房地產行業成本核算中存在的主要問題及建議

陽貴明

[摘 要]各行各業為社會經濟建設提供了重要活力，行業的成本管理與核算工作直接影響到各類企業對自身經營情況的掌握和分析，對企業和行業的經營和管理有著重要影響，成本核算成為各行各業現代化進程中的重要工作。房地產行業在我國的社會建設和經濟發展中發揮著重要作用，房地產行業的成本核算工作成為我國社會經濟建設中的重要內容。結合我國房地產行業成本核算中存在的問題，探尋房地產行業成本核算工作改進對策，具有十分重要的現實意義。

[關鍵詞]房地產行業;現代企業制度;成本核算;財務管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.15.150

1 引言

厘清房地產行業開展成本核算工作的重要性，對該行業成本核算過程中面臨的問題進行深入的分析，同時在行業進行成本核算原則的基礎上，對該行業成本核算工作的改進提出針對性的對策，可以有效地幫助房地產企業解決一些資金流通方面的問題，是保證這一行業健康有序發展的前提。由于內外環境影響，各類房地產企業的成本核算工作正面臨著許多困境，有的甚至導致企業面臨著嚴重的生存危機，從而給我國整體經濟水平帶來不小的負面影響，因此，房地產行業成本核算工作需要人們進行深入的研究和探討。

2 房地產行業成本核算中的問題

2.1 核算對象規劃不清

和其他類型企業不同，房地產行業的產品覆蓋范圍相對較廣，主要包括商業廣場、寫字樓、別墅區、小區、公寓等，因此，房地產行業的成本核算工作十分復雜。然而，我國房地產行業一直未能對成本核算范圍或對象做出相對明確的規定，各個房地產公司的成本核算范圍都不盡相同，有的以整個施工項目為主要核算對象，有的以產品最終形態與開發周期為主要核算對象，這很容易給公司在其他地區的成本控制帶來阻礙。

一般而言，和產品生產直接相關的成本屬于直接產品成本，如房地產項目開發直接使用的產品，和產品生產有一定關系，與不同產品生產直接相關的屬于間接產品成本，如土地開發成本和配套設施建設成本，這都需要企業按照產品類別劃分到不同的產品成本核算之中，但我國房地產行業對這些成本項目缺乏細致的分類，這很難更好地實現成本核算的細致和明確。

2.2 成本核算計劃與結果不一致

房地產行業日常工作中的成本核算十分復雜，工程單位、監理方、開發商等各群體間對工期的明確需要很長時間，各類票據簽批時間相對較長，遞交結算票據后在實際執行中往往會增加很多項其他成本，這很容易導致各個工程項目最終審計報告和公司的結算票據不一致的情況。而且，很多房地產企業對于新拓展的技術服務項目和售后技術輔導項目缺乏必要的成本評估，很少真正利用互聯網了解和分析單位內外的發展形勢和變化趨勢，導致預算管理和成本控制在公司的戰略導向性方面的作用很難得到發揮，預算和成本管理的目標和企業的發展戰略規劃相脫離，導致公司成本控制的效果不夠理想。

2.3 成本核算重物質輕人資

一般而言，房地產類企業都有大量的員工，有的甚至超過一萬，公司在人力資源管理方面承擔著極為繁重的任務，人力資源方面也承擔著較大的成本。但房地產類企業往往對技術的引進和經驗的學習給予了高度重視，在人才的引進方面沒有給予相應的成本評估。企業對成本的核算與控制主要在于產品的研發、原材料購買、生產、運輸等方面，在公司產品成本和預算的把控上相對到位，但在人力資源支出上存在很大的不足。公司每年在人才引進上花費大量資金，但很多引進的人才與公司既有人才相對豐富的崗位相重疊，導致企業人力成本提升和人力資源浪費現象經常出現，同時公司后勤、行政等部門冗員問題明顯，員工數量明顯多于實際的員工需求，但在這方面的成本核算卻少之又少，這也極大提升了公司的成本。

3 房地產行業成本核算改進對策

3.1 明確成本核算對象

房地產行業需要更為細致、完整地對成本核算對象進行劃分和明確，以此來為企業事前的成本控制提供基礎。因此，房地產行業應針對各類企業各個項目中具體的成本項制定相應的管理規范，明確企業各個階段、各個經營方向的主要成本核算對象，同時結合當地各個項目的具體特點，明確成本核算中的開發項目工期及各階段涉及業務所消耗的成本，深入分析不同模塊所產生的主要成本、附加成本和成本周期，制訂全面、完善的規章制度。房地產企業應積極針對不同階段和不同項目設立材料明細賬，按主材、輔材進行明確的分類，結合項目計劃規劃工時單耗，建立材料物資的計量、驗收、領發、盤存制度。

3.2 利用內部革新和控制，提升核算準確性

目前我國很多房地產企業對全面的成本管理缺乏深刻的認識，導致企業成本核算和實際成本相脫節，因此房地產行業要及時完善成本核算規劃，對成本管理進行統籌指導。企業應詳細調研、控制各開發項目不同階段的成本使用情況，和成本核算部門密切聯系，積極利用互聯網資源平臺，結合企業的戰略目標，制訂相應的全面預算計劃和成本核算計劃，結合企業的各類資源，將各部分的成本核算納入到整個項目工作的全過程，提升成本核算與控制的全面性和科學性。在如今這個互聯網時代，企業在對成本進行核算時，必須要結合新的平臺以企業的戰略目標為基礎開展實時、動態的核算，這樣才能為企業成本的管理和預算的控制提供相應的依據。

3.3 兼顧物質成本與人力資源成本

房地產行業對人才有著巨大的需求，同時這也意味著房地產類行業在人力資源方面承擔著巨大的成本，因此，該行業應積極樹立全員參與、物質成本與人力資源成本并重的成本核算管理模式，公司董事長與總經理積極履行職責，建立具備一定職權的預算和成本管理組織，建立公司成本管理委員會，并且由成本管理委員會牽頭，引導各個部門積極參與，全面調研公司對各種設備、人力資源的需求情況，健全全員獻策的全方位的成本管理模式。各部門、各崗位必須及時上交立足于全面考察和評估基礎之上的人員使用及預算與收入計劃，同時提供相應的數據來源和邏輯支撐，明確本部門各個環節的具體責任，輔以相應的考核要求和標準，對人力資源方面的預算制定和成本管理科學程度加以考核和規范。

3.4 利用技術革新改進成本核算

房地產行業應努力革新各項管理技術與經驗，實現整個生產過程和人力資源管理過程中成本控制質量的提升。公司項目的考察，原材料的購買、運輸，各個項目的規劃、進行，施工執行團隊開展工作，都需要耗費大量的資金和資源，這就要求公司不斷學習先進的生產和管理經驗，努力學習先進的平板顯示器、數字電視等產品技術，幫助公司形成自身優勢，提升經營和工作效率。同時還要積極利用新的“互聯網+”技術，建立并完善企業數據庫，結合各部門具體職能，提升各部門工作效率和人力資源管理效率。

4 結論

企業以盈利為最終目的而從事生產經營活動，盈利是企業生存和發展的出發點和落腳點。分析企業的成本核算情況，不但能評價企業的經營狀況，還能幫助企業及時發現成本消耗情況，為盈利能力提供更大的空間。房地產行業一直是我國極為重要的支柱行業，幫助該行業做好成本核算，提升盈利能力，一直是我國社會建設中的重要任務。我國房地產行業經過多年的經營和改進，在成本核算方面積累了一定的經驗，但依然存在很多不足，對房地產公司成本核算工作進行深入分析依然有很長的路要走。

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