外圍物業管理公司收入問題探討

劉云輝

摘要：本文闡述了外圍物業管理公司收入管理中存在的問題，通過對其成因進行深入探討，提出了解決問題的途徑，最后由問題引申出更多的思考，即對物業管理過程的思考，采用人文的方式處理企業與業主之間的矛盾，從而達到解決收費問題的目的。

關鍵詞：外圍物業管理公司 收入 問題

一、外圍物業管理公司概況

外圍物業管理公司成立于2007年10月，是大慶油田礦區服務事業部下屬分公司，主要負責油田的后勤保障工作，服務對象為油田外圍采油廠（包括采油六廠至采油十廠）廠區及當地居民、商服和住礦單位的采暖及物業服務。具體經營項目有采暖、物業服務及轉供水電銷售、托幼管理、自行車棚管理，等等。

隨著城鎮化發展，城鎮住房制度與相關的管理體制均發生了一定的變化，房地產行業迅速發展，實現了住宅商品化，在產權方面形成了不同的格局。在社會經濟生活中，物業管理的發展迅速，不僅僅在社區管理和城市建設中發揮了作用，同時也促進了國民經濟的發展。如今，市場經濟在高速發展，物業管理的流程更加完善，逐漸朝著社會化和專業化的方向發展，管理的內容更加具體，范圍更大。在同一個城市，不同的集團為了加快多元化發展，向多領域、不同行業進軍，很多物業公司也如雨后春筍般涌現，這同時也加劇了這個本就微利行業的企業間的競爭，物業公司只能通過不斷提升服務標準和增加服務項目來適應激烈的市場競爭。更高品質、更高質量的服務才是物業企業生存發展的必由之路。

二、外圍物業管理公司在收入管理中存在的問題

外圍物業管理公司正是在大慶油田發展過程中，企業實行主輔分離，企業專業化、規?；洜I的背景下，從原來的多種經營單位重整分離出來的，專門從事物業、采暖經營的專業化物業管理公司。同時，在物業管理的實際發展過程中，住戶、商服企業和住礦單位對物業服務要求的不斷提高，企業市場化競爭的日益加劇，同行業物業公司的經營模式及規范化的轉變而自身企業管理的差異化、市場化意識的不成熟等，都導致了企業收費難、服務難的尷尬局面。

企業經營的主要目標在于實現盈利，企業應該針對經營的目標完善相關的內部控制制度。內部控制制度在企業經營和管理的各個環節中都能展現，對企業的收入產生影響。內容控制涉及的內容比較多，不僅僅包括企業的銷售業務，同時也包括企業的結算業務，企業應該對產品生產的數量進行控制，在市場上控制好產品的價格，從而形成完善的市場體系，確保經營活動按照制度執行，提升財務管理的實效性。對收入進行內部控制，對企業的經營產生非常重要的影響，完善收入的控制，在一定程度上可以維護企業的經營效果，防止資金流動性差的情況出現，使企業的外部經營環境得到改善。

外圍物業管理公司按照油田公司的統一部署，加強了企業的內部控制，同時加強了企業收入環節的內部控制。正如國內大多數企業一樣，外圍物業管理公司在經營發展過程中，同時也遇到了許多收入、收費環節中存在的共同問題和具有本企業經營管理特色的特殊問題。下面簡要列舉在實際工作中碰到的問題：收入入賬時間不及時，確認收入時間不合理；散戶收費不足，收入中存在擠占指標的情況，如當完不成對散戶的收入時用對單位的收入來彌補單位整體收入的不足；收費人員自身素質良莠不齊，溝通方式欠缺、責任心不強；從收費、稽核、資金回籠、收入確認的過程各方面的監控及管理流程還不是很到位、不夠完善；收入、成本發生的時點的不確定性、不匹配性。

三、外圍物業管理公司收入管理問題產生的原因

經過對上述問題的探究和分析，筆者認為主要是公司的歷史背景所導致的。公司是從當年油田多種經營單位分離出來的，多種經營單位是油田生產開發以來，為了使整個油田企業做大、做強、實現多元化發展。油田的各二級單位自己組建籌辦的非主業經營單位，各家單位百花齊放，形成了很多的實體單位，后來各多種經營單位形成一定規模后，油田又提出做強主業，進行了主輔分離。由于多種經營單位經營規模小，全市場化運作，經營管理靈活，財務要求不嚴格，導致從多種經營單位分離出來的公司多少都保持了以前的工作風格。因此在財務管理活動中存在著一些漏洞或不成熟的地方。另外由于以前是屬于油田的輔業，因此在人才方面存在著一定的劣勢，特別優秀的人才不愿意到多種經營單位工作；另一方面油田招生聘用的新員工很多都是油田職工的下一代，這些孩子由于從小所受的教育和衣食無憂的生活狀態，難以滿足多種經營單位的發展需要，同時人員流動的短缺、適合企業的有用人才匱乏及封閉的市場環境等，都成為了多種經營單位不能快速發展，做大做強并“走出去”的主要原因。另外，在外圍油田的住礦職工大多已經回遷至中心城區，現住的散戶多為外地來的打工者或原油田職工但擁有兩套以上住房的人員，住房人員的素質不高，繳費意識差，因此收費難度較大。加之地處偏遠，收費時間相對加長，房屋空置率也在逐步加大，諸多原因導致收費難度加大。

另外，采暖物業單位存在著服務時間的特色性，即采暖期為每年的10月份至次年的4月份，從而導致由于特殊的服務時間而導致收費時間集中，收入確認時點與成本發生的時間和金額大小不匹配，只有到年底才能整體看出全年的收入、成本經營情況。

四、外圍物業管理公司加強收費管理的方式方法

（1）加強對收費人員的素質培訓。收費人員是企業收入實現的有力保證，因此有必要加強對收費職工的素質培訓，提高收費人員的素質，提高他們的協調與溝通能力，加大加強收費代表責任制，使部分大費收費員能夠獨立地與相應單位保持良好溝通，并縮短中間環節，有效地進行人力資源配置。

（2）加強與主要客戶群體的溝通，保證重要收入來源的增收創收，以實現整體收入的增收、創收。油田各采油廠、二級單位等大型國有企業是公司服務的主要客戶群體，讓他們為建設和諧礦區、美化我們的共同家園多做貢獻。因此加大加強與此部分群體的溝通，可以穩定、有效地保障收入的來源，已達到增收、創收的目的。endprint

（3）加強企業內部控制，保證收費環節暢通，保證資金的安全性，同時加強收費隊伍的建設。通過加強企業內部控制，企業的經營管理中對企業的發展產生核心作用，企業在經營中，應該完善企業管理、會計和考核等資料的完整，防止資料丟失。要保證生產的順利進行，保證材料及時供應，對管理活動進行合理分析，從而更好地完善企業的經營效果。企業在進行內部控制的環節中，應該對職工的職責進行確定，嚴格按照生產的流程進行各項操作，完善對產品的審批工作，完善檢查和監督制度，從而采用有效的制度組織生產活動，防止在生產中產生漏洞，及時發現問題并且糾正，從而確保經營目標的完成。提升企業財產的安全系數，通過內部控制的方式，對貨幣資金的流動情況及時掌握，并且對材料的采購和驗收環節進行嚴格把控，防止材料的浪費和盜竊等行為，實現財產的最大化使用。確保企業的各項制度得以有效執行。完善企業的內部審計工作，確保企業各類信息準確，確保資料完整。

（4）做好全面預算管理，對收入成本進行實時有效控制，力保收入成本的匹配性。在年初通過當年的預算，并確保預算的有效實施，根據年初制定的預算，合理分配經營成本的支出，適當調整成本的分配，及時根據實際情況調整預算，使預算能為企業經營發展做好服務。加強成本控制，合理分配成本、收入的入賬時間，確保收入成本的匹配性。

（5）加強對散戶的收費力度，提高服務質量，對收費人員實施獎懲措施。不斷提高企業的服務質量，讓客戶全體對企業的服務認可，同時加大加強收費人員的獎懲力度，促進主觀能動性，讓收費工作直接與自身經濟利益掛鉤，并對不配合的人員進行通報批評，加強教育，最終達到收費的目的。

除了制度上加強與制約，還能不能找出其他的辦法來平衡業主與企業之間的矛盾呢？商服企業、散戶的收費工作一直是很難的一個環節，因此加強對散戶的教育，及時與業主保持溝通，提高業主的主人翁責任感，加強小區內互幫互助，搞好精神文明建設，爭取讓每位業主都能融入到小區內部的管理和建設中來，讓他們發揮自身的聰明才智，獻計獻策，共同為建造美好家園而努力。當每位業主都發揮了自身的能動作用，了解自身應盡的職責，物業工作的阻力助將轉化為動力，自然散戶的收費工作也就好做了，業主與企業間的關系也就融洽了。創建美好和諧的家園才是物業人應孜孜不倦地研究的課題。

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（作者單位：大慶石油建設工程項目招投標代理有限責任公司）endprint