物業管理糾紛原因及措施

李旭海 阿海羅志 李欣 曾憲 方毅 黎瑞超

摘 要：近年來物業管理的糾紛事件逐年遞增，一定程度上影響了社區氛圍與社會和諧?；诖?，本文結合相關法律制度作為參考依據，綜合性分析物業管理的糾紛原因，進而提出糾紛處理措施，以供參考。

關鍵詞：物業管理；糾紛原因；處理措施

1.物業管理的糾紛原因

1.1法律法規不健全

結合立法角度進行分析，我國最高權力機關目前并沒有制定和頒布相關的物業法律?，F有的《物權法》針對物業管理工作所提出的各種原則性規定嚴重缺乏可行性與操作性；《物業管理條例》內容不夠健全，使得具體事務的處理上沒有統一標準，非常容易發生意見分歧，造成糾紛。

1.2物業服務公司與開發商關系混亂

前期的物業服務合同主體主要包括物業服務公司與開發商，并且兩者應該是委托法律的關系?？墒?，實際生活的物業服務公司卻通常屬于開發商子公司或下屬公司，而這種子母關系更是加劇了開發商忽視管理、重視銷售和建設的現象。部分開發商片面追求短期銷售業績，進行促銷活動環節作出不符合實際情況的承諾，比如各類購買優惠、綠化建設等，可是在完成銷售之后卻沒有履行承諾，為后續物業管理工作帶來極大隱患。

1.3工作人員綜合素質較低

《物業管理條例》雖然明確提出物業公司屬于物業服務公司，并且強調服務觀念?？墒菍嶋H工作環節，一些物業公司并沒有找準自身定位，存在著自身是管理者、不是服務者的錯誤認知。因為觀念錯誤，使得物業公司更加重視收費卻不負責服務，沒有及時樹立起服務業主的理念。此外，因為物業服務發展時間相對較短，并沒有組成專業水平高、綜合素質強的工作團隊。多數以上的工作人員均通過臨時招聘而來，上崗前沒有給予專門培訓，缺少必要職業道德與技能，再加上服務意識過于薄弱，無法高質量的完成合同義務。

2.物業管理糾紛的處理措施

2.1加大物業管理制度建設的力度

想要有效避免和預防物業管理的各種糾紛，需要以健全的管理制度和模式提供法律保障，保障物業管理的各項工作均有法可循，進一步提高物業管理運作的規范程度。物業公司應該重視從業人員資質的審查，引導和鼓勵物業管理招標投標，降低物業服務公司和建設企業間的關聯。此外，積極引進競爭機制，排除各種不正當的競爭行為，使得物業服務企業服務費用與質量相匹配。

2.2改善物業服務公司與業主的關系

高度重視物業服務的合同，正確認識到普通以及前期的物業服務合同均是物業管理環節服務公司與業主間義務權利的核心法律依據。結合合同法律性質進行分析，其效力一直是業界爭論的熱點問題，針對這一情況，司法解釋明確提出物業服務公司所公開作出地服務承諾與服務細則是服務合同組成內容。因此，有效控制和降低糾紛的有效方法是最大程度上細化服務合同的內容，針對服務質量、服務內容、合同終止、收費標準以及違約責任的事物給出明確約定，保護締約雙方利益。同時，引導業主樹立契約意識，對業主詳細講解合同簽訂會發生何種法律后果，增強業主法律素養，進而針對合同締約階段更加重視。物業服務公司應該嚴格且有效的履行合同，培養誠信意識，獲得業主的信任與尊重，從本質上改善和業主間的關系。

2.3充分發揮業主委員會紐帶作用

《物業管理條例》雖然有業主大會與業主委員會關系角度界定業務委員會性質，但是沒有準確規定業主委員會的法律資格，針對業主委員會訴訟主體的資格規定不夠清晰，而這種不明確地法律地位造成業主委員會難以在實際生活內得到作用發揮。無法及時和物業服務公司進行溝通、反饋業主需求以及保護業主合格權益，同時，不明確的法律地位也影響了業主委員會參與民事活動以及能否代表業主提起訴訟等問題。因此，業主委員會需要最大程度上協調工作，主動承擔起業主與物業服務公司的紐帶作用，將各類糾紛進行預防與控制。

3.物業管理糾紛的救濟

3.1民事方面

首先，協商。發生物業糾紛之后，首先采用相對緩和地協商方法進行處理，通過兩者直接對話分清責任，最后達成糾紛和解協議。協商可以有效和及時的解決糾紛，并且節省資金和時間。其次，調節。通過司法調解與人民調解對糾紛雙方進行勸說，按照當事人訴訟請求作為依據，針對物業管理糾紛展開庭內調解。再次，仲裁。采用獨立性、靈活性以及專業性中彩方法來處理糾紛，顯現裁決效率的強制性。這一方法應該以糾紛當事人自愿選擇為前提，在服務合同內約定相關的仲裁條款。最后，訴訟。糾紛雙方向帶有管轄權地人民法院提請民事訴訟，這也是定紛止爭的最終手段。

3.2行政方面

想要實現物業管理糾紛的預防，應該由相關行政部門與主管部門共同監督與協調?，F實生活中的行政主管部門工作人員數量有限，而面對行政區域內物業管理活動會顯得力不從心，再加上各種外界因素影響，使得糾紛處理效果大打折扣。因此，行政部門需要將工作重點放于市場機制的完善方面，針對可通過民事責任解決以及不涉及公共利益的事務不干預，真正意義上落實自身職責。

結束語

總而言之，物業服務公司需要提高服務質量、改進服務內容、提升員工素質以及嚴格履行自身職責。業主全面了解和掌握相關法律法規和糾紛處理措施，正確定位自身權利義務，通過正當方式保護自身權益。相關職能部門應該加強普法力度，完善和健全物業管理機制與模式，從各方面緩解物業管理雙方的矛盾。

參考文獻

[1]王櫻錄. 物業管理糾紛原因及其對策研究[J]. 黑龍江科技信息， 2017（7）：276-276.

[2]劉宏. 當前物業管理糾紛解決存在的問題與對策研究[D]. 西南政法大學， 2016（5）78-79.

（作者單位：成都信息工程學院銀杏酒店管理學院）