是指委托人為了授權他人代為辦理房屋的購買、出售、互換、繼承、接受遺贈、租賃、抵押等事宜而單方簽署的法律文書。第三條：委托人申請辦理房屋委托書公證，應當親自向公證機構提出，不得委托他人代理。第十一條適用《公證程序規則》第三十六條的規定：辦理房屋委托書公證的，委托人應當提交下列材料：①委托人的身份證件和資格證明；②房屋委托書文本；③房屋委托書所涉及的房屋權屬（權利）憑證原件，但購買房屋的除外；④處分已設定抵押權的房屋，提交抵押權人同意處分的書面材料；⑤法人或者其他組織申辦房屋委托書公證，按照法律、法規或者章程規定需要審批的，應當提交股東會（董事會）決議或者有關部門的批準文件；⑥監護人申請辦理以處分被監護人所有的房屋為內容的委托書公證，應當提交享有監護權的證明材料以及為被監護人利益而處分房屋的保證書。毫無疑問，委托書公證給當事人提供了不少便利，然而由此出現的問題，也不容我們忽視。有個別人為了私利，弄虛作假，欺騙公證處，利用公證書騙取錢財，無形中給真正的房主造成了損失，也嚴重地損害了公證形象。下面，筆者就近幾年來辦理房屋委托公證的心得，提出幾點注意事項，僅供參考。

一、要注意對當事人提供的委托書格式及內容進行審查

當事人提供的委托書形式多樣，內容五花八門，作為公證員在辦理該公證前應嚴格審查。有些委托書的內容與委托合同混淆，除了有委托人簽名外還有受托人簽名，公證員應建議把受托人簽名事項刪掉。有些委托書中出現“因辦理上述委托事項的一切費用及相關法律責任由受托方承擔”的內容，公證員建議應由委托方承擔。這兩種情況，明顯違背了委托書是單方法律行為，是委托人的單方意思表示并承擔法律責任的規定。還有些委托書上受托人眾多，一份委托書上有十幾個受托人，而且每個受托人權利一樣，都可以處理所有委托事項，公證員應告知當事人這樣操作的巨大風險，建議修改委托書格式，刪除不必要內容。

二、要注意對當事人提供的證件進行審查

有些不法分子常常采用偽造或變造的身份證，假冒他人來辦理出售房屋委托公證，一旦由于公證員的疏忽為其出具了委托公證書，則他人的房屋將被迅速變賣，房屋所有人的權益將受到損害。因此，做好一代證和二代證的識別工作就顯得尤為重要，身份證的審查應該是每一個公證員所應具備的一項基本技能，公證員應當掌握身份證的一般防偽標志的識別方法。我們公證處配備了一代、二代身份證識別系統，一旦出現儀器無法識別的身份證，則進一步到網上查詢，若網上也無法查詢，則要求當事人重新辦理身份證或辦理臨時身份證再來辦理公證。也有的當事人找不到相似的人冒充另一方，就謊稱身份證已遺失，拿來了派出所的戶籍證明（附照片），經對照，來人和照片上的一致，似乎沒什么問題，但總覺得不怎么踏實，如果公證書就此辦理，那就有可能出錯了。于是到派出所核實了戶籍證明的真實性，后來弄清楚了，原來當事人在派出所有熟人，貼上了與本人照片不符的戶籍證明，這就需要公證與公安部門溝通好，努力把好證件審查關。

三、要注意對當事人的身份進行審查

有些行騙者利用和房屋所有人的特殊關系，取得了房屋所有人的身份證、戶口本、結婚證和房產證，然后找和房屋所有人長相相似的人來做委托公證，很多受害人在房屋已被出售后還蒙在鼓里。也有的房屋所有人夫妻雙方對房屋處置意見不一致，就臨時找一個長相相似的冒充另一方。作為公證員在辦理公證前必須要做的工作就是核對當事人的身份，這個工作特別重要。這里難度較大的是一代證中公證當事人的識別，有些當事人的一代證是長期，已經用了幾十年了，身份證上的照片和前來公證的人肯定是有些出入了。碰到這種情況就比較難處理，身份證肯定是真的，來的人是不是真的呢？曾經就有這樣一對夫妻，前來辦一份委托公證，要出售湖南老家的房子，證件齊全，都沒有問題?？蓪τ谄拮拥哪挲g，身份證上是五十一歲，可來的人似乎有點年輕，怎么看也不像五十一歲的人，最多四十歲，說長得不像吧，仔細再跟身份證上比較，又有點像。到底是不是本人，再繼續審核，當看到結婚證時，找到了佐證，這是一份六個月前才補領的結婚證，結婚證上女方的照片很顯然跟來人有出入，一個人不可能在六個月之后反而變年輕了很明顯，來者不是本人。

四、要注意對當事人的民事行為能力進行審查

在辦理房屋委托書公證中，有一類人是需要特別注意的，那就是已經達到法定年齡，但由于身體或精神方面的原因，無法獨立行使民事行為。一般來說，對于無民事行為能力人比較容易識別，而對于限制民事行為能力人，則相對困難一些。這些人一般來說在家已接受了“培訓”，對公證員的詢問不會存在太大問題，若不仔細處理，頂多是認為讀書不多，懂的不多。對這類人應該怎么辦呢？首先，要注意觀察每一個前來辦證的當事人還有陪同者，這類人一般話不會多，你會發現陪他一起來的人特別活躍，陪同者會解釋給你聽，他不太懂的這些程序，有什么表格我來幫他填好了。這時，先讓當事人放松下來與他聊家常，聊著聊著，話多起來了，可疑的地方也就出現了，再與當事人有針對性的個別交流，就會取得事半功倍的效果。

五、要注意房屋委托公證是否被非法利用

在辦理委托公證的過程中，承辦人發現房屋出售委托書已經越來越偏離其本來面目，被一些不法分子所利用。主要表現在委托人和受托人之間根本不存在委托與被委托的關系，而是借貸關系。也就是說，名為委托，實為借貸。例如，出借人放款給借款人，對借款人能否還款存在擔心，去辦理抵押登記吧，又嫌時間太長，手續繁瑣且費用較大，于是就到公證處來辦一份委托出售房屋的公證，若借款人到時不能還清欠款，就由出借人出售借款人的房屋來抵債。這類公證隱蔽性較強，公證員不易識別。但這樣的委托公證并非當事人的真實意思表示，與委托書的辦證要求相違背。因此需要公證員在辦證過程中，要反復審查當事人提供的材料，仔細詢問當事人。一般來說，這類公證有一個特點，那就是來的人特別多，除了房屋所有人以外，總還有兩三個人一起陪著來的，而且出售房屋的往往對具體怎么辦不太清楚，有些當事人甚至對前來辦理什么公證也不是很了解。也有出借人和借款人商量好了一起來的。遇到可疑的最好采用各個擊破的方式，一個一個的詢問當事人，這樣容易找到破綻，發現問題。

總之，“公證無小證”，無論什么公證都應謹慎對待，看似普通的房屋委托公證，若稍不留心，就有可能叫公證員載個大跟頭。公證員不僅要熟悉相關的法律知識，更應在辦理公證的實踐中總結與積累經驗，還要擦亮眼睛，用智慧武裝頭腦，把每一件公證辦成鐵證，使每一份公證書發揮應有的法律效力。

作者簡介：

郭遠朝（1962.5.9～），男，1989年畢業于齊齊哈爾市教育學院中文系，2000年畢業于黑龍江省干部行政學院法律系、從事公證工作22年。