謝澤鋒
國境之南再次成為房企重倉的淘金地。
8月18日下午,國務院下發《關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》,關鍵時刻加碼深圳,賦予其“全球標桿城市”的新定位。這與2月印發的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》交相呼應,粵港澳大灣區投資價值再度凸顯。
資料顯示,“粵港澳大灣區”由“9+2”城市組成,即廣州、佛山、肇慶、深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門9市和香港、澳門2個特別行政區。
大灣區貢獻率占全國GDP總量的12.57%,是中國最具經濟活力的灣區,11城人口之和達到了6956.8萬,接近7000萬大關,人口總量居世界四大灣區之首。
在利好政策的驅動下,大灣區無疑是當前房地產公司爭奪的重鎮。那么,哪家房企才是大灣區的土儲之王,哪些房企又具備獨有的土地儲備優勢?
作為全球規模最大的房企,從順德起家的碧桂園持續注重在粵港澳大灣區的布局??硕饠祿@示,截至2018年12月31日,碧桂園在大灣區的土地面積儲備共計5629萬平方米,遠超其他房企。
未售貨量可達4293萬平方米,對應貨值5763億,面積和土地貨值均位列房企第一名。此外,公司在大灣區還有7887億潛在貨量(包括內地9市7865億及香港22億)。
公告顯示,截至2018年底,碧桂園權益可建建筑面積為2.4064億平方米,其中24%位于廣東省。
2018年碧桂園國內權益合約銷售中,廣東省占比為24%,銷售額排名前十大城市中包括粵港澳城市惠州、佛山、東莞及廣州。其中,惠州位居碧桂園各城市銷售魁首,2018年權益合約銷售達210億元,占到了總權益銷售占比的4%,市場占有率排名第一。
根據公告,截至2018年底,龍光地產(03380.HK)土儲權益總貨值為6520億元,其中大灣區土儲貨值為5356億元,占比超過82%,其中深圳土儲貨值1805億元。
從土地儲備面積來看,該集團的土地儲備總建筑面積約為3626.13萬平方米,平均土地儲備成本僅為3985元/平方米。而去年其合約銷售均價16008元/平米。拿地成本不到房屋售價的四分之一,低于行業平均水平。
不過,近幾年來,龍光不惜巨資押注大灣區,拿地成本已明顯提高。今年6月24日,深圳龍華紅山的一幅土地競拍超過134輪,最后由龍光地產以65.85億奪得,樓面地價66988元/平方米。
2014年,龍光斥資46.8億拿下龍華單價地王,樓面地價逾25000元/平方米,超過當時龍華新房均價。2015年,龍光以112.5億拿下深圳總價地王龍華紅山地塊;2016年再次以140.6億元總價拿下深圳市光明新區一塊商住混合用地,樓面價27623元/平方米。
從銷售結構來看,公司也依賴大灣區。2018年,該公司合約銷售額為718.03億元,同比增長65.4%。其中,深圳、大灣區其他區域、南寧區域、汕頭區域、新加坡及其他區域占比分別為34.4%、26.0%、24.5%、7.2%、4.7%及3.2%。
扎根20年,有“大灣區舊改第一房企”之稱的佳兆業(01638.HK)收獲不菲。
截至2018年底,佳兆業在粵港澳大灣區土儲超1300萬平方米,貨值約3370億元,占總土儲的73%,深圳一城為316萬平米,金額占比35%。
特別要注意的是,集團還有約3000萬平方米(未計容積率)舊改項目尚未納入土儲,其中99%位于大灣區。也就是說,佳兆業麾下擁有至少4300萬平方米的大灣區土地儲備,舊改項目涉及拆遷還建等環節,因此佳兆業將受益于舊改項目的持續紅利。
有分析認為,在大灣區,房企獲得土地的最主要途徑,就是舊改,因此,“失舊改者未必失大灣區”,要想做龍頭,唯得學會做舊改。兵馬未動,糧草先行。充足的“糧草”為佳兆業奠定了有力的基礎。這也就解釋了,政策發布后,公司股價領漲地產板塊的原因。
秉承凌厲激進的作風,融創在大灣區的布局也十分迅猛。
收購佳兆業失敗后,2016一年,融創就一次性進入了深圳、廣州、佛山、東莞、惠州、珠海、中山、江門8市,一口氣拿下25個灣區項目,總建筑面積達到696.91萬平方米。第二年,融創就馬上進入肇慶,僅僅用了兩年時間就全面殺進了大灣區。
根據公告,截至今年上半年,融創連同合營及聯營公司的土地儲備約2.13億平方米,權益土地儲備為1.36億平方米,總貨值預計2.82萬億元,其中超過83%位于一、二線城市,平均土地成本4307元/平米。
曾經的地產巨艦,合生創展終于下決心擺脫“慢”的標簽。2019年前7月,集團合約銷售金額約為117.15億元,同比上升53.8%。
手握北上廣深等核心城市優質地塊,廣州起家的合生創展在大灣區早已囤積了不少低廉的地塊??藸柸稹?018年房地產企業粵港澳大灣區土儲貨值TOP30》排行榜顯示,合生創展在該區域以土儲建面1461萬平方米,排名第五;土儲貨值2266億元排名第七。
根據公告,截至2019上半年,合生創展總土地儲備達2940萬平方米。從城市布局來看,合生創展的土地儲備主要分布在廣州、惠州、北京、上海、天津等一線城市、熱點二線城市和部分三線城市,其中位于北上廣的土地儲備占半數以上。
進入2019下半年,合生創展拿地節奏有所加快,僅7月,就斥資9.36億元進入江門市,拿下蓬江區兩宗商住用地,同時以11.19億元將廣州增城陸村一宅地攬入囊中。而在7月拿地之前,合生創展最近一次在公開市場出現還要追溯到2018年12月。
但“慢周期”仍然是合生創展需要解決的問題,深藏碧玉,卻不知如何變現,大量資金沉淀隱憂需管理者注意。
據報道,僅廣州市場,合生創展就有駿景花園、珠江帝景、帝景山莊、逸景翠園、華南新城等多個項目開發周期超過十年。其中,截至2018年末,駿景花園、珠江帝景、帝景山莊等項目仍有大量土地處于待開發狀態。