長租市場AB面

吳夢涵 黃曉軍

“廣漂”女孩劉潔“返城”后，正在尋找新的出租房?？墒谴罅康拈L租公寓App躺在手機里，她指尖猶豫，不知該點哪一條信息。

走出大學不到1年，換租2次，這位物流出納，在心里為自己打著小算盤，想居住條件好，想靠近地鐵，想離公司近，還想價格便宜……想租一個好房子的她，卻總是失望。

北上廣深，每年吸納著成千上萬個“劉潔”這樣的年輕人。統計局顯示，2016年末，北京、上海、廣州、深圳的外來人口分別約為808萬人、980萬人、534萬人、786萬人。每個人都要有一個地方落腳，旺盛的租賃需求已經成長為新的巨大市場。

突增的長租市場

劉潔不停翻動手機里的租房App，劃定心儀的房子，又猶豫著、盤算著哪一間房性價比更高，哪個平臺的服務更好。

2017年11月，北京市開展為期40天的安全隱患大排查、大清理、大整治專項行動，大量的隔斷間被清理，一時間各種租戶流落街頭的報道層出不窮。長租公寓品牌自如的不少隔斷間被清理，但自如提出：如果用戶被要求搬離，自如將免費換租/免費搬家以及提供一個月房租作為搬家和誤工補償。

自如在一片混亂中負責的樣子，讓劉潔有了一點好感。在眾多選項中，她選擇了由普通住宅樓裝修改造的自如友家，離公司距離較近的一套四居室正和她意，每月租金約2 000元。

2018年1月16日，自如宣布完成A輪40億元融資，創行業融資規模紀錄。按照融創投資5 000萬美元占股1.56%計算，自如目前估值近200億元。

7年前，自如只是鏈家旗下的一個事業部。經過這些年發展，自如以分散式公寓起家，已布局9座城市，管理50萬間房源，累計服務120萬租客，管理資產總價值超過了6 000億元。

自如巨額融資背后，是全國長租公寓的大爆發。數據顯示，2015年長租公寓的門店增長率不足15%，但是在2016年增長率接近35%，2017年為40%。長租公寓發展非常迅猛的同時，競爭也越發激烈。

2017年，房企的競相擁入，加速了這一市場的成熟。平安不動產布局長租公寓未來三年目標資產管理規模100億元，碧桂園計劃三年內發展100萬套長租公寓……它們大多以集中式公寓為主，據不完全統計，排名前30的房企中約10家涉足集中式長租公寓。預計到今年年底，僅北上廣深的集中式長租公寓品牌數量超300個，管理房源200多萬間。

除了房地產、酒店集團、住房中介機構外，連阿里也聯合杭州市住房保障和房產管理局，上線杭州市住房租賃監管服務平臺。

長租市場前所未有的熱鬧，各類玩家，不同的模式，有著不同的痛點。

分散式公寓輕資產，但管理難；集中式公寓便于管理，但重資產。收錄整棟房難；商業用地改造成本高；地址選擇與成本、銷量掛鉤；投入大、周期長、回報慢、有風險……其中，產品宣傳與現實落差大，得不到客戶的認同則是最迫切要解決的。那些沒有撐住的，如GO窩、V客青年、Color等都在2017年倒下了。

集中或是分散，輕資產抑或是重資產？所有的參與者都還在探索，每一種模式都需要交給市場驗證。

“自如”們的短板

一周后，劉潔喜滋滋地搬進自如，可是不到半年就搬離了，并在知乎以“小歐”為化名，發泄自己對第一次租房體驗的不滿。

自如的合租規定是一個房間不超過2個人，且租客年齡不超過40歲。但她搬進去后，就遇到了“一男一女和一個50多歲中年人同住”的現象。

貨不對板，直接影響用戶體驗。

最大的問題，還是他們的作息時間與“小歐”差異巨大。中年人早上6點左右起床，搗鼓鍋碗瓢盆做早飯，一般7點多起床的“小歐”總被吵醒。此外，其還在公共浴缸里洗衣服，占著衛生間就是1個小時……

“自如是不會管的?！卑肽陙?，僅一位綜合管家應劉潔要求前來協調，最后也不了了之。劉潔投訴過多次，但還沒有解決問題，她已經喪失了信心。

不只是自如，諸多長租公寓品牌都面臨這樣的用戶投訴。在58同城重慶地區的一套公寓里，甚至曾有人在屋里通宵打麻將，一個又一個“劉潔”難以入眠。

為了快速拓展市場，品牌商們傾向于選擇輕資產運營。它們大多是在市場上整合分散的房源，統一裝修和招租。由于太過分散，對于租客的管理，以及報修、水電氣等綜合管理都相對滯后。

為了提升用戶體驗，不少品牌在這方面苦下功夫。

YOU+國際青年公寓聲稱打造了“整棟房源+開放式裝修+社區+活力青年文化”，即租下整棟樓，將一棟樓作為最少分散單位，管理將相對集中。

自如也很清楚自身的短板，近幾年增加不同的產品線：除了自如友家，還有整棟且附帶配套管理的自如寓；面向游客的短租項目自如驛。

2017年10月，自如CEO熊林曾在一次媒體采訪中表示“打造全國統一管理的品質管理中心，核查質量，建設系統和質量標準的管理，自如投入了非常多的人力?！眲倓?，自如有了充足的“彈藥”，著手對產品、服務等方面升級，期望與對手打出差異化服務的牌。

房企們的焦慮

房企大佬也在長租市場耕耘，也感到焦慮。

早在2015年，萬科重整萬匯樓，將其改為面向青年人的泊寓品牌。泊寓已在廣州、上海、北京、深圳、重慶等13個城市上線。大規模的集中式房源，使其管理的集中度和便捷度天然優于自如們。

劉潔搬出自如后，就在一直尋找地產房企品牌的公寓。

出于對萬科品牌的信賴，離公司遠一點的泊寓成為劉潔的首選。找到一個高中同學，倆人合租，興沖沖地搬家，期望一個安逸的新窩。但換來的不過是被迫搬家。

走進劉潔的屋子，外面施工一直沒停，挖掘機打樁錘的聲音毫無節奏地籠罩在整個公寓上空。

隔音效果不好，已是泊寓被廣為吐槽的要素之一。每個周末，劉潔都睡不了懶覺，就連偶爾在公寓里加班都無法靜心。墻體看上去并不薄，但樓道里鄰居進進出出，能清楚地聽到鑰匙鏈撞擊的聲音。

論壇里躺著各類租客的抱怨：夜里小情侶的打鬧聲，樓上住戶拖動桌椅的聲音……“好像整個世界都沒有安靜過”。這樣的評論稍顯夸張，但泊寓方面沒有相關的公開回應。

當然，泊寓只是不少集中式公寓的一個代表。用戶抱怨甲醛問題、簡裝稱精裝問題、水電入戶問題……需要面對這些問題的不只是它。

房企以重資產模式搶市場，在管理成本的節省中拿利潤是不夠的。為了突圍這樣的成本陷阱，房企們也在掙扎。

2016年業績會上，龍湖首席執行官邵明曉宣布，長租公寓冠寓正成為龍湖的又一個戰略性業務。不到一年，冠寓成都開業，之后又落地十幾個城市。

起步階段，龍湖以輕資產模式為主，加速冠寓市場擴張。龍湖副總裁兼冠寓CEO韓石曾透露，在決策體系中，集團初步授權冠寓，保證項目決策時反應要快，從拿地到開業，周期維持在130天左右。

但房地產公司以集中的模式大打規模與成本牌，他們更關心成本與規模的比例。龍湖管理層曾透露，冠寓輕資產的內部回報率可以達到15%以上，毛利率35%以上；而重資產模式的內部回報率在10%左右，毛利率高達65%。

伴隨冠寓的擴張，龍湖在輕重比例上的計劃也由早期的8：2，逐步變成6：4。不過在成本的壓制下，龍湖對長租公寓業務計劃是“3年內不考慮盈利”。

萬科泊寓也向“輕”靠近。深圳泊寓福永店，是由工廠宿舍樓改造而成，有近400間房。閑置資產的再利用，是降本增效的好方法。2017年3月，其一期開業，半年不到，出租率已達到90%；二期運營更為順利，一個月的出租率便超過50%。

開發商進入長租領域，擁有先天的資金優勢，且融資渠道比較廣泛，可以用自己的資金或者銀行的授信，貸款成本也比較低。大開發商在地產行業積累了豐盛的自有物業資源和物業管理經驗，這些都是創業者們所不具備的。

長租公寓領域的獨角獸還未形成，但是第一梯隊已經初步形成。自如目前最受資本青睞，魔方長租公寓是該領域最早起跑的選手之一，也是最早跑到C輪融資的集中式公寓品牌。財大氣粗的開發商們摩拳擦掌，讓沒有依靠的互聯網品牌們瑟瑟發抖。市場高開高走，玩家們哪敢倦??？