房地產金融非均衡狀況分析與政策建議分析

文/侯沐辰

房地產金融非均衡狀況分析與政策建議分析

文/侯沐辰

天津市建筑設計院

文章以推動房地產行業發展為前提，針對房地產金融非均衡現狀展開了分析，介紹了當前房地產業現狀，并且從研發多渠道融資機制，改變傳統融資模式、完善房地產貸體系，監督管理銀行放貸行為、構建約束機制，調動發放貸款積極性三個方面，提出了政策建議，目的在于解決房地產業現存問題。

房地產；金融非均衡狀況；政策建議；住房公積金

受我國住房制度改革以及城市化的影響，房地產行業發展速度逐漸加快，并且成為支撐國民經濟的重要產業。為了實現國民經濟發展需求，房地產業的和諧有序發展非常關鍵。房地產金融本身是一種融資性活動，對于房地產業的運行有保障作用?，F如今，房地產市場逐漸呈現出了非健康發展的狀態，個別城市中房價增長異常，導致出現“房地產泡沫”現象。

因為金融行業與房地產發展聯系非常緊密，文章主要以房地產金融非均衡狀況為核心，探討了房地產市場發展情況，這對于促進國民經濟發展有非常重要的意義。

1 房地產市場發展現狀

1.1庫存數量多

針對房地產市場，中央的經濟工作會議中提出了明確的要求，即“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”，其中“去庫存”是當前房地產市場發展的重要方向。到了2016年初，我國市場中的代售商品房面積超過70000萬m2，相較于2015年初增加了約10000萬m2，同比增長了16%[1]。這種庫存高企現象的存在，所呈現出來的問題其一在于前期開發商投資過渡，其二則體現在房地產供給結構和需求結構脫節，導致市場中出現非常嚴重的非均衡發展現象。最近幾年，我國市場中的平均房價的收入比是7.5，最高達到了8.1，這和居民的現實支付能力不符。發達國家的房地產房價收入比一旦大于6，便可稱為泡沫區。

1.2城鎮化發展進程和創新的需求

我國近年來在致力于建設新型城鎮化，并且在規劃中提出了2020年我國城鎮化率將達60%，戶籍人口城鎮化率達45%。通過改革戶籍制度的方式實現新型城鎮化建設，這就對住房消費提出了新的需求，房地產是加快城鎮化進程的重要產業，發展布局觀念也面臨新的發展需求，即在未來一段時間內，我國房地產行業的發展主流為集群式、園區式住房的定點開發與定向開發。

2 房地產金融非均衡狀況體現

2.1住宅產品結構有失協調性

現如今，我國市場中的住宅產品主要集中于居民的中大戶型、高檔房，且庫存積壓較為嚴重。以長沙市為例，中大戶型商品住宅的庫存量占據存量房68%，廣州市當前房地產行業的庫存點也都主要集中于大戶型[2]。除此之外，基于當前政府部門提出的放開二胎政策環境下，建議可以對不同戶型的面積標準進行合理調整。

2.2房地產投資地區有失均衡性

針對目前我國房地產市場發展情況來看，投資區域分化已經非常明顯?；跈M向角度，我國東中西部的地區房地產投資分化現象比較明顯，在2015年，我國所有住宅開發投資是64595億元，東中西部的投資額占據90%，其中東部地區比重最大。

3 房地產金融非均衡狀況的政策建議

3.1研發多渠道融資機制，改變傳統融資模式

我國房地產所有的開發資金主要渠道是銀行貸款，形成這一現象的主要原因是余融資渠道缺乏流暢性，融資方式單一，為此，必須要以中國特色為前提大力發展多樣化房地產融資機制?，F階段，房地產企業可以利用的資本市場融資存在限制性，超過8萬余家的房地產企業，其中滬深上市企業只有120余家。為了推動房地產行業的有效發展，需要在融資政策方面，以房地產項目性質為根本制定差別化對策。監管部門將保障性住房建設這一人物當做企業上市、發債的許可標準，為其提供政策政策優惠[3]。此外，也可以推行符合我國市場需求的房地產信托投資基金，拓展資金來源，使用公募這一形式向大眾募集資金。對于資金投向，可以使用權益類方式，管理人員按照國家政策導向、市場需求運營房地產項目，而呈現分散狀態的基金持有者，則可以利用投資房地產的方式保證收入的穩定性，以免民間資金在房地產市場中的過渡投資，導致房地產資源閑置，出現大價格泡沫的現象。為了推動我國房地產信托投資基金的健康發展，相關部門也出臺了對應的稅收政策，為其健康發展提供保障。

3.2完善房地產貸體系，監督管理銀行放貸行為

為了制約房地產金融的非均衡狀況，針對商業銀行房地產開發貸款，銀監會可以應用比例限制法實施約束。商業銀行則要根據規定要求，優化貸款投向結構比例，并對房地產開發貸款進行有效配置。此外，踐行梯度貸款準備金管理方法，從保障性住房開始，安裝中小戶型住宅——大戶型住宅——別墅這一順序，提高貸款準備金計提比例。

3.3構建約束機制，調動發放貸款積極性

針對住房公積金的合理應用，需要以激勵約束機制加以約束。政府部門需要使用提升住房公積金運用率的方式改善房地產金融非均衡狀況。如果城市的住房公積金使用率低，一方面要通過激勵約束方式提高資金使用率，另一方面則要出臺優惠政策，鼓勵住房公積金在保障性住房建設中的使用。確保資金安全性，有合理的收益，便可以加大住房公積金額度。如果城市的資金使用率低，可以結合相應的比例對住房公積金進行調整，從而極大各個城市住房貸款發放的積極性。

4 結束語

綜上所述，為了推動我國房地產行業健康發展，解決房地產金融非均衡問題非常必要，了解當前市場中房地產行業發展現狀，分析房地產金融非均衡狀況的突出表現，并且提出一系列政策建議，真正解決房地產市場泡沫問題，為今后房地產業的順利發展提供支持。

[1]唐德才,仇育領.非均衡理論及我國房地產市場供求的實證分析[J].數學的實踐與認識,2017,39(21):8-20.

[2]仇育領,唐德才.我國房地產市場供求的非均衡實證研究[J].管理觀察,2017(21):89-91.

[3]唐德才,李廉水.南京市房地產市場供求非均衡分析及其原因探究[J].建筑經濟,2016(07):60-63.

侯沐辰（1994—）女，民族：漢族，天津人，職稱：助理經濟師，學歷：本科，研究方向：房地產金融學。