保障性住房選址問題分析及選址建議

張朝微

【摘 要】保障性住房旨在為中低收入人群減輕住房帶來的負擔。但通過分析目前保障性住房的選址，發現保障性住房普遍選址在城市邊緣地帶，給這類人群帶來極大的不便，反而增加了他們的生活成本，違背了保障性住房的初衷。更是容易造成公共資源配置效率低下、阻礙社會代際流動和增加社會沖突風險等問題。從政府、開發商、居民和城市發展的角度，提出對保障性住房選址的建議。

【關鍵詞】保障性住房；選址；問題；建議

The Analysis and Suggestion of Indemnificatory Housings Location Problem

ZHANG Chao-wei

（Nanjing Agricultural University， Nanjing Jiangsu 210095， China）

【Abstract】The indemnificatory housing is aim to reduce the burden of housing. for low-income people. But indemnificatory housing is generally located on the edge of the city zone by analyzing the current indemnificatory housings location. It brings huge inconvenience to this kind of people， which increases their cost of living and violated the original intention of indemnificatory housing. Its more likely to reduce public resource allocation efficiency， hinder social intergenerational mobility， increase the risk of social conflicts and other issues. From the government， developers and residents and urban development point of view， put forward Suggestions to site selection of indemnificatory housing.

【Key words】Indemnificatory housing； Location； Problem； Suggestion

1 研究背景

隨著房價的節節攀升，買房成為民眾的不堪承受之重。政府為了解決中低收入住房困難，提供了限定標準、限定價格或租金的住房，一般有廉租住房、經濟適用房和政策性租賃住房三種，這種類型的住房不同于完全由市場形成的商品房。國務院在1995年提出“安居工程”，1999年出臺了《城鎮廉租住房管理辦法》，2007 年又提出了《經濟適用住房管理辦法》，2010年再頒布《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，2015年兩部委更是提出：市、縣可收購商品房用于保障性住房。住房問題事關民生，保障性住房一直就是社會關注的焦點。

2 研究意義

我國正在在大量規劃、建設保障性住房，從數量上來看，保障性住房的建設如火如荼，對于保障性住房的研究，大多學者也是關注在供給規模上，對于保障性住房的選址以及空間分布的關注較少。然而，保障性住房的目標是讓中低收入人群能夠減輕購房負擔，實現安居樂業，除了保障他們的基本住房條件之外，更加重要的是，通過降低他們的生活成本，使得他們又更多的機會改善自身狀況，從而縮小社會差距，減小社會風險[1]。因此，對低收入家庭來說，保障性住房的空間布局所決定的交通便捷度、基礎設施完善度尤為重要，而對于政府來說，保障性住房選址所涉及到的土地價格和財政投入也是一大問題。

3 保障性住房空間布局存在問題

3.1 選址偏僻

城市土地寸土寸金，好的區位意味著交通、教育、醫療、就業和個人發展方面都十分優越，區位往往就決定了商品房的房價。保障性住房由于帶有福利性質，幾乎不能為財政帶來收益，自然也就與好區位無緣。因此在規劃保障性住房時，大多布局在城市的遠郊區，處于城市邊緣地帶，距離城市中心遠。這些地區往往交通欠發達，就業機會缺乏，醫療設施和教育資源也遠遠滿足不了人們的需求。這就使得最依賴公共交通和公共基礎設施的中低收入人群，在工作、學習和就醫等方面存在極大的不便[2]。

3.2 空間分布差異

保障性住房一般都是集中成片式建設，這就使得原本分散的低收入人群聚集在一起，再加上布局在城市的邊緣地區，很容易與聚集在城市高檔居住區，享受著優越的社會公共資源的群體形成鮮明對比。再加上不同的收入階層在觀念和生活習慣等存在差異，這就讓這種大規模的聚集在空間分布上差異越發明顯，久而久之，形成所謂的“窮人區”和“富人區”[3]。保障性住房竟然成為了城市居住區的隔離墻。

3.3 公共配套設施不完善

在一般的住宅小區內，都會配備一定的公共服務設施，如文化體育中心，超市，幼兒園等，道路和綠化也一應俱全，會有相應的物業公司進行安保、清潔等服務。而保障性住房由于建設資金的不足和居民的消費力不足，入駐的物業公司積極性不高，缺乏一套有針對性的服務管理系統，住宅小區內的公共基礎設施匱乏，日常維護管理工作也是草草了事，公共配套設施只能滿足基本的生活需求，再加上選址偏僻，而大量的公共基礎設施都集中在城市中心，公共交通欠發達，周圍沒有完善的公共基礎設施，保障性住房居民的生活十分不便[4]。

4 空間布局不合理引發的社會問題

4.1 公共資源配置效率低下

保障性住房的基礎配套設施狀況很難做到像一般的住宅小區一樣配套齊全，再加上空間布局上的邊緣化，導致周圍的交通、醫療和教育等公共資源配置相對低下。他們能夠享受到的公共資源微乎其微。但這類群體對于公共交通等福利性公共資源的依賴程度又較高。而居住在區位優越的人群，他們對福利性公共資源的依賴程度較低，這就造成了越需要福利性公共資源的人越接觸不到，越不需要的人獲得的越多。這種錯位的福利，最后使得公共資源的配置效率低下，沒有發揮它的最大效用[5]。

4.2 增加社會沖突的風險

保障性住房一般是大規模集中建設，這就將原本分散的低收入群體大量聚集于此。久而久之，便形成了一種長期而穩定的居住區域。在這樣的區域內，往往是低就業、高犯罪的高發區。他們逐漸與社會中上層收人的人群形成居住位置、生活環境、心理和觀念的差異，形成一種階層之間的隔閡。如美國的貧民窟，就時常發生騷動，帶來了一系列社會治安問題[6]。

4.3 阻礙社會階層的代際流動

保障性住房的選址邊緣化使得低收入人群的發展被限制在城市邊緣，他們需要去到有更多就業機會的城市中心，他們的子女需要有更好的教育來改變自己的命運，他們也需要有良好的醫療保障。然而這樣的空間布局方式，使得就業機會減少，教育資源、醫療資源分配不公，在一定程度上，限制了他們往社會上層流動的權利，“知識改變命運”這一說法在他們身上也得不到體現。這樣很容易產生“馬太效應”，即窮人越窮，富人越富[7]。

5 保障性住房選址建議

5.1 出臺政策保障，平衡中央政府、地方政府和開發商三方利益關系

我國現在的處于地少人多的境地，可謂是寸土寸金，在城市優越的區位更是一房難求。在分析保障性住房選址的問題時，除了考慮選址偏僻所帶來的一系列負面問題時，也要從政府的角度考慮土地價格的因素所帶來的保障性住房布局限制，保障性住房的福利性質使得它并不能帶來多少土地收益，反而需要財政補貼，這就給政府造成了兩難的局面，同時也讓開發商不愿投資這類毫無利潤可言的項目。如何平衡其中的利益關系，如何使保障性住房能夠真正的為低收入人群帶來福利，是保障性住房選址面臨的難題。

1）對于中央政府而言，要加大中央財政的支持。地方政府將保障性住房選址在地價較低和地處偏遠的地區，在一定程度上是有財政因素的。美國聯邦政府出臺了對住房抵押貸款利息所得稅減免，低收入住房稅收補貼等間接的財政支持的政策，減少地方政府的建設成本，使地方政府可以有資金支持將保障性住房建設在地價稍高的地段。這些都是我國可以借鑒的地方[8]。

2）對于地方政府而言，轉變保障性住房建設的思維定勢，政府不能將保障性住房單純視為財政負擔，而應將其作為關乎社會長治久安的重要民生投資來悉心經營。同時要將保障性住房建設的綜合評定，包括住房選址、質量、入住率等納入政府的政績考核中，并適當突出保障性住房選址的地位，刺激地方政府加大保障性住房的建設力度以及注重保障性住房的選址[9]。

3）對于開發商而言，通過政府出臺的一系列優惠政策，如減少土地出讓金，貸款利率優惠和手續審批專用通道等，鼓勵開發商在普通商品房的用地中建設配建一定比例的保障性住房，減小開發商投資風險，激發開發商建設保障性住房的積極性，促進保障性住房與區位條件較好商品房的混居，同時也能適當消除開發商對保障性住房的摒棄態度，有利于地方政府開展保障性住房選址工作[10]。

5.2 在舊城區與商品房適度混合

舊城區地價較高，通常不作為保障性住房的選址選擇。但是舊城區往往公共基礎設施完善，就業機會集中，是低收入人群最需要的。因此，建議采取配比建設的模式，在舊城區商品房區域中，建設一定比例的保障性住房[11]。

5.3 在新城區與產業用地相聯系

在城市中心住宅用地已經飽和的狀態下，新興起來的新城區不失為一個好的選址選擇。新城區雖然遠離城市中心，但是地價相對便宜，政府在新城區建設中大力支持基礎設施建設，以基礎設施建設帶動保障性住房的發展，這對保障性住房的建設來說，的確是一個良好的契機。另外，保障性住房的建設為新城區帶來了人氣和勞動力，促進新城區的長遠發展，有利于緩解老城區的人口壓力、交通壓力和就業壓力，形成城市的多核心發展[12]。

同時，新城區尚未形成成熟的產業區域，可以引進產業園區，創造大量的就業崗位，為低收入人群帶來就業機會。

6 結語

保障性住房建設是一項維護社會安定，有利于實現社會公平的重大民生工程。在建設中，保障性住房的規劃選址關系到低收入人群的生活質量，涉及到一系列社會問題。我國現階段的保障性住房選址邊緣化，造成空間分布差異?？紤]到目前土地利用的現狀和政府的財政狀況，在保障性住房選址能夠綜合區位條件，土地價格，城市規劃，產業布局以及城市居住空間布局等因素，建立一套選址評價體系，選擇均衡最優處進行保障性住房建設，不失為一種好的選址方式。

【參考文獻】

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[11]汪冬寧，湯小櫓，等.基于土地成本和居住品質的保障住房選址研究——以江蘇省南京市為例[J].規劃研究，2010（3）：57-61.

[12]巴曙松，牛播坤，楊現領.保障房制度建設：國際經驗及中國的政策選擇[J].財政研究，2011（12）：16-19.