中國一線城市房價暴漲現象研究與分析

倫寧　鐘敏

摘 要 筆者通過調查我國一線城市房價的變動，了解到我國一線城市房地產市場的現狀，進而研究得出引起一線城市房價暴漲的原因，從而針對房價暴漲的原因，進行了一定的分析。同時也提出了相應的利用宏觀政策解決房價暴漲的措施。

關鍵詞 一線城市 房價暴漲 宏觀政策

一、我國房地產市場房價現狀

近期中國一線城市房價暴漲，并逐步蔓延至二線城市，資產價格泡沫擔憂加劇。由于春節假期，2月歷來是全年成交的淡季，但今年從一線城市的成交數據來看，并沒有“歇一歇”的意思。

數據顯示，2016年2月份，上海市商品住宅成交71.29萬平方米，同比上漲68.62%，創最近七年新高。成交均價為36374元每平方米，環比上漲1.23%，同比上漲23.92%。同時據上海鏈家市場研究部統計數據顯示，2016年2月，上海二手房共計成交了2.8萬套，雖然環比1月下跌了近四成，但同比大漲166.58%。

深圳是全國房價漲幅最高的城市，根據深圳市規土委統計數據顯示，2月當地新房住宅成交環比減少0.7%，同比大增172.5%。48095元每平方米的成交價，環比上漲3.4%，同比大漲72.1%。在二手住宅方面，深圳2月共成交8496套，成交價繼續刷新歷史高點，達52600元每平方米。

據北京住建委成交數據顯示，2月北京商品住宅（含保障房）共實現成交4678套，環比下降51.71%，同比增長110.6%。值得注意的是，2月受春節假期的影響，實際網簽天數為21天，二手房日均網簽量約為413套，較1月微增0.5%。在一線城市中處于平穩狀態的廣州，2月的二手住宅網成交量也達到了2694宗。雖然環比1月下降50.6%，但與去年2月相比，網簽成交量則大漲123.2%。一手住宅網簽套數與去年同期相比也上漲了13%。

從絕對房價看，2015年世界房價最高的十大城市中（中心城區房價），中國香港排第一，北京和深圳分列第九和第十。另外，上海排名第十四，廣州排名第四十一。中國一線城市絕對房價已經與國際“接軌”。

二、從下面幾個方面分析引起一線城市房價暴漲的原因

一線城市（如京滬深）因地理位置、產業結構、教育環境以及公共資源的優越性對外地居民具有強烈的吸引力，人口凈流入量長期處于高位，這種基本面就對樓市構成顯著支撐。再加上近期政策寬松，一線城市樓市回暖符合市場規律。但不能忽視的是，房價上漲中的“虛火”。某些開發商營銷作秀和房產中介哄抬炒作，人為制造搶房假象，導致購房者“恐慌性”入市。據市場研究機構數據顯示，如今深圳樓市中的投資客比例已超過30%。這些因素帶來的房價飛漲顯然是非理性的。

（一）契稅減免和去庫存的宏觀政策

政策變動和本輪房價上漲有高度的同步性，每一項大的政策后房價都出現了拐點性變化。2014年11月央行降息，一線城市房價止跌回升。2016年2月2日首付比例下調和調整219契稅、營業稅后，房價在春節后跳漲。時滯的縮短凸顯了貨幣現象和購房者預期的快速變化。雖然部分政策和一線城市關系不大，但影響了購房者的預期。

從2014年9月底開始，國家連續實施“9·30”“3·30”和新“9·30”新政，對樓市扶持的力度之大和頻度之密實屬罕見，購房成本降到歷史低位。自從2015年年底以來，國家推出一系列的（如降低契稅、降息以及戶籍方面）優惠政策，本來想去三四線城市的庫存，結果間接導致一二線城市瘋漲。這種反?，F象，從某種方面反映了中國房地產市場供需的兩極化，在三四線城市供大于求，而在一二線城市卻是求大于供。因為一線城市新盤供應量極少，在政策的驅動下，必然更會“雪上加霜”，新盤出現哄搶現象就在情理之中。

（二）股市的持續低迷

去年的股災，股市傷透了許多股民的心，而手里的資金，又沒有太多的投資渠道。只要看到樓市回暖，就把錢投到房子上。從某種角度上講，股市的低迷，導致大量資金從股市流向樓市。

（三）“人為”因素，利用杠桿炒房便是主要手段

第一，自買自賣轉按揭。先通過擔保公司的過橋貸款還清房貸，之后去另一家銀行按漲價后的房價辦理房產抵押貸款，套出70%的房款。這種炒樓方式相當于自買自賣，在沒有購房者接盤的情況下，反復套利，擴大了炒房者的頭寸。

第二，眾籌炒房。2015年，某二手房眾籌平臺上線后，針對想要購房資金周轉又暫時存在困難的個人，通過眾籌方式完成房產購買，最低的投資金額僅為1000元。

第三，互聯網金融炒房。去年以來，很多機構均推出了高成本的互聯網金融產品——“首付貸”。一款“首付貸”，在無抵押貸款的情況下，“首付貸”最低可貸一萬元，最高可以貸到房屋總價的20%。其流程是，平臺把“首付貸”包裝成年化收益率8%～12%的P2P產品，然后對外發售。

（四）貨幣超發

中國的貨幣超發對一線城市房價也起到推波助瀾的作用。自2010年以來，中國的GDP增速不斷下降，季度同比從12.2%的高點下降到2015年第四季度的6.8%，但M2增速不降反升。從2014年的12.2%上升至2015年的13.3%。M2與名義GDP增速的裂口擴大至6.9%，遠高于2001年以來2.8%的平均值。2016年1月M2同比更是高達14%，遠超目標值。與此同時，去年6月股災后股市吸收資金也逐漸減少，市場上過剩的流動性開始流入樓市，一線城市房價也正是從這時開始飆漲。

三、如何利用宏觀經濟政策調控房地產市場

（一）房地產政策應適應新的發展階段的特征

增速換擋期，房地產政策應適應新的發展階段的特征，避免寄希望于刺激重歸高增長的泡沫風險。住房市場具有非常明顯的階段性特征，住宅投資從高速增長步入平穩或下降狀態，從數量擴張步入提升質量階段，從總量擴張步入“總量放緩、區域結構分化、人口繼續向大都市圈遷移”階段。

（二）必須建立起比較完善的住房法律體系

通過法律形式明確以居住為導向的住房制度設計，建立遏制投資投機性需求的長效機制。在我國《城市房地產管理法》基礎上，構建完整的住房法律體系。強化對市場投機性需求和開發商“囤地”“囤房”等擾亂市場正常秩序的行為的法律約束和處置。其次，要構建維護租戶和購房者利益的機制。對房東和開發商短期內過快提高租金和房價的行為，要明確嚴厲的處罰措施，以法律形式遏制漫天漲價的行為。建立獨立的房地產價格評估機制，對不同地段、不同類型的住房定期制定詳細的基準價格作為執法依據。

（三）需要實行長期穩定的住房信貸金融政策。

購房需求易受到房貸政策的影響而出現集中爆發現象，短期內易推動房價過快上漲。我國可研究居民購房時的首付比例和固定貸款利率或兩者反向變動的房貸政策，以穩定購房者的預期，避免短期內提前釋放購房需求。

（四）逐步建立城鄉統一的集體建設用地市場和住房發展機制

在符合規劃和用途管制的前提下，允許農村集體經營型建設用地出讓、租賃等方式，與國有土地同等入市、同價同權，增加住宅用地的供應主體，提高重點城市土地供給的彈性。逐步把農村集體建設用地的建成區，以及城中村，納入城鎮化規劃中，統一建筑標準、基礎設施標準和住宅與商業發展規劃。

（五）禁止相關機構發放用途為購房首付款的貸款

對P2P及小額貸款公司主管部門應作出明確規定，禁止相關機構發放用途為購房首付款的貸款。監管部門將打擊部分中介機構、開發商、小額貸款公司、互聯網金融平臺等發放用于購房首付款的貸款的行為。

（作者單位為重慶工商大學財政金融學院）