用市場手段調控房地產市場

摘 要：美國、日本等世界強經濟體在經歷房地產泡沫之后，都沒有避免泡沫破裂，都造成了極為慘重的后果。當前，中國也處在泡沫破裂的風險期，如果仍沿用美國、日本所謂的“經濟規律”，調控手段仍然跳不出“美日手段”，就不可能穩定中國的房地產市場、避免泡沫破裂。中國與美日最大的區別是中國是社會主義國家，有社會主義制度的優勢，有足夠的力量使用市場手段對房地產市場進行調控，這既是美日政府“力所不及”的，也是穩定中國房地產市場的出路。

關鍵詞：房價；房地產；市場；市場手段；行政手段

中圖分類號：F293.2 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2016）33-0155-02

當前，新一輪的房地產熱已經形成，各地又紛紛出臺限購、限貸政策調控房價。但過去8年的實踐證明，行政手段在調控房地產市場上基本上是失敗的。在現在這種情況下，如果繼續用行政手段調控房地產市場，未必能起到好的效果，而卻不得不承擔巨大風險——失敗的政策不僅不能控制房價，反而會刺激房價。市場手段是宏觀調控的另一種手段，特點是不破壞市場運行規則，通過調節供求來實現調控，如果運用于調控房地產市場，應該能夠達到降低風險和有效調控的目的。

1 房地產過熱市場原因分析

1.1 兩種背離的供求關系

2015年統計數據顯示，目前，我國建筑房屋數量已經超過居民總戶數，戶均達1.1套房，整體看供大于求，但從近期天津、鄭州、深圳近期房地產過熱的情形看，在一線、二線城市“供不應求”的態勢明顯，房價呈現 “井噴式”上漲趨勢。

1.2 局部供不應求的原因

出現總體供大于求，局部供不應求這種情況的直接原因是市場上缺少足夠的房源，進一步深入分析，原因是存在“囤房”資本，導致市場流通的房屋少。據統計，2015年北京人均住房面積31.69 m2，如果按照一戶一房計算，可以所有市民的住房需求，但實際情況是“供不應求”。這種情況和古代糧食市場非常相似。古代市場不健全，商人、地主豐年大量屯糧，災年以糧換地，導致市場上流通的糧食量不穩定，豐年，農民自給自足，災年市場缺糧，糧價飛漲，盡管政府通過行政手段救助，但災年仍會有人餓死。當前房地產市場局部供不應求直接原因在于存在囤房資本，導致市場上的房源緊缺，房價持續上漲。

1.3 囤房的主要群體

經濟運行的本質是人，分析經濟行為，首要的是抓住行為主體。囤房的主要群體，既有作為商業投資的“主力”，也有用來家庭投資的“散戶”，“散戶”的數量資本不容忽視，“全民炒房”是當前房地產市場過熱的一個顯著特點。

1.4 2014年至2015年房地產市場熱轉冷原因分析

2014年至2015年，中國的房地產市場呈現由過熱到平穩轉化的態勢，并不是政府行政調控的結果，而是十八大以來中央大抓黨風廉政建設以及政府官員固定資產公開制度深入實施，讓許多政府官員紛紛賣房，退出囤房群體，導致實際房源增多，房地產市場平穩趨冷。

2 房地產市場狀態與風險評估

從局部“供不應求”來看，影響房地產市場走勢的主要因素是投資行為，而不是剛性需求，所以，當前市場狀態下，房地產市場走勢應該從投資收益的角度來分析。假設市場購買力足夠大，設置三個系數來衡量房地產市場狀態：趙振宇第一系數Z1、趙振宇第二系數Z2和趙振宇第三系數Z3。

2.1 趙振宇第一系數Z1

等額本金還款法和等額本息還款法首月還款金額相等，利息最高，代表還貸過程中的最低預期收益率：

其中，r代表上個月房價增長率，d代表首付比率，p代表每平米房價， c代表月貸款利率。

Z1可以衡量房地產市場的冷熱狀況，房價上漲預期收益率越高，房地產市場就越火熱，囤房的行為也越激烈，房地產破裂后的后果也越嚴重。按照當前貸款利率、存款利率計算，假設首付20%，那么只要r高于0.327%，就會形成收益，只要r高于0.352%，就超過了銀行存款收益，為有效投資。假設首付為30%，r高于0.286%，就會形成收益，高于0.324%，就超過了銀行存款收益，為有效投資。鄭州2016年8月份r值為2.96%，Z值為8.91%，意味著在不考慮房租收入的情況下，在鄭州買房預期比把錢存銀行收益多71.3倍，呈現過熱狀態。

同時，這個公式還揭示出一個規律：房價上漲的預期收益率與房價高低無直接關系，而與房價增長率相關聯。

2.2 趙振宇第一系數Z2

假設在房價不發生浮動的理想狀態下，買房者的房租最低收益率：

h代表每月每平米房租，c代表貸款月利率，d代表首付比率，p代表每平米房價，s代表房租房價比。

Z2主要是衡量房地產泡沫破裂的風險，如果發生房價不浮動，Z2又低于安全線，房地產市場崩盤的態勢就已經形成。按照當前貸款利率計算，首付率按照30%計算，s大于0.00 286時存在收益，s大于0.00 323的時候，Z2為有效收益，小于0.00 286時為負收益。如果首付率按照20%計算，s大于0.00 327時存在收益，大于0.00 352時，為有效收益。據統計，中國主要城市的s值小于0.00 217，北京、上海、深圳、廣州等地租金房價比小于0.00 167，存在泡沫破裂的風險。近期，一些城市首付率調整為50%，s值大于0.00 204時存在收益，大于0.00 267時存在有效收益，該政策調整有效控制了房地產泡沫破裂的風險，但一二線城市仍然存在房地產泡沫破裂風險。

2.3 趙振宇第一系數Z3

Z3為前兩個系數的綜合，體現的是購房的實際預期最低收益率：

r代表上個月房價增長率，h代表每月每平米房租，c代表貸款月利率，d代表首付比率，p代表每平米房價，s代表房租房價比。

Z3既可以衡量的是房地產市場的冷熱狀態，如果房價上漲預期收益加房租收益超過貸款利息，就會形成收益，如果高于銀行月存款利率，就為有效投資。按照當前貸款利率計算，首付率按照30%計算，r+s大于0.00 286時存在收益，r+s大于0.00 323的時候，為有效收益，r+s小于0.00 286時為負收益。如果首付率按照20%計算，r+s大于0.00 327時存在收益，大于0.00 352時，為有效收益。以鄭州2016年8月份為例，r值為0.0 296，s值假定為0.00 216，s+r值為0.03 176，Z3值為9.63%，預期收益是同期存款利收益的77倍，房地產市場過熱，囤房行為激烈，房地產市場泡沫破裂后果嚴重。

3 調控房地產市場的市場手段

通過改變市場供需關系而實現調控目的的手段是市場手段，通過設置市場門檻、市場價格的調控手段為行政手段。

3.1 市場手段的基本運作

假設政府名義下有足夠的房地產資產和房地產基金，當房地產市場過熱時，政府按照市場價賣出名下房產，增大市場供應量，從而控制房價，當房價下跌，出現泡沫破裂跡象時，政府從市場上買入房產，穩定市場。平時，政府名下的房產以市場價出租，確保房租價格平穩，當房地產市場泡沫破裂風險較高時，減少房屋出租量，抬升房租價格，控制泡沫破裂。

3.2 其他市場手段

通過公式Z3=看，調控首付比例，調整貸款利率和存款利率，都是市場調控的手段。

3.3 市場手段的優勢

與行政上手段相比，市場手段有以下優勢：

一是市場手段風險性更低。行政手段本質是抬高市場準入門檻，增加市場成本，本身存在抬高房價的風險，特別是在中國人口眾多、購買大大的社會，如果運用不得當，就會造成“越限越高”的結果，特別是限購政策，本身會增加市場成本，是壓制房價的反作用力，因此，用限購政策抑制房價的手段值得商榷，需要謹慎。市場手段直接作用于供求關系，原理直接，不存在“適得其反”的風險。

二是市場手段更柔和。行政干預對市場的影響是成幾何級數的，往往會造成市場震蕩，在泡沫嚴重的城市，如果采用非常緊張的行政手段，甚至有泡沫直接破裂的風險。市場手段調控是線性的、柔和的，可以避免房市大起大落，商業資本投機倒把。

三是市場手段更及時。房地產市場調控中，行政手段往往是在問題暴露無遺的情況下才會實施，對市場的反應時滯后的，市場手段可以在市場發生變化的時候及時實施，在萌芽狀態調控，效果可能更好。

4 如何創建政府調控市場手段

4.1 政府建立儲備房和房地產基金

政府原則上把出讓土地的收入用于儲備房建設，委托國有房地產開發公司，以成本價開發，按照“賣二建一”的原則構建儲備房。儲備房量要占市場總房量的10%至15%。

以房屋出租收益和房屋出售收益為基礎，建立房地產基金，用于調控房地產市場。

4.2 實施廉租房改革

當前，廉租房政策下，建設廉租房所需財政投入數額巨大，而且廉租房政策承租門檻高，破壞市場規律，因而無法大面積推廣，在調控房價方面所發揮的作用杯水車薪。要改革廉租房政策，按照市場價收租，一方面，可以按照市場運行規律穩定房屋出租市場，另一方面，可以積攢更多資金用于儲備房建設和房地產基金積累，確保政府有足夠儲備房和房地產儲備資金用于調控房價。

4.3 采用更加靈活的貸款利率和存款利率

從公式Z3=中看，貸款利率和存款利率對房地產市場有影響，提升貸款利率和存款利率，可以壓低購房收益，給房地產市場降溫，降低貸款利率和存款利率，可以增加購房收益，給房地產市場增溫。此外，還可以把購房貸款利率從普通貸款利率中分離出來，在購房貸款方面采用專門的更靈活的利率來調控房地產市場。

4.4 推動限貸手段精細化

從貸款比例調整對房地產市場的影響是巨大的，經過實踐發現，限貸政策以10%為單位進行調整，調整力度過大，用力過猛，容易造成震蕩，2009年首套房首付率調整為20%，引起后續4年房地產高燒不退。當前，部分城市直接把第二套房首付率調整為50%，這種急剎車的做法極有可能造成房地產被刺破?？梢試L試以1%為單位進行調整，每次調整幅度不超過3%，用柔和的手段確保市場穩定，特別是在當前房地產泡沫較大，風險較高的情況下，要避免發生硬著陸。

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