“營改增”后房地產企業管理思路梳理

李咪娜

隨著時代的發展，稅收制度也需要與時俱進?！盃I改增”政策其實就是優化與完善了原有的稅收制度，對重復征稅的現象進行了有效的規避。不過，對房地產企業來說，“營改增”政策的實施對其管理產生了比較大沖擊，房地產企業需要在此背景下做好管理思路的梳理，優化管理模式，以此來確保企業的穩定持續發展。

一、“營改增”后房地產企業管理帶來的沖擊

作為一種新的稅收政策，“營改增”是在原有稅收制度上的創新與優化，這一政策的實施在很大程度上沖擊了房地產企業的管理，但如果房地產企業可以抓住這一契機對自身管理理念與管理模式進行創新，就可以有效推動企業的發展。例如，“營改增”的實施，使得交易成本降低，提升了房地產交易的靈活性，在很大程度上減低了企業經營的風險。所以，該政策的實施，從某個層面來看加快了房地產企業的經濟轉型，對企業的發展具有積極的影響。眾所周知，房地產企業管理中會涉及到比較多的內容，如開發與建設、商鋪招商租賃等，而在這些業務開展過程中會有大量的資金流動[1]。在原有的稅收制度下，就會存在流動資金被占用的情況，減少了房地產企業的現金流動性，不利于房地產企業全面掌握、分析現金流動的情況，這樣也就無法及時了解到企業存在的經營風險。而在“營改增”政策的實施背景下，房地產企業的現金流動性得到了增加，企業可以及時了解經營風險，并采取有效的措施進行規避，避免了對企業造成的巨大經濟損失，使房地產企業得以健康持續發展。

簡單來說，“營改增”政策實施對房地產企業管理帶來的影響主要有：工程預算造價體系發生變化、對業務合同內容的影響、對會計核算的影響、對發票日常管理的影響以及對財務報表的影響。在工程預算造價體系方面，建設工程的計價規則、概預算的編制以及竣工結算都會發生一些改變，這就需要相關的部門能夠及時調整工程預算造價方式；對業務合同內容的影響，因為增值稅屬于價外稅，在業務合同中需要明確含稅額；對會計核算的影響，在“營改增”后，企業需要設置“應交稅費-應交增值稅”等明細科目，這樣便于核算相關銷售稅等；對發票日常管理工作的影響，“營改增”政策實施的背景下，為了達到降低稅負，相關工作人員要盡可能取得增值稅專用發票，而這也對會計工作提出了更高的要求；對財務報表的影響，主要涉及對利潤表、資產負債表和現金流量表的影響。這些都會在一定程度上影響到房地產企業的發展，需要相關的管理人員可以及時調整管理方式，針對具體的情況采取有效的應對措施，使“營改增”政策實施的負面影響可以轉變為推動房地產企業發展的積極影響。

二、“營改增”后房地產企業管理思路的梳理

（一）改變房地產企業經營模式

房地產企業的經營模式是隨著市場的發展動態以及實際的發展情況進行變化的，只有不斷優化與改進經營模式，房地產企業才可以實現穩定持續的發展?！盃I改增”政策的實施，導致房地產企業的管理工作發生了比較大的變化，對企業的管理思路提出了新的要求，通過對經營模式的革新，可以有效規避企業在經營中可能出現的資金短缺問題。具體措施如下：一是，縮短房地產項目的運作周期，這樣可以增加現金流動性，降低企業財務成本，使資金的利用率得到提高。不過，這也需要結合企業自身的實際情況。二是，重點考慮增值稅抵扣的內容，通過增值稅發票的全額抵扣，來吸引更多的企業進行投資，分散經營的風險。但是在選擇合作伙伴時，要特別關注對方的納稅人資格，保證可以取得增值稅專用發票，這樣才可以實現降低稅負的目的。三是，重新設計投資、預算以及成本測算模型。由于增值稅的計稅方式、稅率變化，房地產企業要根據政策環境的變化，來重新構建相關的業務模型，為企業各相關工作開展提供可靠的依據。四是，對招標采購工作進行嚴格的管控，尤其是控制全過程成本。營業稅與增值稅存在比較大的區別，進項稅額的多少會直接影響到企業增值稅稅負的大小，所以簽訂合同是實現目標的關鍵[2]。對此，房地產企業的相關部門要合理設定造價目標，尤其是在評標的過程中，進行綜合權衡。同時，合同的簽訂時需要確定交易對方提供的相關約定條款。五是，對業務流程進行全面梳理，找出存在的風險點。在“營改增”政策實施的背景下，房地產企業的日常工作都發生了一些變化，而這有可能產生經營風險，所以相關的工作人員要全面梳理業務流程，對招標采購環節、成本控制環節以及銷售環節等可能存在增值稅風險點的方面進行仔細研究，并制定有效的應對策略。還有，房地產企業的稅款繳納、會計核算體系以及報稅系統等都會出現一些問題，要求相關人員及時進行優化。

（二）加強房地產企業內部管理

內部管理工作是房地產企業管理的關鍵環節，該項工作的質量與效率會直接影響到企業的管理效果。在“營改增”政策實施的過程中，房地產企業的管理工作發生了較大的變化，其中做好內部管理工作是非常關鍵的，需要相關管理人員可以不斷創新內部管理工作的方式，提高內部管理水平，順應時代的發展。對此，首先需要房地產企業內部人員可以充分分析“營改增”政策的實施對自身管理工作都產生了哪些影響，并深入研究房地產企業在“營改增”政策實施下所面臨的挑戰和機遇，在此基礎上結合企業自身的情況進行內部管理的創新，提高管理的實效性。另外，房地產企業還需要對內部管理的各個細節進行明確，如保障性住房建設、房地產開發以及商鋪招商租賃等，保證各項工作都可以落實到實際工作當中。

其次，要增強企業全員的稅收意識。一是，對管理層的培訓。通過培訓工作要讓管理層可以正確認識“營改增”政策，只有這樣才能做好上層控制，進行全局把控。二是，對招標采購人員的培訓。其目的是為了讓招標采購人員能夠清楚認識到營業稅與增值稅的區別，明確增值稅與業務的影響。三是，對財務人員的培訓。在“營改增”后，企業財務人員需要及時是適應稅收制度的變化，尤其是在財務核算的轉變、具體業務的處理等難題的應對。很多財務人員受到以往工作觀念與習慣的影響，如果不對他們進行相應的培訓，就無法促使他們工作觀念與工作方式的轉變，這樣就會影響到企業財務管理工作的質量。四是，加強財務管理工作。一方面是關于發票日常管理工作的強化。房地產企業的發票管理工作在“營改增”后需要進行一定的轉變，特別是在增值稅發票的管理中，要及時認證增值稅專用發票，通過構建與完善相關的制度，來明確責任、分清責任，防止過期、遺漏等問題的發生[3]。另一方面是對納稅申報的日常管理。納稅申報在“營改增”后，提交的材料、申報的時間都有了一些變化，尤其是才開始階段，很多財務人員并不了解增值稅納稅申報表的報表結構、進項稅額等內容，就會在納稅申報中出現一些問題。對此，要有專人進行培訓，幫助企業的財務人員可以充分了解與掌握納稅申報的流程以及方法，為做好該項工作打下堅實的基礎。

（三）全面提升人員技術水平

企業發展的核心在于人才，對房地產企業同樣如此。眾所周知，房地產企業的崗位眾多，不同崗位對工作人員的要求也存在著一些差異，特別是在“營改增”以后，對各崗位工作人員也提出了新的要求。其中，財務崗位的相關工作人員，特別需要提升自身的綜合素質水平，要保證每一位財務工作人員都了解“營改增”政策的內涵，對相關的理論可以充分掌握，這樣才能做好自身的工作。而其他崗位的工作人員，也要盡可能豐富自己的知識。對房地產企業的管理人員來說，需要重視企業人員技術水平的提高，定期開展相關的培訓與教育工作，保證全體工作人員的綜合技能水平可以滿足實際工作的需求。尤其是一些新技術應用、新政策實施的背景下，企業要及時對相關崗位的工作人員進行培訓，保證他們可以具備相關的知識與操作技能，高效完成各自的工作內容，以此來規避企業在經營中的風險。

三、結束語

總而言之，稅收制度在各行業飛速發展的背景下也發生了一些變化，“營改增”政策就是對以往稅收制度的優化與完善。對房地產企業而言，“營改增”政策的實施給企業的發展帶來了巨大的挑戰，需要房地產企業的管理人員可以認真、全面了解相關的政策內容，梳理企業管理思路，這樣才能將挑戰轉化為機遇，促進企業自身的健康發展。對此，房地產企業除了要對經營模式進行改變以外，還應該做好房地產企業的內部管理工作，提高人員技術水平，這樣才可以有效應對“營改增”政策實施所帶來的影響，確保企業管理的科學性與實效性，為企業穩定發展打下了堅實的基礎。