“白銀時代”房企轉型，路在何方

李澤涵+馮科

【摘要】房地產行業已進入整體利潤收窄、增速減緩的“白銀時代”；其對于中國GDP的作用已由“支柱”轉為“穩定器”，因此目前房地產行業調控政策以穩增長為主。行業發展規律及市場趨勢決定了傳統房地產企業轉型發展的必然性：行業可持續發展為其提供內生需求；移動互聯網、物聯網等為代表的創新應用構成了外在趨勢。金融機構應大力發展地產基金，以便更加靈活地支持房企的轉型嘗試；并在充分重視轉型風險的前提下，優選戰略合作伙伴，力爭深度參與、引領地產金融行業的轉型升級，與轉型房企共同發掘潛在機會，共享轉型成果。

【關鍵詞】房地產 創新 轉型

【中圖分類號】F279.2 【文獻標識碼】A

我國房地產行業自2013年前后結束粗放型增長的“黃金時代”，進入精細化、專業化、差異化發展的“白銀時代”。供需層面，中國已于2012年左右告別人口紅利時代，雖已全面開放二孩政策，但其衍生的購房需求至少需二十五年才能逐步釋放；此外，80后、90后購房觀念的逐步變遷、平均婚育年齡的推遲導致家庭裂變速度驟減，以及40后、50后人群逐步離世釋放出“二次供給”等因素，都將不同程度增加供給、降低需求。政策層面，鑒于房地產的GDP“穩定器”作用，政策指導思想體現為增長過快時抑制，失速時刺激；這種政策風格可對市場震動起到緩沖作用，為謀求轉型的企業提供寶貴時間窗口。雖然房地產行業的競爭加劇、利潤下滑、聚合度提升屬于客觀經濟規律，但作為行業主體的房企未來如何應對卻是急需回答的問題。在轉型過程中，房企會面臨來自路徑選擇、多元化發展、“互聯網+”等眾多不確定因素帶來的挑戰。對于努力轉型的房企，建議從管理層到執行層在思想觀念上形成一致認識，以揚棄的態度積極探索最符合自己企業的轉型路徑。

房地產企業轉型的內生需求、外在趨勢和轉型動因

第一，轉型是房地產行業可持續發展的內生需求。過去長期粗放的增長模式已觸及“天花板”，在房地產行業的“白銀時代”中，房地產企業的核心競爭力已經逐步從“規?；鞭D向“專業化”，“質”的優化重于簡單的“量”的增長，因此傳統房企有強烈的內在訴求通過轉換經營模式、強化品牌價值、提升產品溢價、精細成本控制，以及高效管理等方式，尋求更大發展空間和持續經營動力。

第二，轉型是互聯網、物聯網顛覆式創新所帶來的外在趨勢?；ヂ摼W已經用創新顛覆了幾乎所有行業，物聯網的變革也漸行漸近，其對房地產行業的顛覆式創新不是何時發生，而是如何發生的問題。例如，早期擁抱互聯網金融的“平安好房”，已搭建起“房地產眾籌聯盟”平臺，實現了房地產開發融資的去中介化，讓購房者成為微開發商，以期實現地產商和投資者的雙贏。

第三，轉型動因包括主動與被動兩種類型。行業龍頭企業會主動轉型，而中小企業則傾向于被動轉型。萬科、萬達等龍頭企業更有動力直面挑戰、順應趨勢、主動轉型，以業務創新和企業長期發展為驅動力，促使行業升級并優化資本結構。對于缺乏足夠內驅力及資本的中小型房企，則相對被動地應對行業新局面，行業整體收益的逐步下降和融資成本提升最終會迫使這些企業通過兼并重組、多元化經營并逐步轉移主營業務重心等方式“被動轉型”，直至退出市場。

房企價值鏈上、中、下游的轉型實踐

為應對“白銀時代”下經濟形勢與市場競爭突變等挑戰，房企進行了經營策略、業務領域融資方式和商業模式等方面的探索實踐。筆者以房地產行業的價值鏈為線索，梳理相關企業的轉型方式及特點。

第一，價值鏈上游積極向資本端拓展。筆者觀察到，房地產開發企業在價值鏈上游的轉型嘗試主要以借力金融業和豐富資金需求為主，具體表現為通過股權融資、資產證券化、互聯網金融等形式和資本聯姻。

首先是股權融資。房地產開發企業與保險及銀行等金融機構通過股權融資聯姻，一方面可獲得極低成本的資金，另一方面保險和銀行等金融機構的渠道和資源優勢還可為房企在長期的戰略轉型中提供各種支持。

其次是資產證券化。通過資產證券化轉型可拓展多元化融資渠道，改變長久以來依靠銀行貸款的單一融資模式，實現直接融資，同時改善資產結構。此外，還可以改善公司治理結構，為傳統房企由“滾動開發”模式向“物業持有”運營的轉變提供必要支持。

再次是互聯網金融。房企聯合銀行及第三方平臺推出以地產開發項目為標的的眾籌或理財等互聯網金融產品，并借此進行開發前端融資及輔助后端銷售，一舉多得解決項目融資、市場營銷、產品銷售等多項任務，實現開發商、金融機構、互聯網平臺、投資者以及購房者的多方共贏。

第二，價值鏈中游業務領域多元化及輕資產化。處于房地產價值鏈中游的開發企業由于傳統住宅市場的飽和、利潤壓縮，以及風險增大，很多企業開始嘗試多元化業務領域及輕資產化發展路徑。

業務領域多元化方面，傳統住宅開發企業在商業地產、養老地產、旅游地產、產業地產、文化地產，以及海外地產等方向均有嘗試。傳統住宅地產企業切入商業地產的嘗試與老牌商業地產企業在該領域謀求進一步轉型的努力并存，體現了當下商業地產既是藍海又是紅海的雙重屬性。中國養老地產仍滯后于市場需求，處于探索試錯階段，成熟商業模式有待形成；同時市場環境、政策扶持等關鍵要素也需要持續完善。旅游地產方興未艾，主要挑戰體現在資金投入和變現方式上。

輕資產化方面，房企可以選擇逐步剝離物業持有的職能，專門從事運營、服務、投資等領域的經營，從而徹底向輕資產化轉型。輕資產化發展由于占用最少的自有資金，以追求利潤最大化，因而有利于公司凈資產收益率的提升，這對于“白銀時代”的中國房地產行業而言，很可能是大勢所趨。

第三，價值鏈下游積極利用“互聯網+”，擁抱O2O模式 ?！盎ヂ摼W+”對房地產行業的影響貫穿全產業鏈，但對于下游的影響卻是最深刻的。處于行業下游的金融服務、租售代理、運營管理、家裝建材、社區服務等領域，均可以與互聯網進行不同形式的聯姻：一手房銷售通過互聯網眾籌、互聯網金融等途徑解決客戶定位、首付及按揭貸款等服務；二手房租售通過O2O網絡中介提升服務效率、降低交易成本；家裝建材、社區服務等細分領域也充分利用O2O及P2P等模式創新行業服務模式，打通服務的“最后一公里”。

房企規劃轉型路徑時，應以市場需求為導向

對面臨轉型的房企而言，首先，企業的上上下下要對轉型發展形成思想觀念的轉化和統一。這就要求從管理者到執行層在內的全體公司員工需要理解并接受轉型發展的思想，對新確立的發展模式與經營方式有統一思想認識。其次，要大膽求索、小心檢驗，探索屬于自己公司的轉型路徑。他山之石可以攻玉，但完全照辦前人經驗，則很難復制別人的成功經驗。房地產企業轉型時應遵循“審時度勢、因地制宜、量身定制”的原則，定制轉型戰略。為此，企業在規劃轉型路徑時，應以市場需求為導向，充分利用企業核心優勢或潛力，并與企業文化基因、客戶基礎相適應，在代表先進潮流的方向上，制定個性化的轉型路徑。

與此同時，各家金融機構需調整經營策略與產品服務，以更好支持房企的轉型發展。首先，應大力發展地產基金業務，補充傳統借貸業務的諸多空位，完善多元金融服務，同時亦可以分散風險。其次，高度重視轉型風險，充分認識傳統房企轉型發展是高風險的經營行為，格外審慎地與轉型房企合作。最后，精選轉型合作伙伴，深刻理解轉型動因，辨析轉型路徑，研究其成功機會與風險，與投資理念、專業領域、以及風險偏好相吻合的房企進行深度合作，與房企共同成長、共度難關、共享轉型成功的果實。

（作者單位：北京大學經濟學院）

【參考文獻】

①陳聰、付瑜：《房地產行業房地產銷售代理和服務行業專題研究報告：三件武器構建閉環》，中信證券，2015年1月27日。

責編/張寒