某商業地產項目造價管理過程案例分析

陳瑩

摘要：本文是一篇紀實型案例論文，以某公司開發商業地產項目期間的造價管理過程為研究對象，從開發商的角度分析工程管理過程存在的問題，探討解決辦法，探索此類項目的造價管理思路，為后期建設項目的工程管理提供參考。

關鍵詞：造價管理；控制表；合同價

中圖分類號：TU723.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）013-0000-01

一、引言

房地產項目開發項目，以項目部的形式對工程建設過程進行管理時，通常由項目主管主導，下設各安裝、土建、造價等專業工程師配合工作，組織機構精簡，管理人員專業綜合。受人員配備限制，項目部的造價管理工作重心偏向于總價控制與協調，計價工作由咨詢公司完成。

二、案例介紹

1.項目概況

某公司開發的商業廣場項目，建筑面積4萬平米，地上二層，層高5米，無地下室，現澆鋼筋混凝土框架結構，工程建設用地面積8萬平米，工期480天。

2.造價情況

本項目方案階段的建安工程費用概算1.25億，施工圖階段調整后建安工程費概算1.44億，竣工結算價約1.417億，節余約230萬。

三、造價管理思路

以建安工程費概算1.44億為目標開展造價管理工作，首先進行數據分類。

第一類：反映已發生的成本，即合同價（a）、變更造價（b），變更造價也是合同價的組成部分，因而可以兩者合計為變更后合同價（a+b）。

第二類：反映預計將產生而尚未明確的成本，即預留增加造價（c）。

第三類：各項成本匯總形成總造價，即預測結算價（a+b+c）。當預測結算價超過概算時，決策者權衡是否降低未實施部分設計標準，以降低總造價、防止超概；當概算有余時，決策者權衡是否提高未實施部分的設計標準，實現功能提升。

各類數據以表格形式分列匯編，制作建安工程造價控制表。

造價控制工作的實施，就是跟隨工程進度不斷調整完善建安工程造價控制表的過程，包括合同價的確定、變更造價的測算及預留增加造價的調整，數據需要即時更新。隨著工程推進，預留增加造價內容逐漸落實為變更項目，直至工程竣工，預測結算價即為建安工程總造價。

四、管理過程分析

對本項目建設過程中的造價管理工作進行分解，可分為招標控制價、合同價的確定、變更造價的測算及總造價測算。

1.招標控制價的確定

確定招標控制價的過程，就是確定擬建項目規模、材質、品牌、設備技術參數的過程，招標控制價反映設計標準。

2.合同價的確定

本項目是自有資金投資，除總包與監理按政策規定走公開邀請招標程序外，其他分包工程均是通過公司內部邀請招標程序，以合理低價中標原則確定中標單位，按中標價簽訂施工合同。單位工程施工合同價均采用總價包干形式，聯系單調整結算。

采用施工圖招標或可統一報價口徑方案圖招標，合同價明確，有利于業主的造價控制；采用設計不詳的方案圖用于施工招標，設計標準各異，各投標人之間不能形成價格競爭，有違招投標初衷，且會導致造價失去控制。

本項目的精裝修工程招標就是這種情況，雖然以合理低價形式確定中標單位，中標單位卻遲遲不肯深化設計圖紙，造成工程無法準確計量計價，即不利于工程質量管理，又影響整個項目的造價測算，應當引以為戒。

期間的安裝工程招標，施工圖紙明確，招標文件提供主材型號及備選品牌，造價事務所依據施工圖、浙江省預算及取費定額、本地信息價編制施工圖預算，按預算價 943萬作為投標最高限價，邀請幾家符合資質要求的安裝施工單位參與投標，經過充分競爭之后，由報價728萬元的施工單位中標，并簽訂施工合同，工期實施順利，結算造價854萬。

3.聯系單造價的測算

變更單種類多樣，有施工單位的簽證單、業主及監理聯系單、設計院的設計變更單等，變更單造價的測算是造價控制的難點。

在實際操作過程中由于變更造價的測算非正式結算，施工單位上報不積極、不完整、不配合對帳，咨詢公司提供的測算結果經常存在估算不準、造價反饋滯后的問題，如本項目的安裝工程結算造價為854萬，但在工程過程中，測算的最高結算價為831萬，結算是甲乙雙方的行為，測算變更造價最終還是需要施工單位的配合，在以后的工程中，在資金撥付支持的情況下，可嘗試在施工合同條款內增加變更部分付款條件，限定安全的付款比例，促使施工單位準確計量并及時上報，可使變更部分的造價測算更真實可靠。

4.成果分析

本項目造價管理最終實際了控制目標，在概算內如期完成了建設目標，并節余資金230余萬。項目在工程建設過程中出于對結算成本不確定下的保守估算，預測的建安總成本處于控制價臨界點，外立面生態綠化墻是項目建筑外立面的亮點，迫于項目施工過程中的成本壓力，最終決策不進行深入設計與實施。

對成本狀態的判斷會影響工程實施結果，工程建設存在不可逆性，管理過程中通過調用各方資源，縮短成本測算時間，降低測算誤差，可以為正確的決策贏得時間和機會。

五、總結

項目建設過程中工期與造價、質量與造價之間存在必然的矛盾，造價管理的職能可以定義為及時反映成本狀態，預警超概，提示節余，為項目主管提供決策依據，由項目主管實現造價與質量、工期的統一，在完成建設目標的同時實現造價控制目標。

工程成本是隨著工程建設而發生，建設是以實現功能為目的，對成本的控制，本質上是對建筑對象功能的選擇，在有限的資金范圍內實現建筑功能的最大化可作為造價管理最終目標，這也是項目管理的最終目的。

參考文獻：

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