淺談住宅小區停車位的物權法律問題

陳健捷

摘要 隨著我國法治水平的不斷提高，物權法律問題在近年來也日益受到重視，在2007年10月頒布的《物權法》，成為物權保護的立法里程碑?！段餀喾ā防锸状螌Ψ课?、場地等物業類別的權屬進行了法律規定，使我國的房地產市場，尤其是房屋的使用、支配、交易有法可依。但是相應配套的停車位權屬問題，卻還沒有現成的法律依據?，F今社會的私人用車的大幅度增長，伴隨而來的就是‘停車難”的問題。尤其在“北上廣”這種特大型城市，如何在人口居住密度高的地區合理配置停車位，其權屬也日益成為了人們關注的焦點問題。近年來，停車位糾紛已成為民法糾紛案件中的熱點、難度問題。本文通過對法律條文的解讀，結合對住宅小區停車位現狀的法律分析，希望能從完善立法的角度提出可行性建議。

關鍵詞 住宅小區 停車位 物權法

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A DOI：10.193 87/j.cnki.1009-05 92.2020.01.270

在中國的各大中城市里，隨著交通基礎設施水平的提高，高速、環線等路網的完善，汽車價格日趨“平民化”，汽車已成為城市中居民出行代步的首要工具;其中私家車的新增數量近十年翻了幾倍，隨之而來的“汽車多、停車位少”問題逐漸成為困擾各位車主的頭號煩惱。較為突出地表現在住宅小區里的停車位往往不能完全滿足業主、租客、外來訪客停車的需要;與此同時，部分開發商、物業公司私自把小區內公共用地、綠化帶改造成營利性停車場，或先行建好停車位予以公開銷售等，導致業主與開發商、物業公司涉及停車位使用、轉讓、收益等的糾紛頻繁發生。透過發生在小區停車位上的各種紛爭和矛盾的現況，我認為停車位的權屬問題是該等此類糾紛和矛盾激化的直接原因。建筑物區分所有權重的停車位產權歸屬不明晰，直接導致開發商和業主的合法權利處于不確定的狀態，停車位的權屬問題對于不動產（房屋）而言，兩者的重要性孰高孰低不言而喻，然而長期沒有可操作性的住宅小區停車位權屬之規定，對住宅小區停車位的權屬性質性出臺法律依據也迫在眉睫，這不僅具有重要的現實意義，也有利于我國房地產市場的穩健發展。

一、住宅小區停車位的概念和性質

（一）住宅小區停車位的概念

住宅小區，是指在城市規劃的基礎上，開發商建設形成、委托物業管理的一個特定區域，也包括了有些是自然形成的特定區劃而形成的住宅群。住宅小區中一般會建設其附屬設施，予以滿足小區內居民的日常生活需要，一般包括小區綠化、物業管理用房、停車位、運動設施等。本文中所指的住宅小區停車位，根據《物權法》第七十四條的規定，是指“在建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫”。

（二）住宅小區停車位的性質

住宅小區停車位的性質，屬于物權的范疇，為建筑物區分所有權。區分建筑物區分所有權的主體根據實際情況，可以為全體業主所有，也可以僅限部分業主享有;客體范圍也較為廣泛，既包括了法定部分，也包括約定部分，法定部分主要是指構造上或用途上缺乏獨立存在的必要性或可能性，只為建筑物的整體發揮效用的部分或區域，如外墻、樓梯、管道等;約定部分是指基于全體業主的約定，將構造上、用途上具有獨立性的建筑物，如停車位、康樂區域等。若將停車位視為全體業主約定的具有獨立性的建筑物從物，那么停車位的權屬應當依附于建筑物的專有權。其共有部分也不允許進行分割，不能獨立移轉或出售。

二、住宅小區停車位的權屬爭議

（一）住宅小區停車位權屬爭議的表現形式：住宅小區停車位是否構成建筑物區分所有權的專有部分

建筑物區分所有權，是指多人區分建筑物而各有其專有的部分，并就除各自專有部分以外的部分享有公用權之權利;區分所有的客體不局限于建筑物的專有部分.而是由專有部分所有權和共用部分使用權構成。專有部分所有權是指完全的所有權，具有獨占性、排他性;共用部分的使用權是指建筑物的區分所有人對建筑物及其附屬的公共區域共同共有和使用的權利，并就分攤部分面積提供維護、修繕的費用和責任。住宅小區停車位是否構成建筑物區分所有權的專有部分，需進行區分思考，若停車位在開發商建設規劃向相關部門報備時已作為公共設施之用，其面積的費用由全體業主進行分攤，后續的設計維護、修繕的費用也由全體業主承擔，此時把該區域作為停車位應當由全體業務共有，宜視為住宅小區的共用部分。

另外一種常見的住宅小區停車方式是開發商從報建時就明確了對應區劃用于停車位建設，后續也按照建設用地規劃用途進行停車場建設，這種停車區劃的產權一般歸開發商所有，可以在法律規定的范圍內單獨進行銷售。

2019年5月23日，廣州市住房和城鄉建設局頒布了《廣州市房地產開發項目車位和車庫租售管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》），有效期為五年。其明確規定了住宅小區規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要;開發商出售其規劃用于停放汽車的車位、車庫前，應先行進行初始登記;小區內規劃用于機動車停放的車位、車庫尚未出售的，管理單位應當先行予以出租以解決業務停車問題，且不得以“只售不租”等名義拒絕提供停車服務。廣州出臺該《管理辦法>，通過政府規章的形式規范了小區停車位權屬的交易及停車位的運營，區域化的先行先試具有積極意義。

（二）國外法律和我國關于建筑物區分所有權中住宅小區停車位的權屬規定

由于生活配套的必須，住宅小區的停車位權屬問題關系到千家萬戶的切身利益，因此各國都已考慮到停車位權屬的立法必要性。特別是部分發達國家和地區，關于對建筑物區分所有權中的停車位建設和權屬規定相關立法是相對較成熟和完善的，值得我們學習和借鑒。

同為大陸法系的德國，《住宅所有權法》規定了“以持久性界標表明范圍之停車場，視為有獨立性的房間”。國家承認住宅小區停車位的權屬與私人房屋一樣，是一種獨立的專有所有權，可以由開發商或建造者根據市場經濟情況向所需者進行買賣。在日本，相關法律把住宅小區的停車場劃分為兩類，一種是屋外停車場，是在建筑物外的地方劃出明顯的界限而形成的。日本的立法和司法實踐均認為該停車位實在小區共有的區域上設置，應當屬于小區業主共有;另外一種是屋內停車場，一般設置在區分所有建筑的地下、底層或平臺上，這類停車場在日本最為常見，對其權屬問題也存在爭議，有認為屋內停車場是共用部分，但大部分意見傾向于屋內停車場為專有部分。

三、對《物權法>第七十四條的解讀

（一）《物權法》第七十四條的立法理解

《中華人民共和國物權法》第七十四條規定：“建筑物區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有?！?/p>

（二）現行立法中的內容理解

《物權法》第七十四條規定了住宅小區內的車位應先滿足業務的需要，一般通過買賣或出租的方式實現，占用小區業主共有的場地用于停車，該區域屬于業主共有。在日常操作中并不容易認定如何才算“首先滿足業主的需要”，有些人理解為“同等條件下的優先購買權”，有些人則理解為“不區分條件下的絕對優先購買權”。

關于對法條不同的理解，則影射出司法實踐中不同的結果，因此有關住宅小區的停車位的立法層面，還需進一步研究和補充，以提升和完善公民財產權益的保護力度。

《物權法》第七十四條的規定采用了法定共有與約定歸屬相結合的兩種方式，第一款中“規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”，如何能實現業主使用停車位的優先性？一方面業主應當享有購買、租賃小區停車位的優先權。若為住宅小區的全體業主共有用地，集體決策用于停車效用，那么無論是購買住房或是租賃住房，都應該享有同等的停車位使用權;若為開發商前期已納入規劃和自行出資建設的建筑物區分專用的停車用地，那么車位、車庫的權屬歸開發商。

第二款中規定的“建筑區劃內，規劃用于停放汽車、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”;因此開發商一般會根據小區的入住情況，通過簽訂合同為載體，以售賣、租賃等方式移轉車位的使用權。在現實情況下，有些業主在沒有汽車停放的前提下仍預先購買車位，這是否屬于“滿足業主需要”，筆者認為這是潛在需要，非現實需要，但無論是開發商，還是業主委員會，是難以甄別的。因此在現實中，只要是業主，都會享有同等的停車位使用權利。

第七十四條第三款規定的“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”;這部分區域既不屬于開發商所有，也不能確定為業主個人所有。這部分的場地一般用于外來訪客的時租停車位，產生的收益屬于業主共有，用于支付物業管理費或公共維修基金等。

四、結論

住宅小區停車位的法律權屬問題涉及到各個方面的利益和不同性質的法律關系，行政部門、開發商、業主、租客等不同群體的利益錯綜復雜，正因為如此，更值得立法者去研究及完善相關法律法規，實現住宅小區停車位權屬的合法合理獲得。筆者認為，在我國現行立法下，應當重點關注以下幾個方面：

一是聚焦立法或司法解釋層面，出臺關于住宅小區停車位相關物權法律規定，使小區的停車位配置、交易有法可依。

二是完善停車位的交易規則和制訂行之有效的行政監管，加強住宅小區停車位價格的政府調控能力，確保停車位市場健康穩健發展，從根本上逐步解決業主“停車難”的問題。