萬億住房租賃市場成了“香餑餑”

千尋

隨著房地產市場逐步從增量時代進入存量時代，政策方面的鼎力相助使得住房租賃市場迎來前所未有的發展機遇。

近段時間，不僅是政府供地加快、銀企合作深化，一些互聯網企業也開始在租賃信息平臺領域發力，租賃市場開始成為“風口”。分析人士指出，從土地供應、開發建設到產品運營、金融支持、再到信息平臺建設和租后服務提供，在政策紅利的帶動下，各方巨頭開始參與租賃市場的各個環節，租賃市場正迎來歷史性的巨變。

政策紅利落地

近期，北京、上海、成都、武漢等地陸續出臺新一輪住房租賃方面的扶持政策，多家銀行和房企也相繼發布租賃住房業務方面的發展規劃。據市場機構統計，受多方利好影響，將有數千億資金涌入住房租賃市場。

據了解，2017年12月5日工商銀行與廣州的協議，是廣東銀企攜手支持“居者有其屋”的具體落實。此前2017年11月16日，工商銀行廣東省分行營業部與廣州市住房和城鄉建設委員會簽署了《全面戰略合作協議》，為廣州市住房租賃市場提供5000億元資金支持。

除了工行，2017年11月，建設銀行陸續與重慶、十堰、中山、蚌埠等地政府和房企簽訂住房租賃合作協議，探路住房租賃市場。2017年11月3日，深圳誕生全國首個個人租房貸款，市民李拓貸款26萬元，每月還款7000余元。此項目是2017年11月由中國建設銀行以“銀企合作”的模式，與萬科等11家房地產公司以及11家企事業單位進行的住房租賃戰略合作，根據建行“按居貸”項目規定，最高貸款金額可達100萬元，額度期限最長不超過10年。此次項目共推出5481套長租房源投入市場。

針對房地產企業聯合銀行等金融機構深度布局住房租賃市場的現象，中國指數研究院相關負責人分析稱：“對銀行來說，進軍住房租賃市場將是商業銀行轉型發展的新起點，有利于重塑行業格局，促使未來長租公寓市場走向越來越規范；對房企來說，與銀行的合作將充分發揮建行在房源、資金以及金融服務等方面的資源優勢，為企業長租公寓業務提供了強有力的保障”。實際上，金融機構相繼進軍租賃，被認為是從中央的頂層設計到各地陸續出臺的扶持政策，龐大的政策紅利所帶來的必然結果。

2016年以來，我國住房租賃政策不斷細化，購租并舉住房制度逐步推進落實。2017年8月底，國土部和住建部確定的第一批13個試點城市后，2017年10月31日，北京《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》正式實施，此后，成都、江西也發布通知，對租賃市場發展提出支持性政策。

租賃規范方面，北京、江西分別重點針對規范管理租賃市場做出細化要求，同時江西還提出租購同權。天津新增了住房租賃企業的備案內容。廣州對房屋租賃合同網上備案、住房租賃標準、住房租賃合同三方面進行規范，形成示范范本。

市場監管方面，北京住房租賃監管平臺和服務平臺自2017年10月底上線運行，目前已有四家住房租賃服務平臺同步上線，正式實現線上線下租賃服務一體化。除北京外，杭州、廣州、成都、武漢等城市先后推出住房租賃監管服務平臺，合肥、廈門、沈陽也給出了平臺搭建的時間表。

租賃市場保障方面，武漢細化租賃支持政策，針對規劃土地支持、住房保障、公共服務、金融支持、生活配套服務等方面進行補充。成都對未來五年住房租賃市場發展中每年目標完成的數量與時間計劃做出具體規劃。

中原地產首席分析師張大偉表示，目前為止全國已經有超過12個省份50個以上城市發布了租房政策。政策著落點主要是保護租房者、維護租賃關系穩定。隨著政策的落實，北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過10個城市開始租賃土地供應加速模式。

根據中國指數研究院的數據，2017年11月，北京、上海、深圳、天津、溫州等地均有自持用地成交，共成交自持用地21宗，自持面積達到56.6萬平方米。各地推出的土地則更多。同策研究院數據統計，截至2017年11月，全國各大城市掛牌定向用于租賃的住房用地共計26塊?！皬氖袌鲒厔菘?，租賃作為政策鼓勵的房地產發展方向，涉足的資本與開發商預計將繼續大幅度增加?！睆埓髠ケ硎?。

銀行聯手房企殺入萬億級市場

中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心2017年12月中旬發布的《中國住房發展報告2017-2018》稱，2018年中國樓市將迎來平穩調整，投資增速在2018年全年可能會稍低于2017年的水平。住房租賃市場是一個有待開發的萬億級市場，在租購并舉和租售同權的政策刺激下，加上銷售市場調整，2018年住房租賃市場將有顯著的提升。

據東方證券預測，至2030年我國租房人數將達2.7億人，而整個房地產租賃市場的規模將達到4.2萬億元。易觀生活服務研究中心分析師陳濤表示，隨著城市土地供應數量越來越小，新建商品房每年新增供應量也將出現逐漸下降的趨勢。存量住房的規模將越來越大，屆時二手房交易以及住房租賃，有望成為房地產市場的主流。

從2017年10月底首單住房租賃信托投資基金（REITs）獲批通過，到近日銀行間市場首單住房租賃資產支持票據（ABN）成功注冊，不到兩個月的時間，商業銀行和房地產開發商爭相進入住房租賃市場。

近日，平安銀行行長胡躍飛在平安銀行的地產金融年會上也表示，目前平安集團正在積極開展住房租賃金融服務體系的研發和構建，希望聯手各大房企共同推動主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度早日建立。

事實上，從2017年10月30日中信銀行與碧桂園簽署合作協議開始，建設銀行以及工商銀行等紛紛進軍租房市場。此外，包括萬科、碧桂園等在內的大型房企更是明確表態，要重點發展住房租賃市場。endprint

據公開資料不完全統計，截至目前，包括建設銀行、工商銀行和中國銀行在內的3家銀行已與全國27個省市政府簽署了住房租賃市場發展戰略合作協議，合計提供的意向性授信支持金額已經超過萬億元。

其中，僅建設銀行廣東省分行就與廣東省內的政府和企業進行了24場住房租賃簽約，與省住建廳及廣州在內的14個城市簽訂22個合作協議，將分別展開戰略合作和進行租房系統共建。建行廣東省分行行長劉軍此前公開表示，建立“購房、租賃、保障”三位一體住房服務模式是未來市場的方向，住房租賃市場潛力巨大，既需要政府主導，也需要金融機構為媒。

從目前商業銀行在住房租賃市場的布局來看，除了和政府簽署戰略合作協議、成立住房租賃交易服務平臺和提供授信支持以外，還與房地產企業進行合作，為合作方提供后臺支持服務。據不完全統計，目前有5家銀行與近20家大型房企或企事業單位簽署了戰略合作。此外，建設銀行、工商銀行和中國銀行還針對租房客戶推出了專屬金融產品。

“從銀行的角度講，這是一種比較安全的貸款。開發商拿地的價格就低，成本體系解決了。租房的人肯定也是符合政策要求的一批人，總體風險是可控的?！蹦彻煞葜沏y行相關負責人表示?！斑@種模式其實有點像之前的人才公寓，但當時的問題是成本體系沒有設計好，開發商不賺錢?！鄙鲜鲐撠熑朔Q，“現在新的政策下面，開發商拿地的價格就比較低，成本能夠控制?！?/p>

租賃住房REITs市場潛力巨大

租賃住房的資產證券化同樣風生水起。

資本市場上，在交易所掛牌的地產租賃金融產品也在不斷豐富。從2017年11月3日首單長租公寓權益型類REITs產品——新派公寓權益型房托資產支持專項計劃正式發行設立，預備在深交所綜合協議交易平臺掛牌轉讓，到2017年12月1日招商創融——招商蛇口長租公寓資產支持專項計劃，這一全國首單長租公寓抵押貸款資產證券化產品（CMBS），獲深交所評審通過，不到一個月時間里，最典型的兩款地產租賃金融產品在交易所順利掛牌，具有非常積極的示范意義。

此外，以阿里巴巴為代表的互聯網巨頭則傾情于消費端。2017年8月，阿里巴巴與杭州住保房管局簽訂協議，打造“智慧住房租賃平臺”；2017年10月份，支付寶宣布信用租房平臺正式上線，并在上海、北京、深圳等8個城市啟用了支付寶信用租房。

事實上，政府在公租房上的投資力度、政策的大幅度推進讓2014年重啟的REITs試點開始加速。央行、住建部的多個文件中都傳遞了推進REITs試點、將REITs作為公租房融資渠道等政策信號。

在此之前，俗稱“二房東”的分散式長租公寓模式的代表——魔方與自如都也通過資產證券化的方式獲得了資本市場的支持，從而實現了前期投資到資本市場融資的轉變?！叭绻麤]有REITs這樣的融資方式，運營商的業務增長速度會很慢，只能是靠租金和其他收入覆蓋成本之后，再拿利潤去擴張業務?！?盈家生活的CEO邢弢表示，“不借助金融手段，一個二房東能做到2000個房源差不多已經是極限了?！?/p>

盡管盈利困難，租后服務的衍生價值也未完全體現，但行業的跑馬圈地正在愈演愈烈。2017年以來，包括安心公寓、城家公寓、愛上租等長租公寓連鎖品牌都獲得了超過億元的融資。

在東方證券分析師竺勁看來，租賃市場金融支持加速將會使兩類企業受益：一類是房地產基金公司，另一分類就是公寓運營商和深度參與租賃市場的公司?！笆糯笾?，明顯感受到市場的反應很強?！?邢弢說，但他認為盡管有金融工具加持，但“二房東”模式在未來仍然存在不確定性。

租金與其他衍生服務收費構成了分散式長租公寓目前還算清晰的盈利模式，但拿房與裝修也讓品牌的運營成本高企，一旦出租率低于閾值，便很容易陷入拿房越多虧的越多的局面。

“政策鼓勵的是租賃，沒說鼓勵二房東，大部分二房東還是在虧損狀態。同時低價拿地的開發商成本肯定更低，未來在租金上競爭力并不強?！?邢弢認為。

盈利模式仍待探索

在一系列政策暖風中，我國住房租賃市場邁入新的發展階段，隨著金融資本和房企的不斷入局，住房租賃已然站上了風口。對此，中國房地產業協會會長劉志峰表示，2016年我國公寓市場規模1.38萬億元，預計到2020年市場規模將接近2萬億元，提供中小戶型、中低價位為主的長租公寓，在緩解大城市的住房困難方面有著重要的作用。

另據東方證券測算發現，目前上海、北京、深圳的租賃市場規模分別為1168億元、1054億元、930億元，相較紐約、洛杉磯、東京等發達國家的一線城市，存在兩倍以上的發展空間。

“目前我國政策支持力度相當大，而且潛在的市場容量也很大，隨著配套環境的成熟，現有的政策紅利將加快轉化為市場的自發力量，孕育出全新的價值空間，行業格局也將由此改變”，胡躍飛表示。

不過，萬科高級副總裁譚華杰并不認同住房租賃市場目前處于大風口的說法。他認為，住房租賃市場還有稅收、利率、土地來源和規范建立等問題亟待解決。

在張大偉看來，當下租賃市場的最主要痛點在供需結構緊張，特別是一二線熱點城市，租金高位的最主要原因是租賃房源少。在銀行的資金傾斜下，對于涉足租賃的企業來說，的確可以獲得資金的支持，增加房源的供應量。

然而，這并沒有解決租賃市場的核心問題。張大偉表示，租賃市場最大的核心問題依然是租售比懸殊，目前全國大部分城市租售比在500以上，目前還沒有企業摸索出租賃直接盈利的新模式。

對于住房租賃市場未來的發展，前述國行相關負責人指出，租賃市場活起來必須要使居民自有住房也加入其中進行流轉，如此住房租賃市場才成規模，“但拋開社會接受度、社會風尚問題不談，自有住房進入住房租賃市場尚缺一系列規范制度，保障房產持有人與租房者等各方參與者權利、厘清責任，讓租房者住得放心，出租者租得安心”。endprint