房地產金融創新面臨的突出問題與對策

摘 要：我國房地產金融創新面臨的突出問題主要有：房地產金融以傳統銀行信貸為主導，金融創新風險過于集中；房地產金融創新產品單一，產品設計不合理；房地產金融創新中企業道德風險嚴重；房地產兩級金融市場發展不平衡，制約金融產品的創新與發展。促進我國房地產金融創新的對策應是：強化房地產金融產品創新，開發房地產金融避險工具；拓寬房地產融資渠道，分散金融創新風險；建立多元化的房地產金融創新機構體系；完善房地產金融創新市場；有序推進房地產金融創新的同時，做好金融風險防范工作。

關鍵詞：房地產金融；金融創新；金融風險；金融市場

1991年，我國開始實施住房公積金制度，從而開啟了房地產金融創新之路。經過多年實踐，尤其是1998年房地產市場化改革以來，房地產金融創新步伐不斷加快，使得房地產金融在促進資金流動、滿足住房需求、增加社會福利、調節房地產市場運行、保持金融市場穩定及促進宏觀經濟發展等方面發揮了越來越重要的作用。特別是，城鎮化發展與房地產業的發展高度關聯，如果城鎮化的進程沒有結束，房地產業快速發展的態勢就不會改變。我國快速發展的城鎮化趨勢必將形成巨大的房地產市場需求，房地產業的發展從生產、流通及消費等多個環節對房地產金融的依賴度將不斷提高，由此推動的房地產金融創新將不斷強化。同時，由于我國房地產金融創新進程較短，直接研究房地產金融創新的成果不多，更多研究集中在房地產金融發展方面，因此，明確房地產金融創新的科學內涵、深入分析房地產金融創新的功能以及我國房地產金融創新面臨的突出問題并提出對策，具有重要的現實意義。

一、房地產金融創新的科學內涵與主要功能

（一）房地產金融創新的科學內涵

關于金融創新的內涵，目前學術界并沒有形成統一認識。學者們主要從以下三個視角進行詮釋：一是基于金融工具視角。十國集團中央銀行研究小組（1986）認為，金融創新是將具有不同性質的金融工具重新整合，從而創造出新的金融工具。二是基于商業銀行視角。2006年，中國銀監會將金融創新定義為“商業銀行為適應經濟發展的要求，通過引入新技術、采用新方法、開辟新市場、構建新組織，在戰略決策、制度安排、機構設置、人員準備、管理模式、業務流程和金融產品等方面開展的各種新活動，最終體現為銀行風險管理能力的不斷提高，以及為客戶提供的服務產品和服務方式的不斷創新”。三是基于金融體系和金融市場視角。陳岱孫、厲以寧認為，金融創新實質上是在金融領域內重新建立一個生產函數，這個新的生產函數是金融體系中各個金融要素的重組。

（二）房地產金融創新的主要功能

房地產金融創新具有促進資金流通、增加社會福利及風險分散等功能。

促進資金流通功能。促進資金流通是房地產金融創新最重要的功能之一，國際貨幣基金組織（IMF）將金融創新認定為從低杠桿機制到高杠桿機制的轉變。顯然，房地產金融創新從金融產品與金融工具層面增加了房地產投資者的投資選擇，從房地產金融體系與金融市場層面擴展了投資者的投資渠道，從房地產金融制度層面放松了對投資者的資金限制。通過以上三個層面的創新，推動房地產金融不斷從低杠桿機制到高杠桿機制轉變，使房地產投資者能以更少的資金、更低的投資成本獲取更多的回報，進而提高投資者的投資熱情，促進資金的高效流通。

目前，房地產金融創新在促進資金流通和擴大社會福利等方面的功能已得到廣泛認可。但對房地產金融創新與金融風險之間的關系問題，仍然存在較大分歧。但如果考慮到房地產金融創新的程度與次序問題，可認定適度與按一定次序推進的房地產金融創新具有降低與分散金融風險的功能。

二、我國房地產金融創新面臨的突出問題

我國房地產金融創新正處于以規模擴張與簡單業務創新為主要特征的從金融抑制狀態向金融深化狀態轉變的過渡階段。在這一階段，由于房地產金融創新的政策與制度滯后、房地產市場發展的不成熟及金融體制的不完善，房地產金融創新過程中面臨許多亟待解決的突出問題，主要表現為：

（一）房地產金融以傳統銀行信貸為主導，金融創新風險過于集中

目前，房地產融資渠道單一是我國房地產金融創新面臨的主要問題。我國房地產金融組織不發達，除了商業銀行貸款以外，像證券、信托、基金和債券等房地產金融產品發展比較滯后，尤其是房地產信貸資產證券化嚴重滯后，使商業銀行承載了90%以上房地產信貸的資金負擔，房地產金融的市場風險和融資信用風險高度集中于商業銀行。目前，我國商業銀行資金流動性不足的問題已經顯現，其風險集中給整個房地產金融體系的穩定帶來隱患。同時，由于現有的部分房地產金融創新的新興融資產品一般門檻較高，且這些金融創新產品風險相對較高，同時也缺乏配套的金融避險工具，使得絕大部分房地產企業只能望而興嘆。這導致房地產企業融資方式過于單一的狀況很難改變，一旦商業銀行面臨風險與民間非正規金融供給減少，將導致整個房地產金融風險的不斷積累，嚴重影響房地產金融創新的進程。

（二）房地產金融創新產品單一，產品設計不合理

目前，我國房地產金融創新產品層次低，沒有形成多元化、規范化的房地產金融產品體系。主要表現為，房地產金融創新產品種類嚴重不足，同質化現象嚴重，創新以量性成長為主，質性成長嚴重不足，房地產類股票、信托、債券等合規性的金融工具的融資作用不大。同時，我國房地產金融創新產品的設計還存在不合理問題。以房地產信托產品為例，我國房地產信托產品期限短，目前市場上期限在3年以上的房地產信托產品很少，大部分都在1～3年。如，2011年房地產信托產品的平均期限為1.86年。由于房地產行業固有的開發周期長的屬性，這就使房地產信托投資產品期限短于房地產投資期限，房地產信托投資仍不能有效解決房地產開發企業資金緊張的現狀。房地產信托產品發行的高峰期是在2010年和2011年的上半年，因為房地產信托產品周期短，一般在兩年左右，因此2012年和2013年上半年成為房地產信托兌付的高峰期。以2012年為例，2012年到期的房地產信托大約有2000億到2500億元，使當前房地產信托投資公司面臨資金不穩定和巨大的兌付壓力。

（三）房地產金融創新中由于信息不對稱導致的企業道德風險嚴重

我國一些房地產金融創新業務具有交易環節多、程序復雜等特點，這就進一步增加了信息不對稱及信息在傳遞過程中失真的風險。以房地產住房抵押貸款為例，商業銀行將風險較高的房地產抵押貸款進行重組，然后將其出售給從事證券化業務的公司即SPV。這就把相對風險較高的次級債重新組合，拉伸了金融衍生鏈條，增加了交易的環節與復雜性，使位于衍生鏈條終端的投資者對衍生鏈條上端貸款信息的了解不充分，獲取風險信息和監督手段困難，只能過度依賴信用評級機構對房地產金融衍生品的信用評級，這就會增加房地產金融創新中的企業道德風險。

（四）房地產兩級金融市場發展不平衡，制約金融產品的創新與發展

我國房地產金融市場以一級市場為主，二級市場雖然有所發展，但市場容量非常小、發展極不充分。缺乏市場信用的一級市場與發展不充分的二級市場，無法從投資與消費兩方面同時滿足對房地產金融的需求，單一銀行體系支撐的整個房地產金融極易導致風險的過度集聚，嚴重影響到房地產金融創新的進程。因此，建立多層次的房地產金融市場體系已迫在眉睫。

三、促進我國房地產金融創新的對策

（一）強化房地產金融產品創新，開發房地產金融避險工具

房地產金融產品創新是房地產金融創新的末端環節與最終表現，房地產金融創新的成效歸根結底體現在產品創新上。當前，我國房地產金融產品創新應當重點圍繞以下三個方面展開：第一，積極推進住房按揭貸款證券化。住房按揭貸款證券化，可以擴充資金融通的渠道，分散銀行房貸業務風險，提高銀行資產的流動性，使房地產金融市場與資本市場有機互動，帶來連鎖的良性效應。第二，設計并推行房地產金融衍生品。政府可以通過設計并推行房地產金融衍生品，如房地產指數期貨等，為銀行業、房地產企業和普通購房者提供避險工具。值得強調的是，在房地產金融衍生產品的設計過程中，需要認真考察其合理性。如，衍生產品可以采取不同的還款期限，避免還款資金流過于集中。第三，大力推行“銀行+信托”模式的房地產金融組合工具?！般y行+信托”模式的房地產金融組合工具指以信托為前端融資、銀行為后端資金支持的金融組合工具，能在分散銀行房貸風險的同時，增加房地產資金的供給渠道的作用。

（二）拓寬房地產融資渠道，分散金融創新風險

積極推進房地產投資權益證券化，加快推進住房抵押貸款二級市場的建設，將集中風險分散化。重點推出房地產投資信托基金，分流房地產市場的投資性需求，為房地產業提供穩定的直接融資，減少銀行信貸風險。注重研究將保險資金引入房地產融資市場，實現資金來源主體的多元化。改善住房公積金制度，規范住房公積金使用投向，提高資金使用效率，擴大住房公積金的覆蓋面。適當放寬房地產企業上市的條件，積極推進房地產企業股票和公司債券等融資方式，讓更多符合條件的房地產企業實現從資本市場上的直接融資，擴大房地產企業直接融資渠道，通過股票交易市場上市發行和公司債券的發行，提高房地產企業從資本市場中直接融資的比重，降低其從銀行間接融資的風險。

（三）建立多元化的房地產金融創新機構體系

借鑒國外成功經驗，建立多元化房地產金融創新機構體系。一是由政府組建房地產貸款擔保機構。目前，我國居民平均收入水平還不高，中低層群體的收入占較大比重，并且他們的收入水平是有波動性的，并不穩定。因此，需要由政府組建房地產貸款擔保機構，為其提供擔保。二是成立專門的房地產保險公司。房地產保險公司可開展房地產抵押貸款保險、工程保險等相關的房地產金融保險業務，既可降低房地產企業的金融風險，又有利于增加房地產金融市場的資金來源。三是成立房地產投資基金管理公司。讓房地產投資基金管理公司通過發行抵押貸款憑證等方式，為沒有投資經驗和沒有管理精力的投資者提供金融投資服務，以此促進房地產市場的資金流通。四是成立房地產財務公司。為房地產金融、銀行及其他金融機構提供服務。

作者簡介

許佳，1988.6，男，本科，于2011年畢業于蘇州大學，碩士研究生畢業于新加坡國立大學，籍貫江蘇蘇州，現居住在蘇州，中國人民大學在職研究生專業金融。

（作者單位：蘇州二月二企業管理有限公司）