探討醫院生活區推行物業化的可行性

陳翠芬+肖靖

[摘 要] 隨著市場經濟的發展，職工宿舍不再是只屬于醫院職工的宿舍，房屋產權和人員居住已發生很大變化，多數為醫院職工居住，一部分為房屋出租，另一部分住房職工已對外出售。本文從醫院職工生活區的發展現狀入手，提出生活區推行物業管理社會化的必要性，進一步闡述物業管理社會化的可行性。

[關鍵詞]生活區；物業管理社會化；可行性

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.22.056

[中圖分類號]F299.233.47 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2016）22-00-01

1 醫院生活區基本情況

醫院生活區占地1.73公頃，共有多層住宅16棟，住戶414戶，分別建造于20世紀80-90年代和21世紀初。醫院的總務處和保衛科具體負責生活區的物業管理事務，并以福利性模式提供服務，包括小區的安全保衛、清潔衛生、消防管理、房屋維修、綠化美化、水電保障以及配合“文明城市”迎檢等工作。僅僅近四年，醫院就生活區的維護建設開支達到兩百多萬元，而職工（住戶）每月僅交納10元的衛生清潔費，物業管理費用如同杯水車薪。

2 醫院生活區的發展現狀

2.1 水電改造

由于生活區部分樓層建成的時間較長，地下管網、水電設施等問題較多，在實行“一戶一表”改造之前，生活區采用總表計費的方式，居民樓供電設備老化造成電量損耗，導致居民分電表總記數與總表記數不符，差額電費均由醫院承擔，另外，生活區內偷漏水電現象較為普遍，而且對于出租戶，收繳水電費用也比較困難，醫院常年為住戶暗貼不少水電費用。為了推進“一戶一表”改造，去年由醫院牽頭，總務處負責，在前期做了很多準備工作，爭取住戶的最大支持和配合，醫院還對按時簽訂改造協議的住戶給于每戶500元的補貼?！耙粦粢槐怼备脑鞂崿F了住戶直接向供電供水部門繳費，醫院無需再承擔水電費的催繳工作，但是各住宅樓除居民用電以外的其它供電設施及樓道燈，還有綠化用水等公用水，另外單獨裝表計量，這部分公攤水電費尚由醫院負擔。

2.2 綠化美化、清潔衛生方面

為了改善生活區的居住環境，2013年醫院對生活區進行了綠化改造提升工程，前后開支40萬余元，極大的提高了生活區的綠地率。但是小區內還是存在扒翻種植、破綠毀綠的現象，醫院也曾先后幾次對生活區扒翻種植的現象予于勸阻，卻效果不佳，最主要的原因就是缺乏物業管理，無法實行常態化的監管，因而也就給扒翻種植蔓延提供了機會。另外，生活區在清潔衛生方面，只能維持在樓道打掃等簡單的服務項目上，無法達到物業“有償服務”的高標準。

2.3 安全保衛、消防管理方面

生活區的安全保衛工作是難度最大的工作之一，特別是在沒有專業的物業公司管理下，要杜絕生活區內發生盜竊、搶劫、車輛被劃等治安事件，保衛科在管好醫院工作區之外，還要兼顧生活區治安管理，在人力財力物力方面都有不小的壓力。首先，需要科學合理地設置保安崗亭，現生活區有三個保安崗亭，一個崗亭有四個保安輪流值守，近期還準備新設一個崗亭，為了節約人力成本，保安全部聘用勞務派遣人員，按一個保安一個月工資2 000元計算，一年下來值守生活區的保安人員開支達38.4萬元。其次，根據生活區的地理環境和安防薄弱環節，建立和完善監控系統，才能進一步保障住戶的財產安全。2015年，醫院花費28.63萬元在醫院重要路口和生活區建立了高清監控系統，生活區的安全保障工作又向前推進了一大步。再次，在車輛停放管理方面，職工對生活區停車問題反映比較強烈，一部分職工認為小區車輛亂停亂放，一部分認為小區行路難。一到傍晚小區道路車滿為患，公共場地被擠占一空，不僅小區住戶難以出行，而且已經發生過住戶家中失火，消防車無法通行及時施救的嚴重情況。最后，在消防管理方面，據保衛科統計，生活區一年的消防管理費用大約3 000～4 000元。由于住戶情況復雜，盡管保衛科在火災預防方面做了大量的工作，但仍存在不少的火災隱患，近幾年就接連發生兩起失火事件，由于生活區沒有實行物業化，生活區的安全事件會直接影響醫院文明單位評審等工作。

3 生活區推行物業化的可行性

隨著市場經濟不斷發展和完善，住戶對物業管理的要求也在不斷提高，現行的管理模式已經逐漸顯露出各種弊端，要從根本上解決生活區物業管理中存在的問題，就迫切需要改變現行福利性質的管理體制，逐步實行市場化管理體制，走物業管理社會化這條必由之路。為推進這項工作，總務處曾找過物業公司商談，所有物業公司均要求按國家規定繳納首次專項維修基金，完善水電氣戶表設施，并將其作為簽訂合同的前提條件。在醫院領導的重視下，生活區已經完成了很多推進物業化的基礎工作，水電的一戶一表改造、停車場的建設、高清監控的安裝等等。另外，按照《物業管理條例》規定，公有住房出售給職工，需按售房款的20%繳納首次專項維修基金。但公司所有宿舍向職工出售時均帶有不同程度的福利性質，現再由住戶交納比較困難。生活區物業化將會改變過去由醫院物業管理作為職工福利的做法，需要住戶出資，雖然住戶思想上一時可能難以接受，但這是市場化的必然趨勢。因此，生活區要推進物業化下一步的工作要點集中在對住戶的宣傳引導外加醫院適當補貼上，畢竟，生活區推進物業化決不能僅是醫院的單向推動，還應該得廣大住戶的真誠回應，變單向推動為雙向共管。只有鼓勵與引導廣大住戶共同參與物業管理，使住戶自治、自律與專業化物業管理相結合，同時充分依靠醫院的行政領導，才能使生活區的物業管理真正得到升華。

4 結 語

醫院生活區物業管理代管模式，不僅分散和干擾了醫院的精力，同時也是不該管、管不好的事。生活區推行物業化能夠為醫院降低開支，增加經濟效益，能夠幫助機關工作者從生活區管理繁雜的事務中解脫出來，還可以有效提升生活區的物業管理質量，改善住戶的生活環境。因此，人們要借鑒其他單位職工住宅物業管理社會化的有益經驗，不斷創造條件，加快生活區物業管理社會化的步伐和進程。