商品房高價背景下的房屋租賃關系規制

摘 要：商品房房價的一路走高促使房屋租賃市場租金價格相應飄升，出租人較承租人享有愈加優越的市場地位，而房屋租賃關系法律規制滯后缺失，中低收入國民的住房難問題難以保障。應從可負擔性、安全保障性、住房穩定性三個原則出發，對房屋租賃關系進一步細化調整。

關鍵詞：房價；租賃關系；承租人權利

一、商品房高價背景下的房屋租賃關系現狀

（一）商品房高價背景

商品房是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發公司，通過出讓方式取得土地使用權后經營的住宅。我國的商品房市場于20世紀80年代起開始發展，自2003年以來，全國各大城市房價飄升，即使是2009年世界金融危機期間，中國房價依然穩步上升。

為了應對房價的不斷上漲，2010年國務院連續發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》、《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》等政策通知，各地方政府也紛紛出臺各種房價調控政策。政策自實施以來收到了一定的成效，局部地區房價上漲幅度不大，房地產業投機行為受到打壓，但整體情況來看仍收效甚微，且遏制房價的力度過猛將引起社會多方面的動蕩，未來很長時間內，我國總體房價仍然會處于不斷上揚的趨勢。

（二）房屋租賃關系現狀

商品房高價背景下，當前房屋租賃關系呈現以下現象亟待規制：

（1）房屋租金與商品房房價走勢趨同，承租人的租金給付義務和住房壓力被迫加重。

房屋租金價格的上升趨勢是社會主義市場經濟影響下的結果，房屋租賃市場與房地產市場共同組成住房市場體系，二者的供需格局有著同一國情背景。市場租金價格上升將直接導致承租人的租金給付義務的被迫加重，而國民收入的增加尚不能與租金上漲的幅度持平，租金收入比增大直接導致住房壓力的被迫增大。目前來看租金價格仍會持續增長，承租人的租金給付義務與住房壓力問題將日益嚴重。

（2）出租人行使租賃合同解除權成本降低，承租人住房穩定性保障缺失。

房屋租賃市場價格上漲速度加快，承租人給付租金壓力增大、風險提升，但對出租人是有利無害，尤其是不定期租賃的情況下合同的任意解除權的行使成本最低。出租人為規避承租人的優先購買權、或規避房屋租賃合同對房屋買賣合同的對抗性，達到處分房屋所有權的目的，或者出于進一步提升租金而將房屋重新租賃給其他承租人等目的，均可通過假借房屋自用為由提前解除房屋租賃合同而降低違約責任的承擔，加之出租人的通知義務往往不能被履行到位，承租人往往處于被動境地，其住房穩定性大打折扣。

（3）群租現象嚴重而混亂，承租人及相鄰業主的人身財產安全沒有保障。

群租現象是指，出租人把毛坯房分割成若干個獨立小房間后，經過簡易裝修以相對市場價偏低的價格將房間出租給很多承租人的現象。群租現象會導致特定面積內居住人口密度過大，群體性傷亡的產生概率大大提高；群租房采用分割方式將一間房分成“多套房源”，使用的分隔材料多為木質，具有易燃性，而由于一套房屋內的住客較多，導致用火、用電、用氣的頻率較高，容易造成電器負載狀況的產生，進而更容易導致火災的發生；群租房內租客和訪客的流動性相對較強，但缺乏相應的安保機制，承租人及相鄰業主的人身財產安全都存在著潛在威脅和直接威脅。

二、房屋租賃關系法律規制的進步方向

基于商品房高價背景下住房權保障問題的緊迫性，我國房屋租賃關系的法律規制應當著眼于承租人權利保護的加強。筆者認為進一步調整房屋租賃關系應當堅持以下原則：

（1）可負擔性原則。

在當前房屋租金與商品房房價走勢趨同的市場背景下，承租人的租金收入比日益增大，生活壓力甚至提升至難以承受的地步，對于承租人住房權的保障應至少劃出一條最低底線，即考慮承租人的承受能力；但過于強調承租人的權利保障勢必會使出租人落入與承租人位置調換的境地，出租人的可負擔性也不能被忽略。

（2）安全保障性原則。

房屋是承租人生活起居的基礎所在，安全保障性是人之于房屋的最首要需求與最根本要求，作為房屋租賃合同標的房屋，應當完全符合這一需求與要求，房屋租賃關系的規制應當一安全保障性為重要出發點。

（3）住房穩定性原則。

住房穩定性是承租人租房的必要需求，是承租人權利保護的重要內容和住房權保障的應有之義。在房屋租賃關系的調整中堅持住房穩定性原則將是方便租賃關系雙方、節約規制成本的有效舉措。

在這些原則的指導下，對我國房屋租賃關系的法律規制提出以下可行性建議：

（1）增加房屋租金的具體限制性規定，例如對租金漲幅的限制與漲租間隔時間的限制；在實踐中建立指導租金體系，為租金上漲提供依據，為承租人提供明晰的市場價格。

（2）增加作為租賃合同標的房屋的空間與質量標準限定，保障承租人的人身財產安全。

（3）限制不定期租賃的解除，增加房屋出租人的解除合同成本。

（4）嚴格房屋租賃登記備案制的落實，破除黑色租賃，使雙方權利得到有效保障；

（5）要求地方政府相關部門必須制定房屋租賃合同的示范文本，為租賃關系當事人約定不足時提供有效依據。

參考文獻：

[1]上海市閔行區人民法院課題組. 城鎮房屋租賃糾紛利益沖突化解機制研究[J]. 法律適用，2015，09：73-80.

[2]張雪君. 房屋出租人的安全保障義務[D].南京大學，2013.

[3]喻琦. 論積極完善和發展房屋租賃市場[J]. 江西科技師范學院學報，2005，02：28-30.

作者簡介：

張小斐（1993.1～），女，漢族，山東泰安人，南京航空航天大學人文與社會科學學院2015級法學專業碩士研究生，研究方向：航空航天法學。