中小商業地產企業會計核算應關注的問題

蔡驥

摘 要：房地產行業在高速發展過后，現在已經開始在宏觀調控和稅務的共同作用下進行調整。許多房地產公司在資金上出現短缺現象，樓盤銷售停滯，一些項目出現了“爛尾樓”現象。在嚴峻的經濟形勢下，許多中小商業房地產企業將面臨嚴苛的生存問題。企業的會計核算是企業管理中的一項核心內容。本文首先分析中小商業房地產企業的生存現狀，然后分析中小商業房地產企業在會計核算中應當關注的問題，最后對這些問題的解決方法進行探討。

關鍵詞：中小商業房地產；稅費；會計核算；問題

房地產企業的會計工作通常是對企業收入、成本支出等方面進行整理、分類。但在房地產行業形勢日趨嚴峻的經濟環境下，普通的會計工作已經不能適應企業要求。尤其是對于中小型的商業房地產企業，會計人員應當對企業所處的環境和形勢有清晰的認識，知道會計工作應該需要重點關注哪些方面的問題，在開始投入建設項目之前就對整體進行規劃。

一、中小商業房地產企業的生存現狀

目前，中小商業房地產企業要面臨來自政策和經濟兩個方面的壓力，生存環境十分嚴峻。國家不斷出臺政策，加大對房地產行業的稅收，而且收歸國有的土地價格水漲船高。這些房地產企業雖然以商業性的項目為主，但房地產終究不是純粹的商品市場，在不斷的壓力下，資金鏈很難得以維持。

房地產企業面對的稅費和收費極為繁多。以稅費為例，企業取得土地后，要交納國土出讓金、地價款、契稅、土地使用稅等，在建成房地產項目后，還要交納房產稅、車船稅和印花稅，在項目允許進行銷售之后，還要交納城建稅、營業稅、土地增值稅以及各類附加的地方稅。加上企業自身運營還需要交納企業所得稅和企業員工的個人所得稅。企業所要交納的企業所得稅和土地增值稅是稅費當中企業的負擔最重的兩項。而且在許多稅收項目中，國家政策都是要求預交，這對于很多資金不夠雄厚的中小房地產企業來說負擔更為沉重。

二、中小商業房地產企業會計核算中應當注意的問題

會計核算的思路應當是對資金的總體把握，在項目開始建設前就做好資金上的預算，妥善進行規劃。對資金的考慮主要以開發投入資金、稅費、營業收入為主。其中投入資金和稅費是在會計核算中應當注意的問題。

1.投入資金

會計核算首先應當對行業特點和資金預算有清醒的認識。房地產企業在市場上的投入有著很高的風險，其土地成本和建設成本在市場上也屬于不可控的范疇。這使得對商品房的投入要時刻關注市場信息，一旦出現了市場上的波動，企業很容易出現虧損。而對于企業來說，還有一些可控的費用支出，例如人員管理費用、宣傳費用等，這些費用支出主要取決于投入的資金、人事規劃等。到了項目建設階段時，房地產商往往需要預先投入資金對房子進行裝修，但經常會出現房子已經修好，銷售卻處于停滯狀態的尷尬情況。這對于房地產企業，尤其是中小商業房地產企業來說有著極大的壓力。為了使銷售順暢，房地產企業還要在宣傳上加大成本，以使銷售額達到市場預期。

2.稅費

對房地產企業來說，稅費是一個需要重點關注的問題。房地產商在獲得土地使用權后，支付的土地出讓金、契稅等與土地的成交價有關，而土地的價格在近幾年處于一直攀升的趨勢，并且由于土地資源日益減少，國家對土地的管理控制越來越嚴格，在很長一段時間內，土地價格也是只增不減。而在項目建成后，如果房子的銷售成績不理想，或者由于市場波動房價被迫下調，繁重的稅費很容易使企業造成虧損。中小房地產企業往往由于資金儲備不足，如果在項目建設前沒有對市場進行合適的戰略規劃，在眾多的稅費壓力下，資金鏈極易斷裂。

三、針對企業會計核算中所關注問題的對策

中小商業房地產企業在市場中能否順利生存，除了在項目開發之前對市場有清醒的認識和規劃，還應在管理與核算資金上做足工作。企業會計在對資金的核算上應當做到準確，幫助企業做好對資金的掌控，盡量使企業的費用支出能夠降低或者延后。

1.對企業收入適時延后

房地產企業要交納的稅費很大一部分與企業的收入有關。通常從收入方面控制稅費的方式是延遲收入上的確認，或者在合法情況下減少一部分收入的統計。企業會計在進行核算時應當與銷售部門緊密聯系，通過對企業收入的時間和金額上盡力爭取調整與稅費的差值，使企業利潤達到最大化。會計核算工作應當在充分了解國家政策的基礎上進行。例如在一部分房產轉移的過程中，國家政策規定將其視為與房地產銷售相同，企業獲得的收入與當地當年的同一類的房地產收入視為等同。這意味著企業可以較為自由地按照銷售價格確認收入，以便于在計算稅費時可以適當地稅費交納的數額。會計可以配合房產銷售部門，將視同銷售房產的項目所造成的收入延遲到最后的項目清算時再進行確認，這可以使企業的營業稅、政府預征收的企業所得稅可以延遲交納，以使得企業在資金的運用上可以得到更多的緩沖時間，維持資金鏈的穩定。而且視同銷售的項目在計算收入時可以有較為寬松的空間，最終按照收入計算稅費時可以減少計算的收入額，從而降低部分稅費支出。

2.適當分類核算收入

商業房地產項目中通常會根據用戶實際需要增加許多不同的物業形態，比如停車場、商住兩用房等。會計在對收入進行核算時，應當按照不同的物業形態區分收入，分類進行核算。這樣在對不同稅費的核算時，可以比較清楚地進行計算。而且在分類之后，可以對相關的增值項目進行重點核算。對增值項目的分類尤為重要，比如將裝修的收入與房款的收入分開核算，可以防止增值額的過度上升，使項目的增值率加大，避免最后計算土地增值稅時多交稅。而且還有利于項目當中出現質量問題時，裝修質量問題與房屋質量問題不會相互影響，房子可以及時交付使用。在進行分類核算時，分類并不是絕對的，要依照國家在稅務方面的規定，嚴謹分析成本與銷售收入的比較。有時候房地產企業進行銷售推廣時，在銷售過程中加大對買主的回饋，相當于是將裝修與房價統一計算。在土地增值稅中，如果房產商還沒有取得利息證明，房產項目的開發費用根據項目的投入成本和土地成本進行計算，投入成本越高，開發的費用就越高，這時裝修的成本可以計算到項目建設成本當中。在這樣的計算下，房地產商也不用交納過多土地增值稅。

3.以權責發生制核算項目開發的成本

房地產企業在土地增值稅與企業所得稅上的負擔最為沉重，而政府稅務機關在這兩項稅費的征收中對企業有著極大的影響。這兩項稅費主要與企業收入和項目開發成本掛鉤。對于企業來說，項目的收入一般是較為確定的，因此項目的開發成本大小對稅費的影響至關重要。會計在核算項目開發費用時，應當認真研究稅法，仔細分析市場，使成本規劃在一個較為可行的基礎上。在項目開發直到房屋交付的過程中，一般會涉及到多家單位。而負責稅收的稅務機關不可能核實每一家的收入情況，因此通常對開發項目的房地產企業進行征收。會計在核算開發成本的時候，應當進行合理的分類，以權責發生制進行核算。

權責發生制指的是在支出和收入的確認上以實際的權利或者義務已經發生作為標準，通過權利與義務的發生決定企業在收入和費用上的歸屬。在土地增值稅的征收規定中，房地產開發的成本費用與是否取得金融機構的證明有關。對于中小商業房地產企業，獲得銀行貸款的可能性很小，因此對開發費用的扣除由獲得土地使用權所支付的費用和項目開發的成本預算而決定。前者在項目開發前就需要支付到位，而后者可以在隨后的建設過程中逐步支付。因此核算時應當以權責發生制為原則，減少要交納的土地增值稅。比如用于獨立商鋪的房子，對其成本按照建筑面積結轉至銷售的成本。用于出租經營的房子，則結轉至出租類產品的核算中。

四、結束語

中小商業房地產企業在房地產行業中是較為“弱勢”的一個群體，需要在考慮自身條件的基礎上應對行業中存在的各種壓力。面對瞬息變幻的市場以及繁重的稅務壓力，企業應當提高會計人員水平，充分了解國家稅收的政策法規，然后通過嚴謹的會計核算“精打細算”，將成本、收入和稅費控制在合理范圍，保持資金的充足。如此才能在龐大的房地產市場中求得生存空間，不至于因為倒閉而被市場所淘汰。

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