我國物流地產發展中存在的問題及發展策略

林超鶯

[摘要]高標準專業化物流設施的巨大市場需求，使得物流地產日益成為我國物流基礎設施的投資熱點。文章探討了我國物流地產發展中存在的問題及發展策略，并提出了對策建議。

[關鍵詞]物流地產；運營模式；物流基礎設施

[DOI]1013939/jcnkizgsc201619026

1引言

當前中國經濟的飛速發展，推動了各行各業的發展。中國也從過去的市場經濟時代進入到全面發展的市場經濟時代，隨著中國經濟的穩步增長，很多物流地產企業取得了長足發展，但與此同時市場競爭也越來越大，很多物流地產企業在發展過程中，要思考如何轉型提速升級，創新求發展。一些物流地產企業在發展中出現了圈地熱、投資缺乏規劃問題，不利于物流地產企業的長期發展。同時競爭的加劇讓很多企業在思考如何提高效率、滿足用戶需求，提供高質量的專業化的服務。鑒于此，本文對我國物流地產發展中存在的問題及發展策略這一主題進行探討，以期對業內企業有所幫助。

2物流地產的運營模式

物流地產是當前一切工作專業化發展趨勢背景下衍生出來的產業，是物流行業細化分工的體現，物流地產為物流業提供了物流倉儲服務空間，進行物流資源整合，是物流業的基礎設施。物流地產的發展體現了專業化發展趨勢，是物流業和房地產業等行業集成后出現的重要物流設施。物流地產根據客戶需求，選擇合適位置，投資興建物流設施，與客戶建立緊密合作關系，為客戶提供專業物流設施，投資物流設施包括物流園區、物流基地、物流中心、配送中心等。為客戶提供專業的物流設施租賃服務，以有效降低客戶物流運營成本，提高企業的贏利水平，實現企業價值最大化。

3我國物流地產發展過程中存在的問題

我國房地產市場經過多年發展已日趨成熟，但物流地產在中國發展時間較短，還缺乏管理經驗，在發展中還存在一些問題。

1存在違規用地現象

一些物流地產在發展過程中存在違規用地現象，以工業用地的價格拿到土地后，私自改變土地用途，以發展物流地產名義從事其他業務經營。如一些物流地產企業以開物流園名義，經營商品交易業務，一些物流企業借土地升值賺取利潤，這些現象都不利于物流地產業的有序發展。

2風險防范意識不足

很多企業受利益驅動相繼進入物流地產業，眾多的投資者的進入，讓區域物流地產建設過于密集，一些物流地產企業未開展前期市場調研工作，準備工作不充足即開工建設，造成項目質量不高、重復建設等問題，有些區域物流地產空置率在60%以上，嚴重影響了物流地產業的健康發展。

3缺少規模發展效應

物流地產企業在發展中存在規劃不足、區域分布不合理、不平衡問題，讓物流成本過高。一些物流地產企業高度分散、不集中，不利于形成規模發展效應，本身物流業利潤較低，合理的物流地產布點是確保贏利水平的關鍵因素。因此物流地產企業規模效應不足，未形成較大的影響力。

4缺少前期市場調研

很多區域政府進行產業規劃、制訂物流地產發展方案，多是從區域經濟發展規劃角度考慮，多考慮區域利益，未從市場角度制訂規劃，導致物流地產投資建設缺少規劃，重政績、輕市場，一些區域物流地產建設盲目追求大而全，忽略了市場需求。

35國內企業競爭加劇

當前物流地產投資建設中，外資占了較大比例，推動了物流地產發展，同時對國內物流地產企業造成較大沖擊，國內物流地產企業服務與管理水平明顯落后于外資企業，因此國內物流地產企業的競爭越來越激烈。

4相關對策研究

1合理確定運作模式

目前中國物流地產的運作模式包括以下模式：第一種模式是地產商作為投資主體，將興建好的物流地產物業租售給業主，由業主作為總包租者將物流地產轉租給物流公司，由業主進行物流地產的總管理；第二種模式是由物流企業作為投資建設，自己進行管理；第三種模式是物流企業和地產商合作興建物流地產；第四種模式是由第三方聯系物流商和地產商共同開展物流地產業務運營。物流地產企業要根據自身特點，選擇適宜的經營模式。

1加強市場調研研究

要做好物流地產的前期調研工作，做好市場調研工作，進行科學決策，提高規劃可行性，確保物流地產項目有效開展，降低物流地產項目實施風險，以市場為導向，提高物流地產項目科學性，減少物流地產的投資風險性。

3 提高管理創新水平

在激烈的競爭環境下，物流地產企業要不斷提高管理創新水平，以市場為導向，做好選址工作，以客戶為中心，做好信息管理工作，提高管理水平，物流地產企業要做好貨物跟蹤和客戶查詢系統的管理工作，最大限度地提高資源整合水平，提高企業的服務能力和質量，結合實際不斷創新，緊密結合物流地產業實際，做好物流管理工作，促進現代物流地產企業的發展。

4 統籌協調出臺政策

政府要營造良好的發展環境，推動物流地產業的發展，要對土地資源加以合理利用，提高物流地產利用率，要對物流地產業的發展加以合理的引導，避免盲目建設，杜絕違規建設。對物流地產進行合理的規劃建設，以規避市場風險，要合理規劃建設，改變分散的狀態，形成規模效應，通過政府出臺政策做好物流地產業的發展規劃。

5提升管理水平

引進先進的管理經驗，促進物流地產企業管理水平提升，同時通過培養物流地產行業人才，提高物流地產業從業人員整體水平，進而提升企業管理水平，推進物流地產行業的整體發展。

5結論

目前中國電子商務的發展極大地推動了物流地產業的發展，當前形勢下，要做好物流地產行業發展規劃工作，以市場為導向，在做好市場調研、了解市場需求的基礎上，合理規劃，推動物流地產業的健康有序發展。

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