倒按揭養老模式推行研究

廖開妍?羅璋?劉超男?李睿琦

摘要：養老在生活中一直備受政府和人民的關注，如何解決我國的老齡化問題，提高老年人的生活質量，成了政府和我們所面對的一個巨大難題。因此倒按揭模式便應運而生。倒按揭在中國試點結果不如人意，究其原因還有很多的不足之處，要求人們改變觀念，積累經驗。以綿陽為例，做為老齡化程度越來越重的科技之城，倒按揭的有效實施需要政府政策的支持和有效的實施計劃。

關鍵詞：養老；老齡化；倒按揭

中圖分類號：D922.282 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）08-0000-02

一、我國養老的現狀

目前，我國正步入老齡化社會，并且老齡化速度驚人：截至2014年底，我國60歲以上老年人口達到2.12億，正逐漸步入老齡社會。預計到2050年，我國老年人口將達到4.2 億，占總人口的25%，我國已是老齡化最快的國家之一。2012年底，從綿陽市民政局了解，我市現有60歲及以上的老年人口達103萬，占總人口的18.5%[1]。到2014年底，60歲以上的老年人口達到了112.79萬，這就意味著在每五個人當中，就有一個老年人。綿陽市人口老齡化程度越來越重，已經高過了全國平均數。然而我國老人的養老保險和醫療保險的普及率非常低，特別是在綿陽這種三線城市，有相當部分老人根本沒有參加任何保險，致使由于老年人口帶來的一系列問題成為當今政府面臨的重要問題之一，特別是空巢老人，越來越多的年輕人奔向北上廣等一線城市，在那里工作定居，致使留在家中的基本都是老年人，有房沒錢沒收入。如何提高老人的生活水平，促進社會的和諧發展是當今社會關注的焦點之一。大部分老人奮斗一生的資產就是房屋，這就產生了有房沒錢，或者有錢沒房的問題。所以如何使老人既有房住又可提高其生活水平減輕子女負擔便成為人們普遍關注的問題。倒按揭就是在這種背景下被提出的。

二、倒按揭的實施現狀

“倒按揭”也稱“反向住房抵押貸款”。是指房屋產權擁有者，把自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素后，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世；當房主去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權人所有。

倒按揭起源于荷蘭，但是發展的最為成功的代表國家卻是美國，這不僅提高了老年人的老年生活質量，減輕了子女的負擔，從另一方面來說也鞭策了年輕人的積極性和上進心，因為他們不能指望老人的房產，而是要自己奮斗。2003年初，我國引入對住房倒按揭的研究，并成為學術界研究和關注的熱點。2016年6月，中國保監會下發《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，決定自當年7月1日起，在北京、上海、廣州、武漢四地率先開展老年人住房反向抵押養老保險試點，試點期為兩年。2015年3月，經過保監會批準，首款保險版“以房養老”產品由幸福人壽保險股份有限公司正式推出。2015年4月，一房養老保險正式落地。據了解，自倒按揭試點以來，只有幸福人壽一家保險公司開展了此業務。截至2016年6月28日，四地僅有60戶78人投保[2]。雖然嘗試不算成功，但是從發展的角度來看，“倒按揭”養老模式的推行和發展對于解決我國養老問題卻有著非常積極和深遠的意義。

三、倒按揭實施所遇的障礙

（一）倒按揭政策的宣傳不夠

就目前來說，倒按揭很少出現在電視上或者報紙上，很多人對這個政策都是聞所未聞的。人們對倒按揭不了解或者說了解不夠就大大降低了對其的認可程度。以綿陽來說，在我們的調查中，有47.06%的被調查者不了解倒按揭政策，甚至以前從未聽說過。

（二）老人傳統觀念太重

中國人固有的傳統思想就是“養兒防老”，老人的房子是他們賴以生存的場所，也是要留給自己的子女的。所謂有房才有家，如果不是迫不得已的情況下，他們是不愿意出售自己的房子的。在我們的調查中，對于40歲以上的人群，有54.17%的人不愿意實施倒按揭，有25%的人處于觀望狀態，只有20.83%的人愿意實施倒按揭。

（三）房產的評估體系不完善

在市場機制和政府調控的雙重作用下，房地產市場波動很大，房價不穩定，很難評估未來房價的走向。而且我國土地有70年的政策，可能老人還在世但是土地已經到期了，這對房價總體評估也有很大的影響。

（四）實施時間長，風險大

首先對老人壽命的預期存在風險，老人壽命的預期對銀行或者保險公司都有著直接的影響，但是預期壽命確實很難準確估計；其次是道德風險，在簽訂合同后老人是否會對房子進行正常的維護對房產未來估價有著直接影響；最后是利率風險，名義利率和實際利率的波動。

（五）缺乏信任的機構

目前在中國的試點城市中，只有幸福人壽一家保險公司開展了此業務，如果投保人很多，幸福人壽將面臨著對資金龐大的需要，一旦資金鏈出現問題，老人的錢不能及時到賬，后果不堪設想。而且除了幸福人壽以外并沒有像銀行之類的被老人所信任的機構開展此業務，所以大家都有很大的信任顧慮。

四、針對倒按揭政策實施的建議

（一）加大倒按揭政策的宣傳力度

由于受傳統觀念的影響，老人們對倒按揭政策都有點難以接受，如果不了解或者了解不夠那就更難被接受。所以政府應該加大宣傳力度，特別是針對對新鮮事物接受度比較高的年輕人。在我們的調查中，對于40歲以下的人群，有55%的人愿意實施倒按揭，36%的人群屬于觀望狀態，只有9%的人不愿意接受。

（二）政府加強引領

政府的引導是一個新興產業必備的支持。政府不能在市場監管和風險控制職能上缺位?？v觀美國、英國等國的億房養老模式，即使沒有專門的立法，也有相關的法律法規，因為以房養老的申請者是老年人，他們是社會的弱勢群體，風險承受能力和心里承受能力都非常的低，一旦在養老問題上出現了問題，會引起很大的社會問題，導致社會的不穩定，影響當局的政治利益。

初期是有政府做為主要推動的主體，所需的啟動資金需要政府財政劃撥；發展期企業逐漸被優惠的政策吸引到市場中，企業通過采用基金、證券化等多樣化融資方式融資，并可以探索建立二級市場增強資本的流動性，通過分散風險使有越來越多的主體加入到以房養老的市場中；成熟期時，銀行保險等金融機構占市場上提供產品的絕大多數主體，政府從主體的角色逐漸退位，從事一些保障性和特種服務，實現產品的良好發展。

（三）完善房地產評估體系

一方面加強政府的宏觀調控，穩定中國的房地產市場；另一方面加快中國的房地產金融改革，這方面我們可以引進一些符合國情和實際的融資工具和模式，比如房地產抵押貸款證券化。

（四）設立倒按揭制度的避險機制

可以設立住房反向抵押貸款擔?；?，基金的費用由從借貸雙方雙向收取。一方面保證消費者的權益，防止貸款機構因為經營不善破產，借款人得不到應有的貸款；另一方面，若房產遭遇泡沫破裂，房產市值并不夠償還貸款的本息和，那么貸款機構的損失可以由基金進行補償。政府作為風險控制者，才能堅定反向抵押貸款的幵辦機構和借款申請人的信心。

（五）加強立法，規范養老行為

倒按揭是一種養老模式，是對老年人生活的一個保障，但是并不意味著實施倒按揭子女就沒有贍養的義務。倒按揭政策的實施會涉及到房管局、金融保險行業、房地產行業、政府相關部門、人社部等等，體系非常的龐大，所以政府必須加強法律的監管，使這一制度做到有法可依，依法治理，也讓百姓能放心。

參考文獻：

[1]綿陽市政務網；www.mianyang.gov.cn.

[2]央視財經：2016-07-11.

[3]劉蓮蓮.以房養老模式的問題研究及對策[J].廣角，2016（03）： 76-77.

[4]姜晨曦.淺析我國以房養老政策-以上海為例[J].社會·保障民生，2016（10）：182.

[5]劉芳.試析以房養老的有效實施[J].哲學·社會學研究，2015 （02）： 61-62.