“租賃時代”中房企的機遇與挑戰

劉正

租賃市場近期政策頻頻，繼九部委發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》為租賃行業奠定基調之后，短短不到兩個月的時間，廣州、成都、鄭州、北京、南京等多地陸續出臺租賃住房改革新政，“購租同權”成為一個新的方向，全新的“租賃時代”悄然到來。

鏈家研究院預計，2020年和2025年，中國房產租賃市場租金規模將分別達到1.6萬億元和2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。

新房市場到達頂峰，房企逐漸從增量轉入存量，長租公寓市場成為重要一環。尤其在近期政策利好的情況下，中國排名前十的房地產企業相繼布局長租公寓領域，如萬科長租公寓品牌泊寓，預計年收入達到94億元，并計劃今后增加提供至100萬套公寓房源，使年收入達到155億元。旭輝長租公寓品牌，10年后總供應量將增長9倍，到2025年會達到20萬間的規模。龍湖地產長租公寓品牌冠寓，內部鋪排每年新開房間1萬—1.5萬間，并力爭用3年時間達到10萬間的規模。

實際上，初次“嘗鮮”租賃市場的房企具備真正自行開發運營能力的仍屬少數。部分開發商采取的策略是先在拿地成本較低的地塊進行開發運營，培養團隊和塑造品牌之后再通過輕資產的方式進行擴張，之后根據拿地成本進行靈活的自行開發運營與合作相結合的模式，既具備較高的運營能力，又有望享受到物業升值的收益。

盡管房企爭先恐后搶灘租賃市場，但長租公寓行業面臨的痛點不容忽視。

受經驗和專業限制，大部分房企仍在“摸著石頭過河”，期望在行業發展初期搶占市場份額，寄希望于規?；蟮某杀窘档?。房企在積極拓展房源、大肆擴張布局的過程中勢必模糊對技術標準、物業質量、物業管理等問題的把關。

此外，房企在獲取房源時不計成本、不考慮預期，項目的集中入市易形成價格戰和擠兌效應，短期內空置率上升，租金增長緩慢。

隨之而來的資金短缺也成為房企必須面對的核心問題。長租公寓行業初期開店成本集中，資金回收周期較長，在房企的野蠻生長中，同行業內競爭愈發激烈，拿房成本不斷提高，加之缺乏有效的退出方式，這就導致盲目擴張下需要占用大量資金維持運營。而大部分企業的固定資產少、資信水平偏低，抵押擔保能力有限，所以其貸款渠道也相對有限，這也是行業發展過程中最大的風險所在。

可見，“租賃時代”的到來又是一個“時勢造英雄”的時代，但前提是要有完備的理論建設、健全的制度保障和充足的資金支持。對眾房企而言，無疑這又是一個機遇與挑戰并存的時代。endprint