近年來龍灣區工業用地供應情況分析

摘 要：隨著工業經濟的快速發展，工業用地的需求量急劇增大，土地要素與工業經濟發展的矛盾也日益凸顯。本文通過分析201-2015年龍灣區工業用地的供應統計數據和地價數據，指出龍灣區工業用地供應中存在的問題，并對工業用地管理提出了合理化的對策建議。

關鍵詞：工業用地；供應量；價格

目前，我國仍處于工業化加速推進的階段，隨著經濟的快速發展，我國工業用地的需求越來越大的趨勢是不會變的，土地資源的約束和工業化加速推進的矛盾也日益突出。溫州市地處沿海山地丘陵區，地形復雜，土地利用類型多樣，但人均土地資源少，人均耕地0.03公頃，是全國平均水平的34%，人均建設用地104平方米，是全國平均水平的43%。

本文梳理了近年來溫州市龍灣區工業用地供應調控和管理的政策，分析了2011年以來龍灣區工業用地的供應和地價情況，并根據當前工業用地的供需形勢，對工業用地管理提出了合理的建議。

1 工業用地供應形勢

（一）工業用地的供應量分析

2011年-2015年，龍灣區共供應土地21435畝，其中劃撥15435畝、協議出讓2460畝、招拍掛3540畝。2011-2015年龍灣區招拍掛土地中工業用地的供應量最大，占總量的57%（表一）。在這五年時間里，各用途的土地供應量都發生了較大的變化，2012年大幅度下降，在2013年的時候又有所上升。工業用地的供應量在2013年的時候達到最高679畝，2014年降到最低213畝，2015年緩慢上升到243畝。

（二）工業用地的區域分析

根據近年來的工業用地供應情況看，龍灣區工業用地供應主要集中在空港新區，共1992畝，占全區總量的99.7%。主要原因是受城鄉規劃的影響，龍灣區工業用地主要布局在空港新區。

（三）工業用地招拍掛的價格分析

2011-2015年龍灣區工業用地供應主要有協議出讓和掛牌出讓兩種方式，協議出讓土地主要由村二產留地和拆遷安置等用地構成。本文針對2011-2015年掛牌出讓的工業用地價格進行分析。2011年-2015年，龍灣區工業用地供應所收的出讓金共8.952億元，即40萬元/畝。主要是根據相關文件規定，工業用地可以在不低于浙江省工業用地公開出讓最低價的基礎上由地方政府定價，根據2007年9月發布的《浙江省工業用地公開出讓最低價標準（試行）》，溫州市工業用地出讓最低價為32萬元/畝，龍灣區政府在此基礎上確定了工業用地的出讓起始價。所以，掛牌出讓的工業用地無法有效地體現出市場價格。

2 龍灣區工業用地供應存在的問題

1、出讓價格低，成為招商引資的“銳器”。土地資產已成為招商引資的手段，在招商引資過程中，工業用地仍然是重要的談判手段，沒有真正體現要素的市場價格。此外，有一些企業自身條件比較優越，空港新區的入園條件較容易達到，他們往往根據經開區與空港招商引資各自為政的情況，分別從空港新區及經濟技術開發區拿地，造成了圈地的現象，并有土地閑置現象的存在。

2、對單宗工業出讓地塊面積劃定不合理。

2011-2015年空港新區內單宗土地面積在50畝以上的有18宗共1297畝，接近工業用地總量的65%。按照工業用地建設平均成本約160萬每畝加上土地出讓金約40萬，50畝的土地投入需要1億元以上的資金，還不包括機器設備的投入。這些土地基本上都是在2010年前經濟整體運行環境較佳的情況下購入的，但隨著經濟環境下行，企業投資熱情及投資能力已逐漸減弱，對固定資產的大規模投入易引發資金鏈斷節。據了解5-15畝之間的土地規模最適合龍灣本地企業發展需要。

3 結論和建議

工業用地的供應越來越受到管理部門的重視，管理政策也逐步完善，工業用地管理業現已成為土地參與宏觀調控的重要工具。通過分析認為：（1）龍灣區工業用地近年來的供應量相對較大。（2）工業用地主要集中在空港新區。（3）工業用地的價格仍處于低位。針對以上結論，本文有以下幾點建議。

1、完善工業用地管理的政策，加強工業用地批后監管。嚴格規范具體建設用地項目開竣工延期審批，加大閑置土地處置力度，對因企業自身原因導致的限制項目，必須無條件實施無償收回土地使用權。對工業項目用地實施轉讓時的產業準入審核制和政府優先收回制度，收回時的價格按照原出讓價格加銀行存款利息的標準執行，并將上述制度擴展到全部新出讓工業用地。通過以上方式，一方面扭轉政府新增工業用地資源不足，高質量工業項目無法落地的局面；另一方面，避免大量企業工業用地囤而不用，轉讓賺取高額差價的現實。

2、創新土地出讓制度，探索多種形式的工業用地出讓。（1）結合工業用地產業類型壽命周期、產業生產與運營特點、產業投資規模與投資效應等因素，制定工業項目行業用地出讓年期指導目錄，對土地出讓年期差別對待，對新增工業用地，實施彈性出讓和“先租后讓”的供地方式。（2）大力推進小微園創建。以“小、微”企業為主的溫州民營經濟雖然很發達，但實力普遍不強，溫州企業的平均壽命不到5年，按照工業用地每畝近兩百萬元的投入計算，10畝的工業用地先期投入就需要2000萬元以上，前期一次性投入過大，這對本來資金緊張的民企來說是非常不利的。通過小微園（工業房地產），將很有效化解小企業用地難題，也會最大程度地提高土地利用效率。

3、引導政府做好國土規劃，有序利用工業用地。國土規劃在我國經濟發展中的缺位造成土地開發利用秩序混亂，工業用地作為企業經營生產的載體，更要在國土規劃中兼顧短期經濟增長和可持續發展，國土規劃中的土地利用更要兼顧城鄉規劃。

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作者簡介

仇玲燕（1987—），女，浙江樂清，本科，湖南農業大學公共管理與法學學院在讀研究生，研究方向行政管理。