淺析老舊小區物業管理信息化中存在的問題

摘要：信息化是充分利用信息技術，開發利用信息資源，促進信息交流和知識共享，提高經濟增長質量，推動經濟社會發展轉型的歷史進程。物業管理工作涉及面廣、傳統人工管理方式成本太高。采用信息化管理，不僅僅提升了資源的共享利用率，更大大提高物業管理效率。本文簡要闡述老舊小區物業管理中遇到的問題，并提出了相應的改進措施及建議，旨在為從業人員提供參考，從而提升老舊小區物業信息化建設水平。

關鍵詞：物業管理;老舊小區;信息化;應用

一、老舊小區物業管理的現狀

1.基礎設施落后

大部分小城市老小區都有20年以上的房齡，因為建造時間早，而且部分小區房屋質量較差，管道線路的規劃已經不符合現在人民的生活需求，下水管道存在著堵塞，銹蝕等問題。公共活動空間缺失，許多老舊小區當時為了讓更多的人能住上樓房，導致公共活動空間較小甚至沒有，有的老舊小區甚至沒有任何的綠化。而且在建房初期，并沒有考慮到如今小區居民的停車問題，好多小區存在難停車、亂停車等問題。

2.居住人群復雜

老舊小區居住人口構成呈現老齡化，租戶化等特點。大部分老舊小區的住戶都是上了年紀的老年人和經濟條件不好的租戶，因為租金便宜，大部分流動務工人員會首選這樣的老舊小區，這對小區物業來說是一個棘手的問題，小區住戶缺乏物業費用繳納的意識，并且這些小區一般也沒有成立業主委員會，更不會去協助物業去收繳物業費。

3.缺乏集體意識

老舊小區的住戶普遍不太關心小區整體環境，對個別私搭亂建的行為睜一只眼閉一只眼，只要不是影響到自己利益的事情，一概視而不見，長此以往，會讓這樣的事情從個例走向普遍，最終讓物業管理工作難上加難。

4.管理混亂

部分小區門禁形同虛設，任何人均可進入小區，小區居民家中被盜，自行車等代步工具頻繁丟失等現象屢見不鮮，部分居民逼不得已直接把車子搬到家中。有的小區會組織退休人員駐守在大門口充當門衛，不過效果太差，如同聾子的耳朵。

5.服務質量差

物業管理服務是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的工作。由于老舊小區房屋的年久失修，人員構成復雜，好多物業管理人員也抱著當一天和尚敲一天鐘的思想在混日子，并不能真正地為轄區居民做好服務[1]。

二、物業管理信息化的作用

1.先進性管理

物業行業的管理系統和我們所認知的其他軟件是不一樣的，它是一整套管理策略，是從大量的中小型企業的管理模式和成功案例中總結出來的，通過信息化的推廣就可將其管理的成功經驗移植到自己的工作中來，提高了工作效率，提升了管理能力。

2.規范性管理

物業行業的管理系統可以更精確地將責任落實到人，每一個登錄的ID都明確有自己的權限范疇，操作人員只能處理自己負責的業務，每一項操作都必須符合規定流程，環環相扣[2]。只要操作人員按照規章制度來執行，就可以高質量地執行物業管理的策略。

3.高效性管理

物業管理使得內容項目眾多，資料涉及財務單據、經營范圍、物業、業主、設備、商品資料、客戶、合同，業務環節包括收費、合同變更、招商裝修、維護、租賃投訴處理等，內容冗雜、數據雜亂、環節眾多，給人們帶來了巨大的工作量。通過信息化手段來管理物業服務，不僅能讓各個崗位上的員工相互配合、相互監督，更能使業務處理的時間變短，管理數據的準確性得到提高，降低了管理成本，并能提供完整的統計數據，實現管理的高效嚴密，為經營者的決策提供及時可靠的依據，最大限度提高效能。

4.低成本管理

從微觀上來講，信息化為物業管理帶來的效益就是人力成本的降低，越來越多的智能化設備的引入會大大減少物業對人工的需求，網絡監控、智能門鎖會替代大部分的人工巡查工作。從客觀上來講，信息化使物業管理更加規范化，程序化，減少了因人為因素帶來的用工和物料成本，從而使物業管理的成本大幅降低。

三、老舊小區物業管理信息化面臨的問題

1.政府的引導政策推進力度低

近幾年隨著房地產的快速發展，房價的進一步攀升，新建的小區住宅都配有專業的物業管理公司，特別是高價值的小區，他們的物業管理模式早已信息化，網絡化。但是大部分老舊小區遲遲沒有信息化，主要原因是早期規劃建設的時候就沒有預留這方面的資金，如果要大面積信息化需要政府在政策上的支持和資金上的扶持。

2.用戶信息管理基礎比較薄弱

物業管理的最終目的是為小區居民提供優質的服務，建立與居民之間和諧關系是提供優質服務的基礎[3]。但是，在老舊小區，物業人員和居民之間的關系往往十分生疏，不管是老住戶還是新租戶都會讓物業管理人員感到困難重重，加之老舊小區因為房租便宜，導致租戶更換頻率快，流動性大，這使得物業管理人員要面臨缺少相關居民的詳細信息或者信息陳舊的問題。

3.技術管理人才不足

對于老舊小區來說，物業管理信息化建設是一個新鮮事物。小區現有一些政策和管理方式都需要伴隨著信息化而進行改變。大部分老舊小區的物業從業人員都在40歲以上，他們對計算機的運用和操作都存在不同程度的困難，這些物業服務公司因為待遇低，所以很難招到合適信息化的管理人員，從而讓現有的物業人員產生一種混日子的思想，導致物業管理方式落后，不能滿足現有居民的生活要求。

四、老舊小區物業管理信息化建設的措施

1.加強政府對老舊小區物業管理改造的支持力度

近些年，我們欣喜地看到從國家到地方都開始關注老舊小區管理上存在的問題，紛紛出臺相關政策，鼓勵地方政府對老舊小區的物業管理服務給予一定的財政補貼，提高老舊小區的住用安全。并且明確提出對于不具備市場化運作改造條件，且無產權單位或與原產權單位已脫離關系的老舊小區，實施政府主導推進。對具備市場化運作改造條件的老舊小區，積極探索實施市場運作改造。發揮業主自治作用，組織業主分攤資金自行改造[4]。但是由于政策落地時間過長，大部分老舊小區在物業管理信息化方面的改造還是停滯不前。針對此類現象，主管部門應大力推進改造進度，盡早使老舊小區管理實現信息化。

2.推廣具有普惠性的改造方案

一般來說，信息化的改造有三種模式，即行業套件加少量開發、通用商用軟件和大規模定制開發。這三種模式各有特點，對于老舊小區而言，同一地區的小區遇到的問題基本差不多，所以由政府主導，通過前期對本地區老舊小區進行調研，找出共性管理需求，再針對個別小區增加個性需求，這樣采用行業套件加少量開發的模式更適合老舊小區物業管理信息化的改造，并且成本更低，更容易被推廣。

3.做好信息化管理員的培訓和后期服務工作

眾所周知，大部分老舊小區管理人員年紀偏大，對計算機操作不熟練。前期需要對這部分人員進行統一的操作培訓，盡量將物業管理軟件設計的簡潔明朗，方便物業管理人員的操作，同時開發出手機版本的App，讓物業管理人員和小區居民通過App就可以正常地開展業務辦理。針對后期使用過程中出現的問題，要及時進行反饋，必要的時候要上門對管理員進行指導。

五、結語

老舊小區物業管理信息化是一項系統而繁雜的工作，涉及的問題也很多，隨著經濟的快速發展，互聯網技術的廣泛應用，老舊小區的物業管理方式也必然會發生翻天覆地的改變，國家近些年通過在一些城市試點，積累了一些經驗，即將全面推廣改造，勢必會讓廣大老百姓享受到更優質的物業服務。

參考文獻：

[1]張金娟.住宅區物業管理模式的優化與創新[J].城市問題，2013（7）.

[2]葉禮平.淺析我國物業管理的現狀和對策[J].中國市場，2019（28）.

[3]何福平，王小星，朱擁軍.老舊小區實施物業化管理的實踐與思考[J].城市管理與科技，2016（4）.

[4]余建軍.杭州市老舊小區新型物業管理模式的研究分析[J].現代物業（上旬刊），2012（4）.

作者簡介：王禹程（1984—），男，陜西咸陽人，講師，碩士，主要從事計算機網路，電子商務研究。