房地產上市公司財務報表分析

李唯

[摘要]文章主要通過對萬科股份有限公司的財務報表分析研究，通過介紹公司的基本情況，并選取萬科最近幾年的財務報表，從整個房地產行業的角度對萬科進行財務分析，包括對萬科的資產負債表、利潤表、現金流量表進行分析。然后通過財務分析，評價該公司的經營管理，指出該公司存在的一些問題，并提出相應的建議，供投資者使用。

[關鍵詞]財務報表分析；萬科股份有限公司；財務報表

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.34.174

1 房地產行業現狀

各大房地產企業面臨著嚴峻的形勢，例如企業融資困難，存貨難以處理、資金周轉率過慢等一系列問題，萬科雖然貴為房地產上市公司的龍頭企業，但是也面臨著這些挑戰。對一個公司的分析，入手的最佳途徑就是公司的財務報表，尤其是上市公司。因為通過對其財務報表的分析能清楚看到公司的財務狀況和資金狀況。所以文章希望通過對萬科公司的財務報表進行分析，能得出解決房地產市場困境的一些方法和建議，給其他的房地產上市公司一些啟示。

2 萬科公司簡介

萬科企業股份有限公司是王石于1984年5月創立，總部位于中國深圳，經過幾十年的高速發展，業務范圍覆蓋到珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈以及中西部地區，共計53個大中城市，2011年公司實現銷售面積1075萬平方米，銷售金額1215億元，2012年銷售額超過1400億，是中國房地產行業的龍頭企業。目前，萬科公司積極響應國家號召，走低碳經濟的道路，把做綠色企業作為萬科的中長期的戰略目標和承擔的社會責任。

3 萬科公司財務分析

三大表綜合分析如下。

3.1 資產負債表分析

由表1可看出，萬科公司的總資產在2010—2013年間不斷增長，說明公司呈現良好而且平穩的發展趨勢。而存貨的增長也從2010年的13.33百億元增長至2013年的33.11百億元。由此可看出公司的存貨的增長率較高，這對于公司是不利的，因為存貨過多會大大影響資產的流動性。因此公司要采取一定的去存貨的方法減少存貨的數值，從而回籠資金以應付現在市場因素引起的一定的資金問題。應付款項在2010年至2013年不斷增長的原因則在于在建工程增加導致公司相關的收支頻繁，引起短期負債增加。

3.2 利潤表分析

由表2可看出，萬科2010—2013年的營業收入總體呈現上升趨勢。由此可見，萬科的經營和資金狀況良好。說明其適應市場的發展，努力地提升自身的獲利能力，效果顯著。從營業成本以及財務、銷售、管理三項費用來看。萬科2010—2013年呈逐年上升趨勢。萬科的高營業成本與其戰略安排有關，萬科實行的是低利潤、高周轉的戰略。低利潤也就意味著高成本，目的是為了公司的可持續發展。而公司管理、銷售以及財務費用的增長是由于公司的規模日漸擴大以后，所引起的銷售規模和管理經費的提高導致的。財務費用的增加也是因為公司規模擴張，因此急需一定的資金支持，因而增加了公司的相關負債。

3.3 現金流量表分析

由表3可看出，萬科房地產有限公司的經營現金流在2010年曾變為負值，這與宏觀經濟形勢及相關的政府措施有密切的聯系，由于房地產市場的整頓，因此公司的資金才會出現一定的緊缺，該公司在未來的資金可能需要回籠，因此尋找新的增長點是非常重要的。同時，我們從投資活動現金流量呈現出的凈額可以看出萬科公司的投資現金流較少，導致此原因主要是公司需要收回一定資金。另外，由于公司的紅利分發等因素，使公司的籌資現金流量出現較大的變化。

4 結論及建議

4.1 結論

從萬科以上的數據我們不難看出公司整體財務穩健，資產和負債比較合理，現金回籠情況良好，有不錯的盈利能力和發展空間。但也存在一些問題，主要包括以下幾點：

（1）公司的資產中存貨占較大的比重，這影響了公司資金的流動，一旦銷售情況不理想，企業將面臨很大的危機。

（2）萬科企業的資產負債率逐年上升，負債總額不斷增加，而公司的償債能力卻在減弱，企業需要面臨較高的財務風險。

（3）萬科雖然很重視客戶和自身企業文化的建設，但是對員工的關注度不夠。另外其服務在各地評價不一，說明其服務水平還有很大提升空間。

4.2 建議

針對上述的一些問題，文章給出以下一些建議來解決上述問題。

（1）由于公司存貨比重過大的問題，建議萬科通過一些手段和措施適度控制并減少存貨的比重。存貨是萬科盈利的保障，但同時也是公司主要風險的來源。管理層一定要意識到存貨數量過大對企業的弊端，要不斷完善風險預防和控制機制。

（2）萬科公司應該繼續拓展融資渠道，創新融資方式，努力降低資金成本，穩健并且理性地投資，向國際化道路邁進，在控制海外投資風險的前提下，努力發展和利用海外的資源技術，不斷推動專業能力的提升以及業務模式的創新。

（3）良好的品牌形象和顧客滿意度是萬科未來發展的重要基石。建議萬科應仔細了解分析不同種類的顧客需求，對其產品進一步地完善，加強服務質量和范圍和對員工的關注度，適當增加福利政策，提高員工的滿意度。

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