淺談房改房權屬問題

潘友明

摘 要 房改房又可以叫做已購公房，是指享受國家房改優惠政策的住宅，即居民將現住公房以標準價或成本價扣除折算后（舊住宅還要扣除房屋折算）購買的公房。隨著房價飆升，當前，涉及房改房歸屬問題案件數量日趨增多。該類案件是當前民事案件中的一熱點。

關鍵詞 民事案件 房改房 權屬問題

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A

1房改房是我國住房制度改革的特殊產物

房改房是我國住房制度改革的第一步，即把過去公有制條件下分到家庭的公有住房按照大大低于房屋實際價值的低價出售給家庭，國家（公有單位）出大頭，家庭只負擔一點現金，通過買賣轉化為家庭私有財產，而不是轉化為其中一方。不能割斷過去公有制這樣一段歷史。仔細分析房改房（現住房）的出售方案，可以看出整個房改房政策都是政策性補貼。歸納起來是一明兩暗。明補的就是夫婦雙方的工齡優惠（含已去世的一方），1997年是每人每年11.3元，雖然不多，工齡長的也有二、三百元。這種工齡優惠雖然沒有發給個人現金，但是在交房款時是直接按現金抵扣的，是國家和公有住房單位替去世配偶的出資，應該屬于去世一方的財產。 暗補有兩個。第一個暗補并且是最主要的暗補是極低的房價，即低房價補貼。以1997年為例，當年北京房改房成本價折扣后最低價是190元，而市場價是2000元，相差近十倍。這樣超低房價的暗補也是補給夫妻雙方的，不是光補給健在一方的。而實際購房時所交的現金，則是很少的零頭；第二個暗補是一種高職務補貼。如果去世一方的職務職級高，房價計算表中可以去世一方為購房人，按照職務職級高的待遇確定標準內面積，健在的人只是以配偶身份出現。這樣的高職務暗補有時能少交一半的房款。

經測算，夫妻雙方的低房價暗補可達真實房價約80%（即各占40%），現金和高職務暗補各占10%左右，軍（工）齡明補大概占0.5%。很明顯，整個房改房都是一明兩暗的政策性補貼，夫婦雙方的工齡優惠（含已去世的一方）只是其中一部分。夫妻雙方共同購房，共同享受了一明兩暗的政策性補貼，所購房產必須屬于夫妻共同財產。表面上看，政府不是吃大虧了嗎？制訂政策時不是完全可以不計算去世一方的工齡優惠和高職務暗補嗎？為什么政府要主動增加額外負擔呢？就是因為政府要考慮住房制度改革前后政策的連續性。房改前的福利分房，不管是機關院校，還是企、事業單位，都是以已婚的家庭（夫妻雙方）為對象，單身或兩地分居者只能住集體宿舍?，F在房改售房，必須“以城鎮職工家庭（夫婦雙方）為購房主體，且每個家庭只能享受一次?！辟徺I的房改房必須是從已經入住的原公有住房轉化而來，不是憑空而來。政府在售房時還必須照顧已去世配偶的權益，承認他們對社會、對家庭所做出的貢獻，保證全社會的公平正義。

2關于房改房的政策、法規

1999年4月，建設部住房司在給司法部律師公證司的建住房市函[1999]005號《關于唐民悅房改房產權認定問題的復函》中認為：“按照目前我國城鎮住房制度改革的有關政策，按成本價或標準價購買公有住房以城鎮職工家庭（夫婦雙方）為購房主體，且每個家庭只能享受一次。本案中，唐民悅按房改政策購買住房時享受了其配偶的工齡優惠，該住房應當視為其夫婦雙方共同購買。因此，我司認為，該住房應視為唐民悅與其配偶共同財產” 。

最高人民法院2000年2月在給司法部律師公證司的[2000]法民字第4號《最高人民法院關于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優惠后所購公房是否屬夫妻共同財產的函的復函》中認為：“夫妻一方死亡后，如果遺產已經繼承完畢，健在一方用自己的積蓄購買的公有住房應視為個人財產，購買該房時所享受的已死亡配偶的工齡優惠只是屬于一種政策性補貼，而非財產或財產權益。夫妻一方死亡后，如果遺產沒有分割，應予查明購房款是夫妻雙方的共同積蓄，還是配偶一方的個人所得，以此確認所購房屋是夫妻共同財產還是個人財產；如果購房款是夫妻雙方的共同積蓄，所購房屋應視為夫妻共同財產?！?該4號司法解釋的基本觀點有兩個。第一個觀點是“購買該房時所享受的已死亡配偶的工齡優惠，只是屬于一種政策性補貼，而非財產或財產權益?！钡诙€基本觀點是“健在一方用自己的積蓄購買的公有住房應視為個人財產?！?對于一個人出錢全資購買商品房沒有爭議。爭議的焦點是健在一方享受夫妻雙方的大量政策性補貼后只拿出真實房價十分之一的一點現金購買房改房就認定為個人財產。這種觀點既不符合房改房政策，又不符合等待價交換的原則。這個爭議的直接后果，就是購買房改房時已死亡的配偶及其子女的合法權益十幾年得不到應有的保障，涉及幾十萬老干部、老職工的家人。因為“與現行房改政策不一致”的原因，2013年2月最高人民法院法釋[2013]7號決定廢止了[2000]法民字第4號司法解釋。其廢止是有重要的法律意義的。

3房改房政策在法律意義上的突破

房改房政策在法律意義上實現了兩個突破。一是在“婚姻存續期間”這個法律概念上有所突破。除了離婚，在特殊情況下，不再以一方的死亡為存續截止，在特殊事情上可以延伸到某個特殊階段。比如夫妻一方在售房以前幾年已去世，但是在售房階段又可以臨時延伸和暫時恢復“婚姻存續期間”，雖然人已逝，仍然具有配偶的臨時身份。第二個突破是身后可以追認財產。比如99年以后開始計算住房補貼和住房公積金，如果夫妻一方在售房前去世，但是只要符合條件，售房時仍舊可以補計和補領去世一方的住房補貼、住房公積金。人死之后還可以冒出一筆錢款并且可以轉化為房產，這樣的好事只有在我國社會主義初期階段這樣大的歷史背景下的住房制度改革中才會出現。

法律與政策都要服從我國改革開放的總方針。法律與政策不一致，在我國改革開放進程中是存在的，往往是改革政策先行，法律滯后一段時間。但是這種不適應、不一致是暫時的，通過法定程序可以修改法律，去適應不斷發展的改革的新政策。司法解釋也要與政策相適應，“與現行房改政策不一致”就要廢止，其中核心觀點“健在一方用自己的積蓄購買的公有住房應視為個人財產”就“不再適用”，不能再繼續作為審判的依據。房改政策有一定的連續性，主管部門的基本思路是清晰的、前后一致的，不管是房改房還是經濟適用房，購買后都屬于夫妻共同財產。對于房改房政策的解釋，最權威的當然是主管部門建設部。我國的改革開放，就是要惠及全國絕大多數人民。