“以房養老”政策現狀分析

李唐婉婧

摘要：以房養老是一種養老解決方式，是通過一定的金融或非金融手段，把老人住房房產資源轉化變現，利用房產資源的價值來建立一筆長期、持續、穩定乃至延續終生的現金流入，充當養老金來源，用以養老的養老方式。為此，從以房養老的相關概念和人口老齡化的現狀出發，總結以房養老產生的政策主要內容、原因以及背景，從南京以及正在推進試點的北京、上海三個城市出發，分析了以房養老發展現狀，并總結出了以房養老發展過程中遇到的障礙及其原因。

關鍵詞：人口老齡化；以房養老；住房反向抵押貸款

中圖分類號：D9

文獻標識碼：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2016.18.070

1.“以房養老”產生的原因、背景

以房養老的依據是利用住房壽命周期和老年住戶生存余命的差異，對廣大的老年人擁有的特別是去世后住房尚余存的巨大房產資源價值，通過一定的金融機制或非金融機制的融合后，實現提前套現變現。實現住房資源價值上的流動。

中國人口老齡化發展快速，老年人住房擁有率高，以及一部分家庭對以房養老業務存在一定的現實需求。

1.1中國快速發展的人口老齡化

在中國，老年人規模大、增長速度快。以2012年為例，全國老年人60歲及以上人口約1.93億人，占總人口的14.30%，而每年還以400萬～700萬的數量不斷增加，年均增長率高達3.3%。

1.2中國擁有較高的老年人住房率

中國老年人的住房擁有率較高，城市居民自有住房的擁有率已高達85%，我國居民強烈的置業愿望，較高的家庭住房擁有率，形成自有住房已成為家庭的主要財產的普遍現象。

1.3“以房養老”巨大的潛在市場需求

在中國，一線城市有一套以上住房的家庭，子女出國生活工作的“空巢”老人、無子女家庭、“失獨”家庭以及丁克家庭等，這些家庭都是對“以房養老”存在需求的家庭。由2005年中國老齡人口健康狀態調查的分析數據顯示，我國無子女老齡人占比為3.6%。

隨著社會經濟的快速發展，我國老年化的程度在加速發展中，關于如何解決此問題，以便緩解中國經濟負擔成為了一個必須積極去面對的現實，中國的“以房養老”政策正式在這樣的背景下產生的。

2.“以房養老”相關政策

2.1解決養老金短缺問題

“以房養老”現在已成為國際上較為成熟的養老方式之一，在中國初期，隨著“老年化”的加速發展，養老金缺口問題已成為學術界和公眾界共同擔心的問題。

2.2醫療機構“駐入”養老機構

倡導在中國各地醫療機構人駐居民家庭社區和養老機構等。相關衛生部門要全力支持條件成熟的養老機構設立醫療機構。

2.3社區須配建相應的養老設施

新建居民區和新建城區，建議按照人均用地大于等于0.1平米的標準構建相應的養老設施，舊城區和已建成的居民區，應當增設并且限期檢查和更換相應的養老設施。

在美國的此項養老政策中，政府采取了政策扶持、信息咨詢、資金支持、培育市場等多項措施構建了較好的養老設施建設。一是制定相關的法律法規，規范和推動反向抵押貸款業務的長期發展；二是政府主導，向老年人提供公共保險進行擔保，推動了以房養老業務的發展。

3.“以房養老”政策的結果

全國政協委員、時任建設部科學技術司司長賴明就建議對此話題成立課題組進行調研，當即選擇了北京、上海、南京三個城市做試點。由于種種原因，實踐中效果均不佳。

3.1南京“以房換養”業務

2005年南京市某社區開展了“給我子替你養老”的業務，根據問卷調查顯示，只有4名老年人人住此公寓，但卻因為經濟糾紛搬出了此公寓。南京開展的此項業務失敗的原因在于其過于苛刻的限制條件和不夠的公信力度，導致很多老年人不放心把自己的房產交給民營企業去打理。

3.2上?！耙苑孔灾B老”項目

2007年在上海推出了一款“住房自助養老”項目，此項項目剛推出的時候咨詢的老年人眾多，但正式申請此項目的老年人并不多，到2012年，該試點項目已停止。上海推出此項項目失敗的原因在于大多數老年人無法接受簽約時就把房屋歸屬產權交出去，而房主擔心房價上漲也是導致其項目停止的重要因素之一。

3.3北京“養老房屋銀行”業務

2007年北京市推出的“養老房屋銀行”業務在北京五六個門店試行，推行不到半年時間就停止。試點失敗的主要原因在于：一是覆蓋范圍有限；二是純商業運作模式缺乏公信力；三是老年人對出租房屋持抵觸心態，不愿意把房租給陌生人居住。

從以上三個城市的試點情況來看，以房養老政策的推行情況是不盡如人意的，在推行的細節方面改進的地方太多，這樣的制度應該更加的人性化，應該站在安全感缺失的老年人的立場，多為老年人著想。