試用層次分析法分析房地產司法拍賣成交問題

李元福

摘要：司法拍賣是人民法院執行工作中的重要環節，涉案房地產的司法拍賣能否成交，直接關系到案件的審結效率和審結質量。但是，由于各種原因，房地產司法拍賣成交率一直不高，成為困擾司法執行的一大難題。筆者試用層次分析思路，結合實際情況，對房地產司法拍賣成交問題提出一些淺見。

關鍵詞：層次分析法；房地產司法拍賣；成交問題

中圖分類號：F713 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）028-0000-02

引言

近年來，伴隨著社會主義市場經濟的不斷發展和經濟水平的逐步提高，相應的經濟法律糾紛和案件數量也隨之不斷增加，對房地產進行司法拍賣作為人民法院強制執行環節的重要內容，能否成交已經成為衡量案件是否執行到位的重要評價因素。但在實踐中，國內房地產司法拍賣成交率近兩年維持在30%-40%之間，與財產拍賣整體成交率60%-70%相差很大。從法院方面看，如果不能成交，執行部門和司法技術管理部門在查封扣押、委托評估、委托拍賣等諸多環節所做的工作，其實際成效“就等于零”，既浪費了司法資源，降低了法院工作業績，又損害了司法權威和公信力。從房地產評估機構看，接受委托后，要詳細了解案情，對標的物進行現場查勘、內部評估作業，并在出具正式評估報告前還需征求不少于一次的意見，工作量較大，而評估費用往往又與執行結果掛鉤，所以房地產評估機構對于低成交率結果非常無奈，某些地方司法機關甚至還給評估機構設定了上年度參與的評估項目“零成交”而暫停評估委托的考核條件。本文嘗試使用層次分析法來分析低成交率的形成原因，并據此提出相應的對策建議。

一、應用層次分析法分析問題思路簡介

層次分析法（Analytic Hierarchy Process，簡稱AHP）是將與決策總是有關的元素分解成目標、準則、方案等層次，在此基礎之上進行定性和定量分析的決策方法。

應用層次分析法分析房地產司法拍賣成交需要分為兩個步驟：第一個步驟，確定應用遞階層次分析思路，設置最終結果為第一層，將產生最終結果的直接原因作為第二層，再把第二層的直接原因作為第三層的結果，列出第三層的直接原因，直到最基礎的直接原因為止，這個一層一層分析的過程，轉化為圖示就是層次分析圖。第二個步驟，將實踐中具體案例數據對應到每個層次的每個因素中去，并初步構建因素權重，就可以推導出因果關系的各種量化分析。

對于房地產司法拍賣成交問題，限于自身數據不足，在此只能以定性分析為主。

二、房地產司法拍賣成交遞階層次分析

應用遞階層次分析，首先分析導致房地產司法拍賣不能成交的第一層因素，主要是三個，第一個賣方原因，第二個是司法拍賣原因，第三個是買方原因。

對于賣方原因來說，第二層因素主要是四個，第一個是權證瑕疵，現實操作中，如果拍賣房地產沒有權屬證書或權證不全，也沒有相關申報權屬所需全套資料手續，就存在需要補辦手續、補繳相關稅費甚至無法過戶的風險。第二個是物權瑕疵，拍賣標的物一般都不具備物權法規定的所有權的全部權能，最常見的情況是標的物已出租或其他原因占用，根據“買賣不破租賃”的原則，買方即使競買成交，仍應繼續履行標的物租賃合同的約定，而不能任意解除合同，尤其對于租期較長且租賃費用已提前支付的標的物，買方即使取得標的物所有權，也無法實際占有使用標的物；對于標的物被其他原因占用的（比如企業員工占用宿舍樓），造成清場交付難度大；還有周邊群眾因排斥外來人員購買而人為設置阻撓，往往使得本區域外買方退出競買。第三個是價格瑕疵，從司法拍賣的程序來看，司法拍賣的標的物在拍賣前須經過法定程序進行評估。最高人民法院《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第四條規定：對擬拍賣的財產，人民法院應當委托具有相應資質的評估機構進行價格評估。對于財產價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。對于拍賣底價的確定問題，最高人民法院《關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規定》第十三條規定，拍賣財產經過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價。對于流拍的財產，雖然第二、三次拍賣可以降價，但每次降價的幅度均不得超過前次拍賣保留價的20%。如果評估價偏高，對買方缺乏吸引力，直接導致無法成交。造成評估價值偏高的原因主要包括：一是對市場行情的分析過于樂觀；二是未深刻理解司法評估的內涵；三是評估機構規避責任心理，擔心被執行方提出異議，認為偏高評估即使首次拍賣未能成交，尚有基于上一輪每次降價20%的二、三拍。第四個是質量瑕疵，雖然買方在參與競買前有權查看標的物現狀，但許多質量瑕疵往往并不能僅從外觀進行確定。在對標的物質量并不充分信任的情況下，買方也無法得到相關人員對房屋質量的承諾，往往導致買方放棄競買，轉而購買房地產商開發的對質量作出承諾的房屋。

對于司法拍賣原因來說，第二層因素主要是三個，第一個是時間限制，首先是司法拍賣程序時間限制，根據《拍賣法》規定，拍賣人應當于拍賣日七日前發布拍賣公告，實際操作中，一般公告時間沒有超過1個月，拍賣交易時間也只有限定的幾個小時之內，對于金額較大的標的物，買方如果需要集體決策或聽取他人意見，會出現未及時出價導致買不到或流拍的狀況；其次是成交付款時間限制，一般都是三至五個工作日付清全款，對買方財力要求較高，客觀上縮小了買方范圍。第二個是參與限制，司法拍賣對于買方，不僅僅有那些常見的法定限制因素，還可能有法律、行政法規和司法解釋對買受人資格或者條件的特殊規定，再次縮小了買方的范圍。第三個是信息限制，拍賣公告一般發布在當地公共資源拍賣中心網站或刊登在當地發行的報紙上（大部分都發布在報紙中縫），傳播面狹窄，公眾知曉度不高，導致拍賣信息不能廣泛傳播更加縮小了買方的范圍。

對于買方原因來說，第二層因素主要是三個，第一個是市場環境影響，如受宏觀經濟形勢影響，資金供求矛盾突出，房地產市場低迷，大量新建商品房都在滯銷尚需降價促銷，那么潛在買方對拍賣房地產持觀望態度，那么拍賣就更難實現成交了。第二個是需求匹配限制，買房購買房地產，要么是自用要么是投資或者兩者兼顧，標的物的功能用處如果不能和買方需求匹配，根本就不可能有人競買更不可能有成交了。第三個是支付能力限制，拍賣成交后，往往要求買受人在很短時間內將除保證金以外的剩余價款向司法機關交付，且必須現金交付，不能貸款，導致只有具備全款支付能力的買方才敢參與競買。

前述遞階分析內容圖示，即如下圖所示：

三、遞階層次初步數據分析

根據某房地產評估機構對近兩年來57宗司法拍賣房地產評估案例成交結果進行初步分析，對前述遞階層次進行初步數據分析如下：

第一層，司法拍賣房地產評估案例共57宗，沒有成交38宗。

第二層，沒有成交的案例中，確定賣方因素的28宗，司法拍賣因素的7宗，買方因素3宗。

第三層，沒有成交的案例中，確定主要決定因素為權證瑕疵的7宗，物權瑕疵的16宗，價格瑕疵的2宗，質量瑕疵的3宗，時間限制的4宗，參與限制的1宗，信息限制的2宗，市場環境限制的1宗，需求匹配限制的1宗，支付能力限制的1宗。

四、對策建議

1.查明瑕疵，盡可能掃除障礙

司法機關在委托評估前，應對拍賣財產的權屬狀況、占有使用情況等進行盡可能詳盡的調查，并做好相關調查筆錄，方便評估機構做出較為合理的評估。同時，應加強標的物的監管，防止評估后短少，并應盡可能消除可能導致交付困難的各種因素。

2.加大宣傳力度

拍賣機構應盡可能加大拍賣標的物的宣傳力度。拍賣公告除了發布在當地公共資源拍賣中心網站、刊登在當地發行的報紙上及現場張貼外，還可以委托專業機構制作拍賣房地產的視頻資料后，利用微博、微信公眾號等方式全面展示。

3.建立司法輔助機構考評機制

在司法執行輔助機構選擇方面，司法機構應明確準入標準，甄選實力強、信譽度高的評估、拍賣公司入庫備選；在司法執行輔助機構考評方面，對申請入庫的輔助機構資質等級、執業信譽、經營業績、誠信嚴格審查，記分進行考核，并對其受托后是否遵守司法機關相關規定實行記分考核，作為下一年度優先輔助機構的考評條件。

4.增強服務意識，協助拍后交付

拍賣成交后，在買受人交清相關費用后，司法機關應及時協助買受人辦理產權過戶手續，以解除買受人后顧之憂。不僅告知負擔風險，同時告知救濟渠道，為其購買標的物提供保障。承辦法官在啟動拍賣程序時，應認真調查標的物是否存在其他物權，以確保買受人能成功過戶或實現競買目的。

5.探索新的拍賣價款支付機制

探索建立司法拍賣房地產權屬和抵押預登記制度，搭建司法拍賣房地產按揭貸款平臺，靈活增加拍賣價款的支付方式，擴大拍賣標的物買方群體，從而達到充分競價并提高成交率的作用。

6.排除非法干擾，維護正常拍賣環境

拍賣機構安保人員應維護好拍賣現場秩序，不給買方造成心理壓力。要留意在張貼公告、報名登記、接受咨詢、引領查看等籌備過程中出現的新情況、新問題，對有可能出現擾亂拍賣現場秩序情況的，應及時報告司法機關，共同研討對策，必要時請公安機關協助維持現場秩序。

7.充分發揮互聯網優勢

充分發揮“互聯網+”優勢，在保障網絡司法拍賣公開、公平、公正、安全、高效，維護當事人的合法權益前提下，全面鋪開線上拍賣工作，提高拍賣成交率。

五、初步結論

根據前面的調查和分析，我們可以發現，面對房地產司法評估成交的影響因素，作為房地產評估機構，直接能夠掌控的只有價格瑕疵一項，在實證范例中只占3.5%的比例。而在對策中，除了加強價格評估專業性兼顧靈活性以外，還有一個甚好的選擇，那就是與房地產中介機構進行業務聯合，走合作共贏道路。如果對于每一宗房地產司法評估，都能通過房地產中介機構的市場渠道，尋找需求，甚至做到蓄積購買需求，何愁不能破解房地產司法拍賣成交率過低的問題。

附注：本文中未成交案例中主要影響因素的判斷，首先依據案例本身最突出客觀原因判斷，將最有影響的客觀因素作為影響因素；其次對于同時涉及兩個及以上二級影響因素，按照專業認識來分析影響輕重排序，將最嚴重影響因素作為影響因素。