“互聯網金融+房地產”在理性邊界下的機遇

楊望

法國作家凱·李昂斯曾經說過：“昨天是一張作廢的支票，明天是一張期票，而今天則是你唯一擁有的現金——所以應當聰明地把握?！睂τ谖覈幕ヂ摼W金融行業來說，近幾年在自由的監管環境中野蠻生長，創造了輝煌的成績。盡管如此，2015年7月起出臺的三個重要的法律文件讓互聯網金融行業回歸理性邊界，未來格局如何，得益于各大互聯網金融平臺是否能成功轉型升級。

伴隨著“互聯網+”和供給側結構性改革等系列國家發展規劃的推進，各家互聯網金融平臺利用資金端優勢，開始在“互聯網金融+”的優質資產端積極布局。眾所周知，我國的房地產早已成為保值和增值的高收益資產，“互聯網金融+房地產”（以下簡稱房地產互聯網金融）產品成為投資者的首選，備受青睞。

房地產互聯網金融聯姻模式

房地產互聯網金融聯姻絕非偶然。我國的房地產行業資金投入巨大，欠缺流動性，產權所有者依靠長期持有房地產來獲取升值收益，并不急于出售。因此，為了盤活房地產存量資產，提高流動性，部分互聯網金融平臺、房地產開發商、房地產中介、投資者等機構聯合設計開發了房地產互聯網金融模式產品，以此來滿足產權所有人對資金的需求和互聯網金融市場對優質資產的需求。這種模式是互聯網金融與房地產行業的結合，資金和資產的運行機制主要依托P2P網絡借貸平臺和眾籌平臺。

在“P2P網絡借貸+房地產”模式中，主流是P2P平臺大額借款業務中的房地產抵押貸款，產權所有人在銀行的房產抵押貸款已獲批準，在銀行貸款尚未到賬期間，產權所有人急需資金，使其成為P2P平臺的借款人，P2P平臺核實相關資料和房產后，將借款人在銀行的貸款重新歸集、設計和打包成互聯網金融理財產品，在平臺進行銷售，如此一來，既滿足了產權所有人的資金需求，又盤活了銀行房地產個人貸款的存量資產。此外，贖樓貸、換房貸、首付貸、周轉貸等均是為了滿足產權所有者資金面需求而衍生的理財產品，首付貸是P2P平臺為籌資購買房地產的借款人設計相應的理財產品，由投資者提供資金，滿足房屋總市值20%～35%的首付款資金需求。贖樓貸、換房貸、周轉貸均是P2P平臺利用資金到賬期限的錯配，進行資金和資產兩端的對接重組的理財產品。值得一提的是，房屋租金收益權是一種商業地產為主的特殊的房地產互聯網金融模式的理財產品。其運作模式具備非常靈活的產品定價權，具體而言，由P2P平臺成立關聯商業保理（應收賬款）公司，商業地產開發商將租金的收益權轉讓給商業保理公司，由P2P平臺將其重新設計包裝成固定期限和固定收益類的理財產品，通過P2P平臺將其銷售給投資者。

在“眾籌+房地產”模式中，眾籌炒房、眾籌買房和眾籌建房是三種主要的產品。眾籌炒房和眾籌買房是眾籌平臺以團購價或折扣價從開發商和房產中介機構處購買房產，將房產按照價格或套數拆分成若干等份的對應眾籌產品，供投資者認購，后續以市場價對房產進行拍賣或銷售，所得利潤按照認購份額進行分配。毋庸置疑，眾籌建房是房地產互聯網金融模式最具特色的產品，但也是阻礙最大的。具體而言，個性化需求定制的房地產市場存在于高檔別墅區，而眾籌平臺不設投資門檻，讓需求的耦合度產生一定的分離，在眾籌建房的產品設計過程中，房地產開發商作為最重要的一個節點，并沒有太大的市場驅動力去推進眾籌建房的標的建設，另外，一二線城市土地價格昂貴，三四線城市合格投資者稀缺等客觀原因，也給眾籌建房產品的設計和銷售設置了障礙。

房地產互聯網金融模式

理性邊界

2014年，“互聯網金融+房地產”模式在市場日益浮現，短短的兩年時間，已呈突飛猛進之勢。

房地產互聯網金融市場的迅猛發展得益于投資者的信心，對于房地產互聯網金融模式的理財產品掛鉤的標的資產——房地產，在我國投資者的標的選擇中，無疑是首選。因此，房地產互聯網金融理財產品被投資者誤認為風險小，甚至等同于無風險。然而，從“互聯網金融+房產”的運行模式來看，產品本質上不存在任何抵押擔保資產，貸款對應的標的資產——房地產——已抵押給銀行，對于互聯網金融平臺來說，只不過是銀行做了第一次的風控工作。此外，房價看漲的預期讓房地產開發商、房產中介機構和互聯網金融平臺敢于涉足房產互金業務，2014年以來房地產市場價格波動幅度和頻率日益增加，房地產互聯網金融市場勢必將面臨系統性風險。

伴隨著互聯網金融三個最重要的法律文件的出臺，房地產互聯網金融行業被劃定理性邊界。具體而言，2015年以來，P2P網絡借貸等互聯網金融行業規模迅速擴張，跑路、停業等風險事件頻發，持續升級的行業危機引起了監管部門的高度重視。2015年7月，中國人民銀行等十部委聯合印發《關于促進互聯網金融健康發展的指導意見》（以下簡稱《指導意見》），明確實施“穿透式”監管的要求，根據業務的實質來明確監管責任?！吨笇б庖姟烦雠_后，從2015年12月份開始，P2P網絡借貸等互聯網金融平臺綜合收益率呈現持續下滑的態勢，如2017跌破10%。2017年8月，《網絡借貸信息中介機構業務活動管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）的出臺，讓P2P網絡借貸平臺備感壓力，特別是個人向同一機構借款不得超過20萬元，企業向同一機構借款不得超過100萬元的金額限制，使房地產互聯網金融等新興商業模式發展緩慢，甚至有部分平臺由于違規被關停。10月13日，國務院印發《互聯網金融風險專項整治工作實施方案》（以下簡稱《實施方案》），中國人民銀行、國家工商總局、銀監會、證監會、保監會等部委將對P2P網絡借貸、互聯網開展資產管理及跨界金融業務、第三方支付、股權眾籌、互聯網保險和互聯網金融領域廣告等領域進行重點專項整治?！秾嵤┓桨浮返某雠_，一方面，部分專注于房地產互聯網金融業務的平臺將會迫于生存壓力退出市場，另一方面，也有部分互聯網金融平臺在健康有序的行業環境中，依賴雄厚的資金實力進行轉型升級。

雖然短期內大部分P2P網絡借貸等互聯網金融平臺，特別是房地產互聯網金融平臺難有生存機會，但是從長期來看，在監管政策和中國互聯網金融協會等行業整治與自律力量的推動下，互聯網金融平臺勢必會日益規范、持續地茁壯成長。舉例來說，根據網貸之家發布P2P網絡借貸行業的發展報告，截止到2017年10月底，正常運營平臺總數達2002家，環比降幅為1.5%，停業及問題平臺高達3987家，《暫行辦法》和近期的現金貸整治行動，讓互聯網金融平臺更多地選擇良性退出市場。

房地產互聯網金融未來格局

近年來頒布的三個法律文件對P2P網絡借貸行業乃至互聯網金融行業產生了深遠的影響力。特別是《暫行辦法》對P2P網絡借貸平臺作了借款限制，對未來整個互聯網金融行業將會產生巨大而深遠的影響。

在消費金融模式層面，2015年6月10日召開的國務院常務會議決定，我國將放開消費金融的市場準入，原有的16個試點城市將擴大到全國范圍。2016年4月1日，人民銀行、銀監會聯合印發《關于加大對新消費領域金融支持的指導意見》，明確指出積極培育和發展消費金融組織體系。根據銀監會數據統計，截止到2015年11月，消費貸款余額高達18.6萬億元，預計2019年將達到38萬億元。消費金融的迅猛發展，讓房地產互聯網金融等現有互聯網金融企業開始紛紛布局消費金融領域。

在農村金融模式層面，中國社科院財經戰略研究院發布的《中國“三農”互聯網金融發展報告（2016）》顯示，預計到2020年，我國“三農”互聯網金融市場規模將達到3200億元。9億農民所組成的農村金融市場體系需求高達3萬億元的市場規模，發展前景非常廣闊，因此，以房地產互聯網金融為代表的互聯網金融平臺可充分覆蓋中西部地區三四線城市的農村房地產市場。

在綜合金融超市模式層面，可借鑒國內比較成熟的直銷銀行或國外最近興起的虛擬銀行的運行機制，將房地產貸款等金融產品進行多元化設計和包裝，在互聯網金融平臺上實現銷售，以需定產，既滿足了借款者不同的融資需求，又防范了政策和系統性風險。在國家大力推進互聯網金融發展的今天，以互聯網金融模式發展的企業在理性邊界下充滿機遇，未來是否美好，取決于互聯網金融企業能否堅持合規發展，加速轉型升級?！?/p>

（作者為瀚德金融創投金融科技研究院總監）endprint