“營改增”對房地產企業財務管理的影響及風險管控

尹萍

自2016年5月營改增至今，房地產行韭涉及的財務管理及稅收政策發生了很大變化，本文首先分析營改增對房開企業經營成果、現金流、企業稅收、會計核算、發票管理諸多方面影響，然后從增值稅發票涉稅風險、合同管理風險進行闡述，最后從增值稅發票取得、開具、認證、傳遞，合同條款、采購定價與供應商選擇、甲供施工合同計稅方式選擇提出了對應的管控策略。

“營改增” 房地產 財務管理；

風險管控

房地產企業實施“營改增”以來，對其生產經營管理產生了重大的影響，一方面，“營改增”消除了重復納稅環節，打通了增值稅抵扣鏈條，有利于完善稅制，稅收征管與發票管理，同時促進了企業分工，提高了經濟效益。另一方面，在企業經營管理以及財務管理、稅務遵從管理也存在一些困難與挑戰，分析“營改增”政策對促進房地產企業發展具有十分重要的作用。

“營改增“對房地產企業的影響

（1）對企業經營成果的影響

“營改增”將原來的價內稅改革為價外稅，營業稅是價內稅，產品定價中包含稅金，產品定價一成本+利潤+稅金，增值稅是產品價格額外的稅金，使利潤表中原來含稅的銷售收入變為不含稅收入，會使得房地產企業收入降低，房地產企業的成本可能會造成上升，與之聯系最緊密的上游建筑企業，人工勞務成本約占30%，占比份額較大，勞務費的進項稅抵扣率低且可抵扣金額較小，從而導致其成本增加，成本的增加將轉嫁給下游房地產企業。營改增前后凈利潤對比隋況：

1.營改增前凈利潤=（含稅的收入-含稅的成本費用-營業稅）*（1-25%）

2.營改增后凈利潤=（不含稅的收入-不含稅的成本費用）*（1-25%）

3.營改增后凈利潤變化=-[含稅收入-不含稅收入-（含稅成本-不含稅成本）-營業稅]*25%=（營業稅一增值稅）*（1-25%）

營改增后凈利潤變化具有不確定性，因為能否取得進項發票會直接影響到成本的大小，增值稅小，凈利潤增加。

（2）對現金流的影響

“營改增”后銷項稅額影響收入，進項稅額影響成本費用，納稅人繳納增值稅是現金流出，影響現金流。營改增前后凈現金流變化情況：

1.營改增前凈現金流量=（含稅的收入-含稅的成本費用-營業稅）*（1-25%）

2.營改增后凈現金流量=（含稅的收入-含稅的成本費用）-（不含稅的收入-不含稅的成本費用）*25%-增值稅

3.營改增后變化=0.75營業稅-0.75增值稅

（3）對企業稅收的影響

1.納稅人身份變化的影響

“營改增”后房地產企業為增值稅納稅人，應當繳納增值稅，不繳納營業稅。

2.增值稅計稅方法變化的影響

營改增后增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法，一般計稅方法稅款抵扣制（扣稅法），應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額，簡易計稅方法，與購進無關，應納稅額=含稅銷售額÷（1+征收率）×征收率。

3.稅率和征收率變化的影響

施工開工日期在2016年4月30日后自行開發的房地產為新項目，適用一般計稅方法，2016年4月30日至2018年4月30日按照11%的適用稅率計算，2018年5月1H起稅率調整為10%；施工開工甘期在2016年4月30日前自行開發的房地產為老項目，可以選擇簡易計稅方法，按照5%的征收率計算。收到預收款時都按照3%預征率預繳。

4.房地產行業各種稅收涉稅分析

第一，營改增前

流轉稅營業稅=含稅收入*5%

土地增值稅=[含稅收入-含稅成本*1.3]*稅率

企業所得稅=（含稅收入-含稅成本-營業稅）*25%

契稅=含稅收入*稅率

房產稅=含稅收入*稅率

第二，營改增后（簡易計稅方法）

流轉稅增值稅=不含稅收入*5%

土地增值稅=[不含稅收入-不含稅成本*1.3]*稅率

企業所得稅=（不含稅收入-不含稅成本）*25%

契稅=不含稅價格*稅率

房產稅=不含稅收入*稅率

第三，營改增后（一般計稅方法）

流轉稅增值稅一銷項稅額一進項稅額

銷項稅額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+10%）*10%

土地增值稅=[土地增值稅應稅收入一不含稅成本t1.3]+稅率

土地增值稅應稅收入=銷售收入-（銷項稅額-當期允許扣除的土地價款可抵減的銷項稅額）-企業所得稅收人+抵減的銷項稅額

企業所得稅=（不含稅收入-不含稅成本）*25%

契稅=不含稅價格*稅率（通過招拍掛方式取得的土地款契稅計稅依據為土地成交價格）

房產稅=不含稅收入*稅率

5.“營改增”納稅申報流程復雜，操作繁瑣

“營改增”后增值稅申報程序有：增值稅銷項發票開具、進項發票認證，抄報稅、納稅申報、繳納稅款、稅控盤比對清卡。增值稅計算復雜，有些房地產開發企業兼有新老項目，針對新老項目按適用一般計稅方法、簡易計稅方法計稅分開核算，分別按適用的不同稅率計算稅款；房款收取方式有預收款或銷售款，預收房款按預征率預繳稅款，銷售房款按征收率計算稅款。每張需抵扣的進項稅發票均需通過認證或勾選方可抵扣，認證手續繁瑣，相對營業稅匯總納稅工作量很大，一套完整增值稅申報表有十幾張表格需要填列，增值稅管理步驟繁多。

（4）“營改增”使房地產企業會計核算難度增加

新項目收入、成本、費用均需進行價稅分離，分別核算銷項稅額與進項稅額，老項目收入進行價稅分離，進項稅不允許計算抵扣銷項稅，不作價稅分離，直接進成本、費用?！盃I改增”前由一個應交營業稅科目變四個增值稅相關二級科目，增加十二個三級科目，這些會計核算內容更多，復雜度更高，對財務人員業務技能提出了新的要求。

（5）“營改增”要求房地產企業的發票管理更嚴格

“營改增”前，營業稅發票只用于證明成本，不用作抵扣憑證。在新稅制即“營改增”后，房地產企業開發的新項目是否開具的增值稅專用發票將直接影響稅金是否可以抵扣，進而導致企業稅負的增減，“營改增”后應當強化增值稅管控意識，積極努力學習新知識，嚴格發票管理，否則可能因業務不精給企業帶來稅收風險和財務風險。

“營改增”后房地產企業的財務風險

（1）增值稅發票涉稅風險點

發票檢查的硬性要求：查稅必查票、查賬必查票、查案必查票、查票必查稅、增值稅以票控稅，發票管理將成為企業重點管理問題。

1.增值專用發票取得的風險

納稅人購進貨物或應稅勞務，簽約合同單位、支付運輸費用，所支付款項的對象，與開具抵扣憑證的銷貨單位不一致的，導致增值稅專用發票不予抵扣。

2.發票開具風險

一是，發票開具不規范，發票要素不完整。二是，虛開增值稅專用發票，將依照相關規定追究行政、刑事責任。

3.發票的認證、抵扣風險

取得專用發票后，未及時認證或勾選導致進項稅額不得抵扣。

4.發票傳遞環節風險

一是，丟失：傳遞過程中丟失，二是，壓票：超過認證期限未傳遞到位。

（2）營改增后合同管理風險

合同管理是企業完善內部管理體系的重要組成部分，合同條款的具體內容將直接影響企業的成本，稅負承擔及稅款交納。

“營改增”后房地產企業的財務風險管控策略

（1）增值稅發票風險防控

發票索取與管理關鍵點：抓住源頭，招標文件提要求；法律控制，合同條款有約定；責任到人，經辦人員負責任。營改增企業發票風險管理對應措施：

1.增值稅發票取得必須堅持“四流”合一，即：合同流、發票流、資金流、貨物（服務）流一致，盡量避免風險。

2.房地產開發企業銷售自行開發的不動產，采用預收房款的方式，可以開具不征稅增值稅普通發票，在交房時開具全額增值稅發票，開票時應在發票“貨物或應稅勞務、服務名稱”欄填寫不動產名稱房號或房屋產權證書號碼，備注欄注明不動產詳細地址；建安成本發票應在備注欄注明項目名稱及建筑服務發生地。增值稅發票開具應當真實、合法、有效，及時查驗扣稅憑證是否合法合規，發票要素是否齊，比對銷項稅額與抵扣的進項稅額項目、結構、金額是否合理，不合規的及時更換。企業如果發生銷貨退回行為，應按規定開具紅字發票。

3.扣稅憑證需經過稅務機關的認證或勾選才可抵扣進項稅，認證后的次月申報期內必須申報抵扣。對于在稅務系統認證未通過的扣稅憑證，應與供應商和服務商聯系換票。由于客觀原因造成增值稅扣稅憑證逾期的，逐級上報稅務部門審核、經稽核比對通過后，依據批復符合要求的增值稅扣稅憑證允許納稅人繼續抵扣其進項稅額。

4.取得發票后及時完成審批流程，抓緊完成認證及申報抵扣進項稅額手續?！盃I改增”后，公司應制定增值稅發票管理辦法，其中應對增值稅發票傳遞做出相應規定。專用發票的取得、開具、傳遞及管理，視同支票管理。增值稅專用發票丟失情形，經辦人員應配合財務人員協調供應商和服務商辦理。

（2）營改增合同管理策略

1.完善增值稅合同條款

由于增值稅為價外稅，為避免價格是否含稅產生歧義，涉稅條款將成為合同中必備條款，應該在合同中明確說明價格是否為含稅價。具體關注合同對象抵扣不可抵扣，如合同對象為抵扣發票，需明確增值稅發專用發票相關條款，如：發票類型、稅率、開票信息、發票送達時間及要求、發票違約條款等。

2.加強采購定價與供應商選擇管理

房地產企業對“營改增”前施工許可項目情況進行梳理，以判斷合同可歸屬于老項目還是新項目。

房地產老項目選擇簡易計稅方法合同以采購價格最低為原則，對于未完工老項目及時驗工計價，竣工結算及開具發票。

房地產新項目采購定價和供應商選擇：針對一般納稅人來說，采購定價比較的不是付款的多與少，不是抵扣的稅款的高與低，而是成本的多與少，以“綜合采購成本最低，利潤最大化”為總體原則，“綜合采購成本”是指：不含稅價格+不可抵扣的增值稅一可抵扣的稅費，確定比價基礎。采購比價與供應商管理總體原則：綜合采購成本最低，利潤最大化，價格相同時，原則上選擇一般納稅人。價格不同時，通過比較綜合采購成本，逐步篩選確定。

3.甲供項目施工合同計稅方式的選擇分析

如果房地產老項目的支出大多已完成，建議施工合同按3%的簡易計稅方法繼續履行；房地產新項目一般納稅人，施工單位簽訂有甲供項目的施工合同選擇10%的一般計稅方法（進項可以抵扣）還是3%的簡易計稅方法（進項不可以抵扣），通過分析：一般計稅方式下的應繳增值稅=工程價稅合計*10%/（1+10%）-進項稅，簡易辦法的應繳增值稅=工程價稅合計*3%0（1+3%）.兩種稅負相同的臨界點：工程價稅合計*10%（1+10%）-進項稅額=工程價稅合計*3%/（1+3%）；推出進項稅=6.18%工程價稅合計，分析結論項目進項抵扣高于工程造價的6.18%適合一般計稅方法，項目進項抵扣低于工程造價的6.18%適合簡易計稅方法，應當做到應抵盡抵。

“營改增”對房地產行業帶來較大的影響，房地產行業應當抓住機遇，科學合理應對，健全財稅制度，優化核算方式，規范稅收管理、強化內部管理，實現自身健康、持續發展。同時，也是新時期一項重大的稅制改革，促進社會經濟發展，利國利民。

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