關于房地產委托書公證的幾點思考

摘 要 正確理解房地產委托書公證的內容，正確適用房地產委托書公證的辦證依據和辦證規范，全面掌握房地產委托書公證中的一些注意事項，公證員要不斷積累辦證經驗，不斷提高專業素養，提高專業能力，從源頭上確保公證質量，避免辦證風險的發生，減輕公證員的執業壓力。

關鍵詞 房地產 委托書 公證 依據 注意事項

作者簡介：劉義鋒，山東省東營市河口區司法局，三級公證員，研究方向：公證實務操作。

中圖分類號：D926.6 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.12.042

授權委托書公證是公證業務領域的常青樹，歷經幾十年長盛不衰。授權委托書公證為我國百姓辦理相關事務提供了極大的便利，并有效預防糾紛的發生，為我國經濟社會的健康有序發展提供了有力保障。近幾年，隨著我國房地產市場的持續升溫，全國各地業主辦理房地產委托書公證業務的越來越多，房地產委托書公證在公證機構年辦證數量中的占比越來越大。近期房地產委托書公證引發的新聞事件，把公證推向了社會輿論的風口浪尖，成為新聞媒體關注的熱點。房地產委托書公證暴露出來的問題引起了證界的深刻反思，上級主管部門對此更是三令五申。房地產價值大，公證書出現問題影響大，公證員辦證壓力大。怎樣有效解決房地產委托書公證所面臨的問題和降低房地產委托書公證風險成為全國公證員研究的重點課題。房地產委托書公證業務是個看起來簡單而操作起來繁雜的業務，雖然主管部門對此出臺了部分規范性文件，但是公證員在實務中如果不注意細節的處理，可能會使公證書出現瑕疵。執業公證員在辦證過程中既要重程序，又要重實體，嚴格遵守執業規范，不斷提高執業水平，積累辦證經驗，盡到審慎的審查核實義務，規避風險的發生，減輕執業的壓力，制造出一份合格的公證書。

一、房地產委托書公證的內容

中國公證協會于二○○八年制定的《辦理房屋委托書公證的指導意見》第二條規定：本指導意見所稱的房屋委托書是指委托人為了授權他人代為辦理房屋的購買、出售、互換、繼承、受遺贈，租賃、抵押等事宜面單方簽署的法律文書。根據我國民法通則的規定，授權委托書應當載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權限和期間，并由被代理人簽名或者蓋章。根據上的規定，結合實際情況，房地產委托書公證就是指依法設立的公證機構根據法律、行政法規的規定和當事人的申請，依照法定的程序證明委托人的房地產委托行為以及委托人簽名和簽署日期的真實性、合法性的非訴訟活動。根據近期司法部發布的《五不準》通知要求，公證機構不準辦理涉及不動產處分的全項委托公證。公證機構、公證員辦理涉及不動產處分的委托公證時，不得辦理一次性授權全部重要事項的委托公證，不得在公證書中設定委托不可撤銷、受托人代為收取售房款等內容。不準辦理具有擔保性質的委托公證。公證機構、公證員在辦理涉及不動產處分的委托公證時，應當嚴格審查申請人的真實意思表示，審查其與受托人是否具有親屬關系，不得辦理名為委托實為擔保，或者可能存在擔保性質的委托公證。

二、房地產委托書公證的辦證依據

目前，涉及房地產委托書公證的法律依據主要是《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國公證法》兩部大法。民法通則規定代理包括委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理權。委托代理授權采用書面形式的，授權委托書應當載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權限和期間，并由被代理人簽名或者蓋章。公證法規定：根據自然人、法人或者其他組織的申請，公證機構辦理下列公證事項：（三）委托、聲明、贈與、遺囑。上述兩部法律為辦理房地產委托書公證提供了法律支持和保障。同時司法部《公證程序規則》和中國公證協會《辦理房屋委托書公證的指導意見》對房地產委托書公證的辦證規則也作了非常明確的規定，對公證員辦證起到指引和引導的作用。公證員在辦證過程中要嚴格遵守上述法律的規定和辦證規則，確保自己出具的委托書公證的真實性和合法性。

三、辦理房地產委托書公證應注意事項

（一）注意分辨當事人身份的真假，防止冒名頂替

在出售、互換、抵押等處分房地產的委托書公證中，當事人身份真假的辨別是辦理該項公證事項的關鍵環節。如果當事人人證不符，公證員沒有審查出來，按照公證法的規定要承擔相應的法律責任。我國公證法明確規定公證機構及其公證員因過錯給當事人、公證事項的利害關系人造成損失的，由公證機構承擔相應的賠償責任；公證機構賠償后，可以向有故意或者重大過失的公證員追償。為了有效杜絕冒名頂替事件的發生，公證員在執業過程中務必要做到以下四點：

一是望，就是看來訪當事人的言談舉止。當事人辦理房地產委托書公證事項時，現場表現神態各異，有的一言不發，形同路人，有的表情緊張，答非所問，有的情緒激動，要求馬上出證……。公證員要留意觀察當事人及隨行人員的一言一行，從細節中發現問題，重點問題重點審查，重點詢問，重點核實。同時公證員要重點比對人證是否一致，對來訪人員的五官、頭型、發型，面部的特殊標記與其居民身份證進行比對，如果當場不能確定真假，可以對當事人和居民身份證進行拍照，出證之前對二者進行認真的觀察，如果自己看花了眼，也可以讓其他公證人員幫助識別，及時發現問題，及時采取措施。

二是聞，就是傾聽來訪當事人的言論。當事人辦理委托書公證時很少是單槍匹馬，有的是夫妻雙方來，有的是和其他當事方一起來。公證員要重點傾聽他們之間的對話交流，從他們之間的交流中發現蛛絲馬跡，發現問題重點核實。

三是問，就是對當事人和相關人員進行詢問。在對當事人及相關人員進行詢問時要分別進行，防止他們之間相互掩護。問在識別當事人真實身份中至關重要，本公證員在公證實踐中通過問而識破多起冒名頂替人員。公證員如果詢問當事人的公民身份證號，公民身份號碼很好記，假的當事人如果提前做好準備很難識破。公證員可以問當事人的生肖，根據戶口本問當事人幾個孩子，孩子的名字和出生日期，根據結婚證問當事人的結婚日期。如果當事人能夠正確回答，且當事人與相關人員的談話能夠相互印證，則符合辦證的要求。

四是切，在望、聞、問之后，對于委托人的真實身份，公證員就得做一個判定：當事人是否為本人。是假的，公證員要對其進行嚴厲警告，如果當事人堅持不走，公證員可以選擇報警；是真的，公證員按規定辦理房地產委托書公證。

上述望、聞、問、切并不是辦理每項業務時同時具備，如果一眼就能識別當事人的真實身份，就不需要聞和問了，承辦公證員可以在實踐中靈活掌握。

（二）注意辨別權屬證書的真偽

在辦理出售、互換、抵押等處分房產的委托書公證時，公證機構要對權屬證書進行書面審查，如果懷疑權屬證書的真偽時可以通過不動產登記主管部門進行核實。公證機構要加強與不動產登記主管部門的溝通和聯系，與不動產登記主管部門建立長期協作機制?，F在不動產權屬登記基本實現聯網，上網查詢非常方便，一個電話就可以知道權屬證書是否真的，該房產有是否抵押，該房產的共有人有哪些。如果房地產屬于外地，可以委托外地公證機構協助核實。

（三）注意審查當事人的民事行為能力

根據我國民法通則規定，不滿八周歲的未成年人和不能辨認自己行為的成年人為無民事行為能力人，八周歲以上的未成年人和不能完全辨認自己行為的成年人為限制民事行為能力人，無民事行為能力人和限制民事行為能力人，實施民事法律行為由其法定代理人代理。公證員在辦理房地產委托書公證時如果涉及到無民事行為能力人和限制民事行為能力人時，由無民事行為能力人和限制民事行為能力人的法定代理人作為委托人，且不能侵害無民事行為能力人和限制民事行為能力人的合法權益。對于未成年人的判斷，根據當事人提供的身份證、戶口本或者出生證明等書成材料可以判定。對于有精神障礙的特殊群體，公證員通過與其交談，看其是否能正常表達自己的意思。無法正確表達自己的意思的精神障礙人、植物人、老年癡呆等特殊人員，公證員應建議利害關系人向人民法院申請宣告其為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人，等監護人確定后，在不損害上述特殊人員利益的情況下，再為其辦理房地產委托書公證。根據上級主管部門的要求，老年人辦理出售、互換、抵押等處分房產的委托書公證時，要求其子女共同來公證處辦理相關手續。

（四）注意審查共有房地產的處分

辦理上述公證時，公證員切忌追求效率，簡化程序，在共有產權人應該全部到場而沒有到場的情況下為當事人出具公證書，以免引起糾紛，影響公證機構的威信和公信力，損害公證機構的社會形象。辦理處分共有房地產委托書公證時，公證員首先要審查共有房地產的共有人。新版不動產登記證對于房產的共有人記載的很明確，一些老版的房地產證，房地產登記在一人名下，隱性共有人并不在房產證上體現，公證員對于老房產證要注意審查其房產的隱性共有人，認真核實房產的共有人。公證的作用就是預防糾紛，在出售、互換、抵押等處分房產的委托書公證中，為了預防糾紛的發生，公證員原則上要求房產共有人共同到場辦理委托書公證，但是也要具體問題具體分析，不同情況區別對待，不能一概而論，搞一刀切。一種情形是共有產權人都需要辦理委托且委托人在同一城市居住且距離不遠，這種情況就需要委托人共同到場辦理委托公證手續；一種情況是共有產權人都需要辦理委托公證手續，但委托人不在同一城市居住且距離遙遠，那么委托人就近辦理委托書公證手續，無須一方到另一方在同一個公證機構辦理相關手續，增加不必要的麻煩，浪費財力、體力；一種情況是共有產權人其中一部分人需要辦理委托書公證手續，另一部分人不需要辦理委托書公證手續，當事人自己親自到不動產部門辦理相關手續，這種情況沒有必要要求所有的共有產權人都到公證機構辦理委托書公證手續，給當事人增加不必要的負擔。

（五）注意辦證材料的收集和留存

公證機構、公證員要注意收集在辦證過程的資料，因為辦證資料是出具公證書有力的證據支持。如果把公證書比作一件產品，那么公證資料就是產品的零件，產品合不合格，零件至關重要。對當事人拍照的照片的原件、錄像的原件資料，提取當事人的指紋的資料都要注意留存歸檔。收集當事人的指紋時要符合相關要求，要全面提取，防止將來出現糾紛時鑒定不出來。對當事人拍照時不僅當事人的面貌要清晰可辨，法律文書的內容也要清楚，要拍當事人在法律文書等資料上按指印時影像。不會寫字的要進行拍照。承辦公證員在辦證過程中注意細節的處理，細節決定成敗。