淺析政府施行物業收費指導價格對西安物業服務市場的影響

翟萌萌 董小兵

自2004年陜西省政府頒布實施《陜西省物業服務收費管理實施辦法（試行）》到2014年正式頒布《陜西省物業服務收費管理實施辦法》，政府在不斷通過出臺相關政策的方式積極規范物業服務收費，那么這樣的經濟政策特別是政府施行物業收費指導價格，究竟對物業服務市場帶來哪些影響呢？本文旨在通過對西安物業服務收費整體狀況的分析，結合相關政策法規的制定和修改情況，運用公共經濟學原理，分析政府實施物業服務收費指導價格等公共政策，對西安物業服務市場產生的影響。

西安市物業服務市場自1993年1月至今，已經走過24年，雖然發展迅猛，但也存在很大的問題和矛盾，和沿海發達城市還存在一定的差距。由于物業服務是關系民生問題的準公共服務，因此陜西省政府在2004年頒布《陜西省物業服務收費管理實施辦法（試行）》，對物業收費價格進行指導，10年后又對其進行修訂，于2014年8月14日正式頒布并實施《陜西省物業服務收費管理實施辦法》，西安市物業行業普遍遵照其規定執行。

但是行業的改革在不斷的進行，國家為了進一步將物業服務推向市場，鼓勵供給側改革，推進物業行業創新，釋放市場活力，于是在2017年1月12日和9月6日，國務院相繼連續發文取消物業行業二級以下資質的認定和物業行業一級資質的認定，至此，物業行業進入“無證時代”。在這樣的變革下，物業服務收贊的政府指導價格又能否起到其調控作用，會不會對物業行業的發展帶來限制？

西安物業服務收費情況概述

西安物業服務企業分類及分布概況

目前西安市場的物業公司大概有這幾類：一是本地大型的物業企業，也就是原來的一級資質物業企業，大概有2（）多家；二是一些外阜的大型物業企業，比如萬科、龍湖、金地、保利、中海、綠地等；三是外資企業，這里主要指世界五大行的物業企業以及他們的合資企業；四是本地的中小型物業企業；五是政府或者企事業單位的后勤管理部門，雖然目前國家正在積極推進“三供一業”，但由于仍處于初級階段，因此不計入本次研究對象。前三類物業企業把持著西安市場大約80%的高端商業、寫字樓和住宅樓盤，另外本地的中小型物業企業負責大部分的中低端物業和極少數的高端物業。

西安市現行物業服務收費標準

按照2014年8月14日實施的《陜西省物業服務收費管理實施辦法》第六條規定物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。第七條規定：物業服務收贊按照不同物業的陛質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅和辦公寫字樓的物業服務收贊實行政府指導價；其他類型的物業服務收費及物業服務企業為業主提供的特約服務實行市場調節價。

目前西安市大部分的物業按照以上管理辦法中的相關規定來收取物業費用，即多層住宅按照之前的一、二、三、等外級的收費標準分別為0.45元、0.40元、0.35元、0.30元；高層住宅按照之前的一、二、三、等外級收費標準分別為l.50元、l.20元、0.9元、0.70元；辦公寫字樓的收費標準按照之前的一、二、三、等外級收費標準分別為5.00元、4.00元、3.00元、2.00元。其實這個收費標準最早出自丁2004年的《陜西省物業服務收贊管理實施辦法（試行）》，顯然經過十幾年的發展變化，隨著人力和物力成本的不斷增長，以及物業服務水平的提升，這個政府指導價已經不能完全適應市場的需要。因此，西安市場上也出現了少數的高端物業公司，采取與業主協商方式調節價格的情況，比如一些高端的寫字樓，住宅，別墅等。

目前政府指導價格存在的主要問題及其成因

分析《陜而省物業服務收費管理實施辦法》中政府實施物業指導價格的背景

由上表可以看出，政府制定的指導價格是限制價格。在物業服務市場發展的最初階段，在前期物業服務市場不成熟的狀況下，物業管理市場發育不完善，完全交給市場，形成價格機制存有顧慮，對于涉及廣大百姓日常生活的物業服務費用仍需政府給予規范和監督，因此政府制定市場指導價格，為穩定和規范市場起到了不可磨滅的作用。但隨著市場的發展，指導價格的弊端逐步顯現，主要表現在：一是當時測算依據不足，測算的合理性受到質疑；二是標準制定時間過久，隨著市場的不斷發展和完善，企業的服務不斷升級，業主的訴求不斷提升，原有的指導價格在一定意義上已成為物業服務發展的瓶頸。

對西安市物業服務行業的成本進行分析

根據西安市場目前的物業成本進行分析：以大型物業企業（也就是之前的一級物業服務企業）的收費為例，住宅收費為1.5元/月·㎡，在購買各項保險和員工福利的情況下，收入的75—80%都用于人力成本的支出，在小區的房屋和設備未過質保期的情況下，利潤基本可以維持在5%左右。試想如果過了質保期，各項維修費用的開支增大，那么物業企業是無法正常運行的。

另根據2018年1月發改委價格監測中心和中國物業管理協會提供的《全國物業管理行業勞動力市場價格監測報告》數據顯示，2016年8月—2017年8月，物業項目工資總額漲幅為6.63%，人員增幅為2.55%（主要為保潔人員），在物業服務費不變的情況下，人員工資逐年4.71%的增加幅度，給企業帶來較大的壓力和成本。企業只能通過減員增效和增加其他經營內容補貼的方式來彌補物業服務缺口。

物業行業積極創新，采取應對機制，提高營業收人

物業行業內也在不斷的創新，比如“互聯網+”模式的引進，萬科的睿服務，長城的一應云，還有阿里巴巴的智慧社區，這在一定程度上減少了物業的人力成本，增加了多種經營收入，但系統投入的成本及維護贊用都十分高昂，只有一些規模較大的、連鎖經營的物業企業可以承受，對于一些中小物業公司及他們所服務的業主來說，這樣的投入和經營成本是無法承受的，因此這些創新做法很難普及。

目前西安市物業行業生存方式的分析

目前大部分物業企業需要通過以下幾點方式才能得以生存：一、接受房產公司的補貼，脫離了質價相符的市場原則，房產公司一旦撤場，物業企業將無法正常運轉；二、采取與業主協商的市場調節價格，一方面為業主提供更專業和優質的服務，另一方面取得合理的報酬，確保企業的良陛發展。三、采取一些非正常手段，比如侵占業主公共區域的收益、延長工作時間的方式壓縮營業成本或者賺取不當利益。

物業服務費標準的重要性

物業服務收費水平應當與我國經濟發展狀況和群眾現實生活水平協調一致，既不能超出業主的實際承受能力，也不能一味的降低收費水平，進而造成業主房屋財產的貶損和影響群眾生活水平的提高。物業費服務費要與物業服務水平相適應，做到質價相符。

物業服務費的水平直接關系到公司的經營狀況，較高的物業服務費水平不僅能維持企業的良性發展，更能給員工帶來一定幅度的工資收益，有利于吸收較高素質和技能的人才，為提供較好的服務品質奠定基礎。在西安市場，高端的物業人才較多的集中在待遇較高，工作穩定的大物業公司，例如高端商業、寫字樓，高端的住宅小區等。

未來物業服務收費相關政策走向

政府的政策不是萬能的，在政府和市場這“兩只手”如何有序使用，關鍵是市場這只“看不見”的手發揮資源配置的決定性作用，政府這只手既要為物業企業的健康發展提供良好的市場環境，也要保證公民基本的公共產品與服務需要。因此在2017年1月12日和9月6日，國務院連續發文取消物業行業二級以下資質的認定和物業行業一級資質的認定，目的就是盤活物業服務市場，鼓勵物業企業創新。那么而后的政府指導價，將何去何從，物業服務作為一項關乎民生的，必須的特殊產品，政府是否要繼續施行指導價格？還是全部交給市場，如果出現偏差，實行短期價格調整政策？或者對特殊人群進行補貼？個人認為應當將物業服務逐步推向市場，通過市場競爭，優化物業服務企業，為業主提供質價相符的服務產品，同時對于困難群眾或者社會保障性住房采取政府補貼的形式保證人民的正常生活和企業的正常運轉，同時物業企業也應拓寬經營思路，提高多種經營收入，減少政府負擔。

從《陜西省物業服務收費管理實施辦法》第七條可以看出，政府對于高端的業收費是已經采取市場調節價，將其已經推向市場。政府的經濟職能中的政策工具隨著市場的變化，正在逐步完善，并一定會將經濟的推手最終交給市場，政府監督指導市場健康良陛發展。