我國房地產投資區位差異的宏觀因素分析

高敬超+張洪

[摘要]文章從房地產投資的角度分析了我國房地產業發展的區域差異性，東部地區城市的房地產投資量遠遠超過中西部地區城市的房地產投資量。通過理論分析，文章提出了影響我國房地產投資區域差異的四個宏觀影響因素：城市人口規模、制造業規模、人均收入和市場潛能。對2003—2014年我國259個城市的實證分析得到，人均收入水平對東部地區城市的房地產投資的影響最大，城市人口規模擴大和人均收入水平的提高對我國中部地區房地產投資有比較明顯的帶動作用，而城市市場潛能是影響我國西部地區最重要的影響因素。

[關鍵詞]房地產投資；區域差異；市場潛能

[DOI]1013939/jcnkizgsc201714025

1問題的提出

黨“十八大”以來，我國加快了新型城鎮化建設進程，房地產業作為新型城鎮化發展的物質基礎，在推動我國新型城鎮化發展過程中發揮了重要作用。2000年，我國房地產投資完成額為4984億元，占全社會固定資產投資完成額的151%，而到了2015年，我國房地產開發投資完成額增加至95979億元，占全社會固定資產投資完成額的比重增加到171%。2015年我國房地產投資完成額與2000年相比，增長了近18倍。

我國各地區房地產投資額每年都在增加，不同地區的房價差異卻逐漸拉大。我國東部沿海地區，經濟發達，房地產需求活躍，長江三角洲地區、珠江三角洲地區以及京津冀城市群是我國房地產市場的三個價格高點，其房價水平達到甚至超過內地同類城市房價水平的幾倍。而中西部地區經濟發展水平遠遠落后東部沿海地區，發展速度也較為緩慢，房地產業發展水平也遠遠落后于東部地區。本文以我國地級市為研究單元，分析我國房地產業發展的區域差異性及引起房地產投資區域差異性的主要宏觀因素。

2文獻回顧

房地產業作為國民經濟中的一個重要產業，從產業間供給與需求聯系的角度，房地產業對與其密切關聯的產業產生的效應主要表現為前向關聯效應和后向關聯效應。因此，眾多學者運用國民經濟核算的投入產出模型研究房地產業對其相關產業和宏觀經濟的帶動效應（原鵬飛，馮蕾，2014；陳昌兵，2015）。高波等（2012）對新經濟地理模型進行拓展，引入房價因素，發現區域房價差異導致勞動力流動，當相對房價升高時，會引起生活成本上升，降低消費者效用，從而減少勞動者流入，影響我國東、中、西部的產業轉移和產業升級。陳淑云、付振奇（2012）運用多指標面板數據對我國70個大中城市分類，研究了房地產投資對不同規模城市的拉動能力，發現相對于其他資產投資，房地產投資對規模較大城市及規模較小城市經濟增長的拉動能力較弱。

3我國房地產投資區域差異的影響因素分析

我國房地產投資區域差異明顯，房地產投資在東部地區省份的投資量要遠遠大于我國的中西部省份，江蘇省、浙江省、山東省和廣東省等幾個經濟發展較快的省份，房地產投資量明顯高于其他省份，而中西部地區的房地產投資則無法與其相提并論。省份層面表現出的差異性與城市層面表現出來的差異性整體一致，北京市、天津市和重慶市等直轄市和沿海城市的房地產投資量較為集中。在我國的產業劃分中，房地產業歸屬于生產性服務業，本文借鑒陳建軍（2010）提出的理論分析框架，結合新古典經濟學、城市經濟學以及房地產經濟學的相關理論，分析我國房地產業及房地產投資的影響因素。

第一，城市規模因素。城市經濟學理論認為，當城市規模在一定的范圍內擴大會對所在城市中的各產業產生正向的外部性。首先，城市規模的擴大可以為勞動力在相關聯產業間的轉移提供空間，能夠有效降低勞動者的搜尋成本；其次，城市規模的擴張意味著勞動力有更多的就業機會和更好的基礎設施條件。城市服務功能的增加以及相關服務行業的發展必然依托于房地產業作為物質基礎，這將促進房地產業的發展和房地產投資的增長。

第二，關聯要素因素。新古典經濟學的外部經濟理論認為，與本地大市場相聯系的前后向關聯是促進產業集聚的因素之一。已有的研究證實，房地產業與通信設備、計算機及其他電子設備制造業、專用設備制造業等制造業存在較強的前后向關聯效應。房地產業的發展存在明顯的生產外部性和行業規模報酬遞增規律，區域制造業的發展水平會在很大程度上影響房地產業的生產外部性。

第三，供需平衡因素。Wheaton和Dispasquate將區域經濟市場劃分為三個市場，分別為區域產出市場、勞動力市場和房地產市場，通過靜態分析的方法來模擬這三個市場的相互影響。在“三部門”模型中，勞動力人口的增加，引起消費需求增加，進而引起消費者對住房的需求增加，導致房價與租金的上漲，從而引起房地產開發投資流動。

第四，市場潛能因素。新經濟地理學理論認為，交易成本對產業的選址有重要影響。房地產業融合了制造業和服務業的特點，既包括了開發過程中的運輸費用，又有服務業中的交易成本特點。市場潛能較高的地區，房地產商品有更高的需求動力。對房地產開發企業來說，在市場潛能高的區域投資會增加未來的預期收益，因此，更多的房地產開發企業會投資于市場潛能較高的地區。

綜合以上分析，本文將面板數據模型構建如下：

其中，下標i表示地級區域，下標t表示年份。由于各變量在時間上存在明顯的遞增趨勢，因此對各變量取對數處理。lninvi，t表示被解釋變量房地產開發投資；lnciti，t表示城市規模；lnmani，t表示制造業規模；lnperi，t表示人均收入水平；lnmari，t表示市場潛能；εi，t表示誤差項。

4變量說明與實證分析

房地產投資指標，本文以259個地級以上城市市轄區年末房地產企業開發投資完成額表示，單位為萬元；城市人口規模，本文用城市市轄區城鎮人口數量表示，單位為萬人；制造業規模變量本文選用了年末制造業就業人員表示，單位為萬人；人均收入水平用城鎮在崗職工平均工資衡量，單位為元。本文采用了度量方法對我國各市級以上地級市的市場潛能進行了測算。本文所使用的數據均來自2004—2015年《中國城市統計年鑒》《中國統計年鑒》和中經網數據庫的數據?？紤]到本文所選取的各解釋變量及被解釋變量在時間上存在明顯的遞增趨勢，因此在進行模型的擬合之前，對各變量進行了取對數處理。

在進行回歸模擬過程中，為了避免不同城市經濟發展差異對計量結果的影響，即數據的異方差性對計量結果的影響，因此本文借助了廣義最小二乘估計（GLS）對面板數據模型進行修正。下表是我國東、中、西部三大地區的普通面板模型估計結果。

從回歸結果來看，東、中、西部三大地區模型的可決系數分別為0743、0784和0782，模型整體均通過了顯著性檢驗。在本文所研究的259個城市中，在東部地區的有99個城市，除了制造業規模變量在5%的顯著性水平上顯著外，其余各變量均在1%的水平上顯著；而102個中部城市和58個西部地區城市的各變量均在1%的水平上顯著。說明模型具有較高的穩定性。

從城市規模變量對房地產投資的影響來看，中部地區城市的影響系數最高，其次為東部地區和西部地區，通過提高城市人口規模來提高房地產投資，中部地區效果會更明顯。比較各地區制造業規模對房地產投資的影響，西部地區的影響系數最高，東部地區影響系數最低，因此對于西部地區，提高地區的制造業水平對本地房地產業的發展有較為明顯的影響。從人均收入水平來看，東、中部地區的系數分別為0977和0973，明顯高于西部地區，東部地區與中部地區人均收入水平的提高將對該地區房地產業有明顯的帶動作用。從市場潛能對房地產投資的影響來看，西部地區的影響系數遠大于東、中部地區，說明交通基礎設施及生活配套設施等因素的投入力度將是對西部地區房地產投資影響最為明顯的因素。

5結論及政策啟示

通過對我國東部、中部和西部三大地區實證分析發現：發展較為成熟的東部地區城市，制造業規模的提升和市場潛能的提高對房地產投資的拉動作用空間有限，人均收入水平所反映的購買力對房地產業有比較明顯的作用。從中部地區城市房地產投資水平和房地產業發展水平的影響因素分析來看，城市的人口規模的擴大對房地產投資水平的提高有較為明顯的作用。對于發展相對滯后的西部地區，城市數量和人口數量相對較少，大力發展地區制造業水平，提升西部城市的市場潛能將有助于西部地區房地產業發展水平的提升。

我國東部地區經濟發展水平領先于中、西部地區，城鎮化水平較高，是高房價集中的地區，從房地產投資的角度看，一線城市中可供開發的土地已非常有限，房地產開發商想要拿到土地的開發權要付出更大的成本，這也直接造成了房價的上漲，而且增加了投資風險。為了限制一線城市房價的快速上漲，應優化城市產業升級，控制房地產投資。對于我國中、西部地區城市，應首先從城市整體規劃入手，建立整體功能化明確的城市，完善城市配套基礎設施的建設，增加人們的生活幸福感，減緩人才外流的趨勢。通過政策引導激勵投資，提高資本利用率，充分發揮房地產業對城市國民經濟的拉動作用，逐步縮小與東部城市的差距，促進我國整體經濟的持續健康發展。

參考文獻：

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[4]原鵬飛，馮蕾經濟增長、收入分配與貧富分化——基于DCGE模型的房地產價格上漲效應研究[J].經濟研究，2014（9）：77-90

[5]陳淑云，付振奇房地產投資對不同規模城市經濟增長的影響——基于全國70個大中城市的數據分析[J].江漢論壇，2012（11）：24-30

[作者簡介]高敬超，云南財經大學城市與環境學院，碩士研究生；張洪，二級教授，云南財經大學城市與環境學院。研究方向：城市發展與土地利用。