新形勢下大連房地產信托業務模式的研究

馮昱晟

（遼寧對外經貿學院，遼寧 大連 116052）

一、大連房地產信托發展狀況

(一)房地產信托發展現狀

從2017年開始，全國房地產信托發行規模相比較于2016年同期有著非常顯著的增長。2017年集合房地產信托規模4622.83億元，同比增長了134%，尤其是2016年12月單月成立規模達到575億元，為三年來單月成立規模的最高值。從2018年1月到2月，由于季節性因素，設立的房地產信托的規模急劇下降，但仍保持在較高的水平。1、2月份集體設立房地產信托基金規模649.07億元，增長177%。房地產信托基金的波動性也繼續上升，在2018年2月達到38.35%的三年高點。從以上數據得出，房地產信托規模不斷增加，所占比例也在不斷創下新高，可以看出，房地產信托日益成為信托公司的信托業務的主要對象，對信托公司的規模和利潤有著不可估量的巨大影響。在金融監管機構越來越嚴厲的監管下，房地產融資渠道和融資規模不斷縮緊以及難度不斷升級，而高負債的房地產企業，如“碧桂園資產負債率接近90%，泰禾集團資產負債率高達88.5%，恒大集團凈負債率更是高達93.4%”等，將房地產信托視為重要的救命稻草。房地產信托的發展為房地產開發商提供了新的融資渠道，但是在房地產開發商眼里只是將信托作為銀行的替代品，因此房地產信托發展有著許多亟待解決的問題。

(二)大連房地產信托業務模式

1.貸款型信托模式。這是房地產信托模式中最為基礎、最為簡單的模式，投資者通過投資信托公司，信托公司將資金貸款給房地產開發商，而房地產開發商將資產抵押、股權質押或者是第三方的擔保等等，并且與信托公司約定好支付的利息、貸款的到期時限、最后信托公司再向投資者進行信托收益的分配。

2.財產受益型信托融資模式。該模式利用信托財產所有權與收益權相分離，房地產企業將自己所持有的房地產信托給信托公司，形成優勢收益權和劣勢收益權，并委托信托投資公司，帶為轉讓其持有的優先收益權。信托公司通過發行信托產品，募集資金來購買房地產企業所轉讓的優先收益權，如果信托后期，投資者的優先收益權未能得到足額的分配，信托公司有權處理該房產來補足優先收益權的利益，房地產企業所持有的劣勢收益權之后分配。

二、大連房地產信托業務模式存在的問題

（一）政策的制約

我國法律規定，禁止一切關于信托產品的廣告行為。法律對信托產品的發售和轉讓做出嚴格的規定，使得信托產品沒有一個適當流通、宣傳以及轉讓的通道，相比較于股票、基金、債券等金融產品的流動性來說，更不利于以后信托產品的流通轉讓。大連作為一個二線城市，外來人口大量涌入，房地產發展迅速，房地產信托也不甘落后，但是產品流動性不足的問題，導致投資者在購買房地產信托產品的時候會謹慎的考慮其產品的風險性，而房地產信托投資具有時效性，機會稍縱即逝，因此流通轉讓的限制嚴重制約了大連房地產信托的發展。

在《信托法》的規定中，受益人的信托收益權可以依法轉讓和繼承，但信托文件有限制執行的規定除外。該規定相當簡陋，并未具體的規定信托產品轉讓的條件、轉讓的方式、轉讓的場合。這使得房地產信托產品的發行市場和流通市場嚴重失衡，導致流通機制無法跟上投資者的需求，發行市場以及產品的流動轉讓市場受到制約，增加了投資的風險性，最終會阻礙房地產信托的發展。

（二）信息披露不完整

在當前大連市的金融市場環境下，相對于證券市場的金融產品來說，房地產信托存在著很大的風險性。然而房地產信托公司并沒有因此風險的增加而對委托人和受益人進行更加充分地、更加真實地、更加完整地以及及時地信息披露，來保障委托人、受益人的權益。從目前實際情況來看，很難查到大連房地產信托公司關于產品所披露的具體相關信息。

如A信托公司，在產品信息的披露上雖有風險提示，但是信息簡陋，基本每款產品都僅僅只提示不承諾保本和最低收益，具有一定的投資風險，適合風險識別和承受能力較強的投資者，卻沒有具體表明存在哪些風險，具體適合哪類投資者的投資，投資對象的資產、財務和近幾年的收益狀況的具體信息等，并沒有因此而增加相關具體信息披露，以及披露的信息的準確性、及時性、穩定性等都存在著許多的問題。信息披露的相關問題，都會極易導致黑幕的發生，或者形成信用風險、流動性風險等相關的金融風險。

（三）缺乏專業的信托管理人員

大連房地產信托發展起步晚，相關的基礎設施不完善，缺乏更加專業的信托管理人員。大連信托公司大都將房地產信托業務交付給自己的運營管理團隊，沒有像日本、美國等信托發達國家一樣，將房地產信托業務交付給其他專業的運營管理團隊，這樣不僅會因為不專業的管理而導致風險的增加，還會因為各種利益關系而出現的黑幕問題，嚴重損害委托人、受益人的利益。由于專業性高等人才的缺乏，對于房地產信托項目的風險評估缺乏定性和定量相結合的客觀的科學方法，無法準確、有效的對風險做出及時識別和分析，不能夠科學的建立風險管理系統。還有信托管理人員是否是相關金融專業本科及以上學歷出生的，是否有經過相關專業的培訓，是否產生過信用問題，是否在金融領域有過多年的工作經驗等問題都會對房地產信托造成本可避免的非系統性風險的發生。

（四）缺乏模式的創新

目前大連有眾多的房地產開發公司，但在受到國家宏觀政策的影響上，都將眼光放在了信托公司，因此房地產信托對房地產企業僅僅存在于一個類似銀行的單一角色，房地產企業從房地產信托這里籌集到的資金來彌補銀行對自身的貸款缺陷，而作為投資的委托人在受到信托流通轉讓限制的情況下，若房地產企業在到期日資金鏈出現問題，無法償還“貸款”，無疑增加了風險。信托本來是一種分散風險和整合社會資金的一種金融工具，但房地產信托單一的產品冥冥之中卻增加了風險發生的可能性。

目前我國對于房地產信托的宏觀調控越來越收緊，對于項目的審批更加嚴厲，而在房地產開發商眼里僅扮演著一個類似銀行貸款的角色。另一方面，隨著政府對房地產市場調控不斷增強，相繼出臺了房地產限購以及限制貸款等政策，投資者對未來房地產信托產品的預期收益下降，減少對房地產信托產品的投資，資金的不充分，大大限制了房地產信托的發展。

三、大連房地產信托業務模式解決對策

(一)加強政策的支持

1.建立優質的市場環境。國家政策雖然禁止信托產品進行廣告的宣傳，但也一定程度上的允許信托產品的流通和轉讓，因此大連市政府應在嚴格監管房地產信托的前提下，為投資者手中的房地產信托產品的轉讓流通提供一個專門的交易場所的支持，設定一個標準化的交易條款，要求信托公司明確標注每一款房地產信托產品的風險評估、預計收益率、期限、投資者最低投資額度以及投資對象的具體財務和資產信息等，并在交易的時候明確委托人和受托人的責任與權力，保障交易雙方的利益不受到侵害。這樣不僅可以有效地監管房地產信托的流通轉讓情況，還能降低房地產信托潛在的風險，有利于規范和監督交易情況。大連市政府應積極借鑒和吸收美國、日本等房地產信托發達的國家相關結構和模式，并結合大連當地的實際情況進行修改和完善，引進國外知名的、專業的信托管理運營團隊，做到資金賬戶和投資賬戶的分開管理，為房地產信托的發行和流通轉讓提供一個更加積極、靈活、健康、科學的市場環境。

2.減少優質信托公司的稅收。在房地產信托公司與房地產企業進行項目合作時，政府應當嚴格審批項目的合格性，當項目符合政策的標準性，且評估后風險較低的時候，政府應當適當減少房地產信托公司以及房地產企業在這個項目上的稅收，讓房地產信托公司和房地產企業減少成本支出，使信托公司獲得更多的自有資金進行投資和收益的分配，降低房地產企業的負債，以此來間接促使房地產信托公司和房地產企業提高自身的能力，高標準化要求自己，在合作時達到標準，降低風險發生的概率，最終減少整個社會房地產信托的風險發生概率，促進房地產信托的積極的、科學的發展。

(二)完善信息披露

1.完善法律法規。由于房地產信托發展時間短，相關法律法規都不完善，房地產信托機構發布的信息缺少及時性以及完整性，往往僅發布高收益率等吸引投資者眼球的片面信息，缺乏對于風險性的報告以及投資者所需要了解的必要信息，大大增加了房地產信托的潛在風險。因此大連市政府應當積極汲取、學習美國、日本等房地產信托發展歷史長久的國家有效的法律法規，并結合大連當地的實際情況加以改善，做出強制性的要求，并嚴加監管房地產信托機構。信息的不透明，不及時性，不完整性，加上高收益率，很容易造成黑幕，侵害委托人和受益人正當利益，加強資金額的巨大，容易造成金融風險。因此大連市政府應加快法規的建立和完善，大大減少房地產信托風險發生的可能性。

2.加強和完善信托產品的詳細信息。信托公司應該主動披露關于房地產信托產品的風險評估、資金的流通方向以及投資對象的財務以及近幾年收益狀況等詳細信息，尤其是要對房地產企業的資金擔保方進行全面性、審慎性、多層次性的調查和審核，防止房地產信托產品期限到期時，房地產企業的資金鏈出現問題，而擔保方不能夠有效的、及時的償還資金。這樣有利于增強信托公司自身的權益，提高抗風險能力，保護投資者利益需求，可以吸取更多地社會投資者，聚集更多地社會資金，提升自身的投資能力，獲取更多地收益。

(三)培養專業的信托管理人員

1.完善人才培養方案。大連市政府應當積極發揮引領作用，改變高等院校關于房地產信托人才的培養方式和結構，提高專業型人才和復合型人才的培養質量，完善房地產信托專業的課程體系，注重理論與實際相結合，為高校學生提供更多地實踐機會。積極學習國外知名高校先進的人才培養方式和結構，與國內外知名高校建立深度合作與交流的關系，開展高校之間的學術探討、學術研究和學術創新等活動。并且為成績優異的學生提供到國外知名高校學習和知名信托公司實習的機會。為大連未來房地產信托行業培養更多專業性人才，積極促進大連房地產信托行業的發展。

2.完善人才選拔和考核機制。大連的房地產信托公司應當將人才選拔機制和公司戰略深度結合，深度學習國外知名房地產信托公司人才選拔和考核機制，根據自身狀況制定選拔專業人才資質的標準，完善績效考核淘汰體系，開展員工之間專業知識競賽等活動，提高員工工作積極性，這樣可以有效的提高整個大連市房地產信托的專業管理水平，同時降低房地產信托非系統性風險，促進大連市房地產信托穩步、健康和科學的增長。

(四)創新信托業務模式

1.利用互聯網進行優勢補足。房地產信托應當與互聯網相結合，以其人數多、數據廣、及時性等特點進行優勢補足，通過互聯網及時的找到需求端和房地產信托產品的供應端，根據客戶需求的不同，提供更加個性化的產品，還可以建立互聯網平臺，對房地產信托產品提供銷售路徑，建立互聯網服務平臺，為委托人提供24小時更快捷、更方便、更優質的服務，并建立在線投訴服務，提高和完善客戶的體驗，并且還可以較大程度上的節約成本。通過廣泛的數據研究、分析，對投資的房地產企業以及房地產企業的擔保方進行多層次、多方位的審核，降低風險發生的概率。通過數據的挖掘，為信托公司的管理以及機構合作提供強有力的支撐，并延伸了產品路線?；ヂ摼W更加公開和透明，房地產信托公司可以通過互聯網為投資者更加公開、透明的披露相關產品的風險評估、預計年收益率等信息，可以受到社會更加嚴苛的監督，有利于增加信托公司在投資者心中的信用，獲得更多的社會投資者。

2.借用證券市場上的“債轉股”模式。大連于2018年3月22日起開始執行房屋限購政策，房子無法快速銷售，房地產企業將會隨時面臨資金鏈斷裂的風險可能性。大連房地產信托應當嘗試“債權”和“股權”相互轉化的投資方式。房地產信托公司可以先以貸款的投資方式直接對房地產企業進行投資，在房地產企業項目進行到某一個階段或者合同約定的時期，房地產信托公司可以按照具體實際情況進行選擇債權的退出或者以約定低于現行股價的價格獲得一定數額的股份，尤其是在房地產企業面臨資金鏈出現問題的情況下，靈活地化解困境，既可以提高變現的能力，又可以大大降低風險發生的可能性。

房地產信托市場是歷史發展的潮流，是我國重點發展去杠桿、降風險的金融領域，也是普通社會投資者想參與進來的領域，更是有利于房地產市場健康發展的穩定劑。只有改變傳統模式中的糟粕取其精華，建立適合大連自身情況的房地產信托結構和模式，完善政策支持和法規體系，創建優質的市場環境，才能夠在未來發展潮流中迎接挑戰抓住機遇，促進大連房地產信托市場的可持續發展，成為行業的領先者。