基于系統動力學對中小城市商品房市場庫存狀況的研究

劉志茜 葉童 彭智

摘要：針對中小城市商品住宅庫存積壓問題。首先，分析房地產市場的影響因素，運用系統動力學模型，構建中小城市商品房市場系統流程圖。其次，以安徽蚌埠2006年變量數據為基年數據，建立系統動力學模型方程和反饋回路，對蚌埠市商品房市場的庫存狀況進行研究。研究得出：蚌埠市商品房市場供大于求，市場庫存積壓明顯。中小城市應可刺激商品房市場的需求，但最有效的方法是控制住房供給，促進商品房市場良性發展。

關鍵詞：商品房市場；中小城市；去庫存；系統動力學模型；VENSIM

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A

房地產是我國國民經濟的支柱產業，起到基礎和先導的作用。近年來，貨幣環境寬松且資產荒，導致資金集中流入熱點城市房地產市場，房價超預期上漲。2017年實施各種政策調控房地產市場，一線和二線城市房價過快上漲的局面得到了控制，而三四線城市房地產庫存問題仍然十分突出，以蚌埠市為例，近年來，房價迅速上漲，盡管政府和房地產市場本身不斷調整，但庫存壓力仍在增加。

一、文獻綜述

關于房地產高庫存問題已經引起了學者的廣泛關注。張婷敏[1]從供給側的角度選取了影響庫存的四大因素并建立多元回歸模型和VAR模型，揭示了去庫存的路徑。羅賓、王花[2]從供求兩個方面綜合分析了土地、稅收、金融政策對中國房地產市場的影響路徑和傳導機制，運用系統動力學原理，建立了房地產市場政策調控的動態分析模型，并用軟件進行仿真。陳越、周志儀、閆瑋勝等[3]應用系統動力學原理分析了影響庫存的反饋回路，建立了房地產市場庫存的系統動力學模型并進行仿真實驗。

房地產市場是一個復雜的社會經濟系統問題，很難完全掌握其內在關系，對于這類復雜問題的研究，有效的解決方法就是構建系統動力學模型。因此，本文采用系統動力學方法建立了影響庫存的因素之間的關系，并模擬了系統變化規律，對房地產庫存進行了分析。

二、中小城市商品住宅市場SD模型的構建

（一）模型邊界

本文模擬的SD模型，空間邊界蚌埠市市轄區，主要包括：龍子湖區、蚌山區、禹會去、淮上區。單位的時間跨度為 2006-2022年，以2006年為基準，時間步長為1年，在對2006-2017年進行系統動力學仿真分析的基礎上，預測未來5年在未施加或變動任何變量時，2018-2022 年住宅系統各指標的變動情況，并進行對策分析。人口、工業、國民收入、建筑業和第三產業、國家政策等都對整個商品住宅市場有較大影響，因此包含在內容邊界內。

（二）模型結構

本文選取了GDP系統、城市人口系統、商品住宅供給系統、商品住宅需求系統、商品住宅庫存系統，五大子系統又通過輔助變量相互聯系，構建商品住宅市場系統動力學（SD）模型。城市人口系統和GDP系統影響商品房供需體系，商品房供需差異反映了商品住宅庫存問題。

（三）系統動力學流圖

由圖2可知，主要流位變量GDP在2006-2017年之間保持較快增長，總人口和住宅需求面積在2006-2022年之間的增長態勢較為平穩，住宅供給面積和住宅可售面積在2006-2017年之間雖然有波動，但是上升勢頭很強，趨勢線斜率均遠高于GDP、人口、住宅需求的上升趨勢。人口與經濟發展水平增長平穩，波動小，不會產生較大的預期偏差，導致住宅需求也較平穩。但是住宅供給容易受政策與預期的影響，且影響效應是急劇性的，易產生較大波動。由數據可知，受2008年金融危機的波及效應，2008-2011年商品住宅部分指標下降或極性波動，居民住房購買力明顯下降，期間政府經濟適用住房的大量上市也對其造成了一定影響。

根據系統動力學流程對2006-2017年的仿真分析結果，可以認為該流圖對住宅系統有良好的仿真性，因此可以繼續預測在未施加或變動任何變量時，2018-2022年住宅系統各指標的變動情況，如圖2所示。在商品房需求近似不變的情況下，商品住宅供給面積和商品住宅可售面積仍然大幅度上升?？芍獙τ诎霾菏衼碚f，要解決商品房擠壓問題，從需求方面入手是沒有較大的可操作空間的，必須從供給方面發力。

四、結束語

文章主要利用了系統動力學原理，采用流率基本入樹建模法來建立系統動力學流圖，以蚌埠市為例，對蚌埠市商品房市場的數據進行分析，建立了系統動力學各個變量對應的方程式，并對2018-2022年蚌埠市商品住房庫存狀況進行預測。研究結果表明，蚌埠市商品房市場供給大于需求，在不采取措施的情況下，市場庫存將持續上升。因此，對于三四線中小城市庫存問題的化解，不僅要刺激商品房市場的需求，更有效的方法是控制住房供給，促進商品房市場良性發展?；谝陨涎芯拷Y論，對當前我國中小城市房地產庫存問題的解決提出以下建議：

（一）嚴控商品房供應管理。一是加強房地產供應的調控，應該結合所在地區的實際商品房庫存數量，來調節土地供應的規模，使得土地供給結構和投資投放數量愈加合理化，并按照庫存狀況對商品住房項目進行適時調整，同時對于違反制度、對房地產市場造成嚴重后果的單位、企業、個人要嚴肅處理。二是嚴控房地產開發的管理，積極引導房地產開發企業對營銷策略進行調整，使其能夠適當地降低商品房的價格。

（二）鼓勵新公民支持住房消費，從而刺激住房消費欲望。目前庫存大幅增加的重要原因之一就是房地產市場需求的疲弱，因此，有必要加快農民工的市民化，激發房地產市場的有效需求，消化庫存，實現房地產市場平穩健康發展。鼓勵農民進城購房落戶，提高進城落戶農民的購房能力，保障進城落戶農民的合法權益。

（三）創新購房信貸產品，減小購房壓力。進一步擴寬住房公積金貸款資金的來源，加快信貸資產證券化進程，努力滿足住房公積金儲蓄人員的貸款需求。減少不良貸款率，化解不良資產，以防止炒房現象從而提高資本的利用效率。降低購房貸款的首付比例，放寬公積金貸款的門檻，推出多元化、個性化的貸款產品等一系列措施，讓有購房經濟壓力的家庭能夠真正的買上房。

參考文獻

[1]張婷敏.供給側改革下房地產去庫存路徑分析[J].福建廣播電視大學學報，2017（4）：28-33.

[2]羅斌，王花.基于系統動力學的房地產調控政策動態仿真模型[J].技術經濟，2013.

[3]陳越，周志儀，閆瑋勝，陳濤.基于SD的房地產庫存模型及其仿真[J].南昌大學學報（理科版），2017，41（5）：437-442.

[4]崔文瑞，薛莉莉，趙雪絨，張麗麗. “去庫存”背景下房地產市場與經濟增長的實證分析——以甘肅省為例[J]. 開發研究，2016.

[5]陸敏. 供給側結構性改革背景下商品房去庫存研究[D].長春工程學院，2017.

[6]曾憲奎. 我國房地產去庫存戰略研究[J]. 改革與戰略，2016，（11）：59-62.

[7]張馳. 供給側改革視角下商品住宅去庫存研究[D].廣西大學，2016.

[8]方瑤. 中國房地產庫存的影響因素分析[D].中國科學技術大學，2016.

[9]王冠，紀宇晟. 淺談供給側改革中的房地產去庫存[J]. 價值工程，2016.

[10]王大港，劉伊生. 去庫存背景下我國中小城市商品住宅市場風險預警研究——以山東省濰坊市為例[J]. 價格理論與實踐，2016.

[11]范唯. 我國房地產市場現狀、問題以及供給側改革重點[J]. 中國市場，2016.

[12]姜春海.中國房地產市場投機泡沫實證分析[J]. 管理世界，2005，（12）：71-84+171-172.

[13]房明華. 基于系統動力學的庫存管理研究[D].大連海事大學，2004.

作者簡介：劉志茜（1997-），女，安徽宿州人，安徽財經大學統計與應用數學學院在讀，研究方向：應用數學.

基金項目：國家自然科學基金項目（11601001），國家級大學生創新項目（201710378399），安徽省自然科學項目（KJ2017A432）

（作者單位：1.安徽財經大學統計與應用數學學院2.安徽財經大學金融學院）