論虛有權——從炒“期權”房說起

王廷勇+吳忠權

摘 要：炒“學區房”變為炒“期權”的市場現象說明，理論上應突破把虛有權與所有權完全對立的傳統思維和認識誤區。因此，政策和法律應對從所有權權能中分離出來的虛有權進一步完善和規范。

關鍵詞：用益物權；所有權；虛有權

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）01-0119-02

近年來，學區房不斷升溫，成為“房堅強”。北上廣、武漢等大城市為給孩子上學買個進門證，學區房已炒到每平方米三四十萬元，進而演變為炒“期權”，而且，這樣的學區房并不愁買家。筆者認為，學區房“期權”交易作為一種新的市場現象，其實與國外房產交易中的“虛有權”交易大致相同。

一、虛有權的含義

目前，我國在經濟、法律等領域仍然未使用“虛有權”一詞，但在法國等西方部分發達國家法律中卻廣泛使用“虛有權”這一概念。那么，什么是“虛有權”呢？

1.理解虛有權，用益物權是基礎。關于用益物權的研究，我國也尚未成熟。在我國《民法通則》中也未出現“用益物權”一詞?！段餀喾ā返?17條規定：用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。但嚴格說來，這也不是用益物權之定義。綜合國內外研究，用益物權應該界定為：用益物權是以物的有效利用為基礎、物的使用收益為目的而依法設立的權利。用益物權著眼于財產的使用價值研究，用益物權作為物權的一種形式，其最基本形態是用益權，是直接支配他人的物的權利，是一種他物權。這些權利是針對物而言的一種權利，是對他人財產所有權所加的限制和分解而形成的物權。

2.理解虛有權，財產所有權是關鍵。所有權是依法絕對地享用和處置所有物的權利。所有權是針對財產而言的，離開財產無所謂所有權；財產權是占有財產的所有人依法享有財產的所有權、用益權等權利。在財產占有人的這些權利中，所有權是財產權的最核心內容和根本標志，是衍生其他一切權利的基礎和前提?！耙晃镆粰唷薄耙晃锊荒芏鳌闭f的就是同一財產不可能有兩個主人（所有權人），這是對財產所有權之最終歸屬的最形象認識和高度抽象的概括。

但是，所有權概念是一個不斷發展并自我適應現實需求的范疇。傳統物權理論更多強調物權的專有性和所有權人的主導和優先地位，側重于“所有權”為中心來分析物的靜態歸屬，對用益物權的重視程度不夠，在實踐中也無法完全解決物盡其用、提高效益的問題?！八袡嘀贫仍谌祟惿鐣c人類文明的不斷進步和發展中不斷尋求著發展，可以說整個所有權的發展過程實際上是所有權的權利束不斷分離、分化、碎裂的過程。在所有權發展的初級階段，所有權的彈力性還能夠解釋權能的碎變，保持絕對所有權的完好無損，但是當這種碎變達到高級階段時，彈力性解釋就力不從心了?！币虼?，當今各國物權法傾向于以效益原則為中心，逐漸放棄了對物的實際占有、支配、財產所有權歸屬的傳統思維和理念，更加注重財產價值形態的支配、利用和增值機制的研究，這是在完善的法律制度中所有權權能分離并逐步觀念化、虛有化的結果。

綜上所述，認為虛有權應該界定為：指在生產力發展過程中，所有權在所有物上設定用益物權后受到用益物權限制的權利，是所有權的一種形式。也就是說，由于在所有物上設立了用益物權，作為自物權的所有權與他物權的用益權相互制約而導致與其權能相分離的一種特殊存在形式。

二、虛有權是所有權觀念化的結果

理解虛有權，應該注意五個方面的內容：一是虛有權是從所有權權能中分離出來的一種特殊存在形式，是社會生產力發展的必然結果。二是虛有權歸屬于所有權。如《法國民法典》（以下簡稱《法典》）第601條的注釋提到，這里的保證人是指第三人，由該第三人出面向所有權人（虛有權人）保證用益權人將以“善良家父的態度”行為行事；《法典》第552條規定：“非經虛有權人參與，用益權人不得出租工業、商業或手工業使用的農村土地或不動產?！边@說明，虛有權屬于所有權。虛有權人指的是所有權人，而不是所有權人之外的其他人（用益權人、保證人、承租人等）。三是虛有權是一種法律意義上的權利。四是所有權權能相互分離是自物權與他物權相互制約而導致的結果。五是虛有權（像用益權一樣）可以買賣。如《法典》第621條規定：在同時買賣一項財產的用益權與虛有權的情況下，價金在用益權和虛有權之間按照每一種權利的各自價值比例分配。

三、虛有權之法律邊界設定

虛有權是不動產投資的一種特有方式，“期權”實際上是一種虛有權。以房產“期權”交易為例，虛有權買賣制度設計要注意以下要件：

1.確立虛有權買賣方式的合法性；確立虛有權與所有權的法律關系，明確虛有權屬于所有權，虛有權人指的是所有權人。

2.確立虛有權與用益權的法律權利及義務關系。所有權人與用益權人簽訂用益權合約，在合同中明確規定了雙方各自持有的權利范圍，明確用益權僅是在契約期內的權利，此合約即是買賣契約。用益權由第三方持有。契約到期時，虛有權人享有絕對的財產處分權，將獲得該不動產的所有權。在契約期內，不動產的管理、稅收等費用由用益權人負責，用益權人有如同所有權人一樣保持物的屬性及完整性的法律義務；在此期間，所有權人也不能居住或出租虛有權不動產，只有用益權人能管理并且使用此不動產。

3.確立虛有權期限。一般為五至三十年。買賣契約到期，虛有權人才能真實擁有所購買的不動產；確立虛有權購買價格。虛有權不動產購買價格低于所有權價格。通常是其所有權價格的35%～75%。價格的具體確定與虛有權期限成反比。如不動產所有權價格為100萬元，假定虛有權期限為十年，虛有權購買價格可能是60萬元，假定虛有權期限為二十年，虛有權購買價格可能是50萬元。當然，其價格也可以按照第三方用益權的持有期限來計算。

4.擁有虛有權的法律公證文件（必須經公證機關公證）；確立虛有權終止期限。虛有權人擁有了該不動產的所有權，自動承接了與該產權相關的所有費用。承擔了該產權所涉及的所有權力、義務及費用支出。成為了該不動產的業主，可以居住、租出。如決定出售產權，只需繳納基于虛有權價值之上的房產增值稅。

參考文獻：

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[責任編輯 吳明宇]