房地產企業融資結構分析

晏里佳

摘要：房地產行業具有融資金額大，項目周期長，受國家宏觀經濟政策影響大的特點。在近幾年我國對房地產行業調控政策逐步加強的情況下，本文分析了近十年房地產行業融資結構情況，并以BGY集團為例，分析其融資結構變化及存在的問題，并提出對策建議。

關鍵詞：房地產;融資結構;行業調控;銀行借款

一、房地產行業融資現狀及特點

房地產行業作為我國重要的支柱產業之一，其健康有序發展對國內經濟發展、人民生活水平提升起到重要作用。而同時，房地產行業也是一個高風險，高收益的資金密集型行業，其具有資金需求大，項目周期長，對國內宏觀政策依賴嚴重等特點;因而房地產行業的融資能力對行業發展起著關鍵作用，而企業融資狀況的好壞也關系到具體企業的生死存亡。

房地產融資是為確保公司及投資項目正常營運而進行的資金融通的活動，通過資金籌措和供應的規劃，從而提高資金的流動率和利用率，為企業帶來更大的經濟效益。目前國內房地產行業融資主要包含境內間接融資、境內直接融資、海外融資、供應鏈融資、銷售回款融資五大類，其中境內間接融資（銀行貸款、非銀行金融機構貸款等）;境內直接融資（股權融資即IPO、增發、配股等）、債券融資（公司債、企業債、資產證券化、優先票據等）、海外融資（對外借款、外商直接投資等）;供應鏈融資（應付工程款、其他應付款等）;銷售回款（購房款資金，主要為預付款、個人按揭貸款等）。

本文整理2007-2018年房地產行業融資情況如下表所示。

（一）從宏觀數據來看，2007-2018年，融資總額相較于上一年融資總額都有增加，2018年融資總額余額達26萬億元;各融資方式規模均穩步上升，國內貸款余額2018年相較于上一年有所下降，主要是銀行貸款余額有所降低;融資總額2016年增長最快，主要受個人按揭貸款增長影響。

（二）從融資結構來看，其他資金、自籌資金、國內貸款、各項應付款為主要融資渠道，其他資金主要包含定金及預收款及個人按揭貸款，占比達35%左右;自籌資金中由于以項目為單位進行統計調研，因此集團對項目公司的投資也計人此項;國內貸款各年占比基本持平近三年略有下降趨勢，占比在15%左右;各項應付款占比呈上升趨勢，從2007年11%上升至2015年23%后維持在16%左右。外資占比較低，受政策影響，2016年外資投資幾乎為零。

在國內貸款中，銀行貸款為主要貸款形式占比達90%，非金融機構貸款占比較少，但呈現上升趨勢。

二、BGY融資方式及特點

BGY集團是中國最大的新型城鎮化住宅開發商。業務包含物業發展、建安、裝修、物業管理、物業投資、酒店開發和管理等。公司于2007年在聯交所主板上市。2018年合同銷售額達5018.8億元。

本文以BGY集團為例，統計其2007-2018年年報數據，進一步研究房地產行業的融資方式和特點。

從以上年報數據來看，BGY集團近十年運用了自籌資金、股權融資、銀行借款、預收賬款（2017年開始會計標準調整，科目調整為合同負債）、應付款融資、債券融資、證券化融資、衍生金融工具融資。其中預收賬款、銀行借款、應付款融資、自籌資金、債券融資為主要融資形式;在債券融資中，2008年開始發行可換股債券，2009年開始發行優先票據，從2015年開始發行公司債，2016年開始資產證券化融資，主要為購房尾款應收款融資。另外，從2008年開始輔助以衍生金融工具融資。

BGY總資產從2007年386億元到2018年總資產增加至1.6萬億元，約42倍;2008-2014年總資產增長率基本維持在30%左右，2013年略高增長率達到51%，2015-2017年資產增長率逐年遞增，發展迅速，2017年總資產增長率達到77%。

從各融資方式與總資產的占比看，股本及溢價在總資產的占比中逐漸在降低，從2007年至2018年股本及溢價增加約1.8倍，占比從2007年38.8%逐年降低至2018年1.71%;因此，隨著總資產的增加，股權融資并非BGY集團的主要融資方式。

預收賬款為主要融資方式，占比維持在30%左右，最高的年份達34%，這與我國商品房預售制度關系密切;

其重要的融資渠道為銀行借款，銀行借款基本維持在總資產的15%左右，與行業總體情況持平;

其應付款在總資產的占比較大，從2007年8.52%逐年上升至2018年27.45%，2017年達28%;

債券融資占比從2008-2018年維持在9%左右，2015年后債券融資規模隨總資產規模增長較大，從2008年40億元增加至2018年975億元;債券融資中可換股債券在2013年以后不再發行，優先票據從2009年開始至2014年為重要融資方式，平均占比達85%，2015年后，公司債券和優先票據為主要融資方式，平均占比各為45%左右;2016年以后增加了證券化融資作為輔助。

自籌資金主要為利潤儲備，占比從2007-2018年維持在9%左右。

衍生金融工具在BGY集團內部使用較少。

三、主要結論及風險

（一）預收賬款依賴較大

從本文數據分析來看，BGY集團融資中預收賬款占比較大，預收賬款與銷售業績關聯，主要用于拿地后項目的開發建設;而預收賬款與項目進度強關聯，因此只有快速推進項目進度，才能保障預收賬款到位，減少其余渠道資金的占用，若銷售或項目進度出現問題，其余渠道資金補充不到位會存在資金風險。

（二）銀行借款占比較大

銀行借款為目前國內房地產的主要融資渠道，銀行貸款雖成本較低，但是受宏觀經濟政策影響較大，一旦國家收緊信貸政策，企業資金將存在巨大風險。

（三）債券融資未發揮積極作用

債券融資在BGY集團的融資結構中使用較少，并且主要以優先票據為主。盡管債券融資成本相對更高，但若能靈活運用債券融資將擴大融資渠道，可以增加企業抗擊風險的能力，提高融資方式的靈活性。

（四）融資方式較穩健

從上述融資方式及歷年變化情況來看，BGY集團的主要融資方式預收賬款和銀行借款都依賴于銀行，而國內銀行貸款發放受國家宏觀經濟政策及國家戰略發展方向影響巨大，但從長遠來看，房地產行業仍然對國家經濟起到重要的支柱作用，房地產行業的平穩健康發展也關系到國內民生，并且BGY踐行的城鎮化發展戰略仍然具有巨大的空間，因此主要依賴銀行作為其主要融資方式的風險較小。

四、主要建議

（一）經濟下行時投資拿地謹慎，加大自有資金積累

經濟下行時，銀行信貸收緊并且房地產銷售下行，因此，重要融資渠道將受到影響，若前期投資拿地不夠謹慎，對于經濟下行沒有預判，資金將存在周轉風險。對于經濟下行有預判的情況下，應該謹慎或減少拿地，縮減規模，保障資金安全。

為保障企業獲得更多的資金流入，可適當調整盈余分配政策，減少股東分紅，增加留存收益，提高企業自有資金應對風險。

（二）適當增加債券融資方式和比例

適當增加債券融資方式，綜合利用公司債、企業債、境外發債以及資產證券化等發債形式，有利于企業抵抗經濟下行銀行借款困難的風險，債券形式相對靈活，與銀行借款互補;除在國內發行債券，也可嘗試海外發債，擴展融資渠道，增強企業的靈活度和競爭力。

（三）拓展直接融資方式

BGY集團應積極拓展房地產信托、房地產投資基金、股權融資等直接融資方式。我國一直鼓勵房地產企業發展直接融資渠道，避免過度依賴銀行借款，加大銀行系統性風險。BGY集團的眾多開發銷售物業既可以發展股權型房地產投資基金，也可以發展債券型房地產投資基金。而針對BGY集團這樣大型上市房企也是眾多信托機構的首選對象。

（四）根據項目不同階段組合融資

項目在不同階段融資需求會有所不同，前期主要依靠長期基本，可以選擇股權融資，留存收益或中長期債券以及房地產投資基金等;開發中期利用房地產開發貸款、應付款、信托貸款等;后期則主要依靠預付款。BGY集團應根據公司當年項目情況及資本市場變化及時調整融資規劃及策略，有計劃的保障資金安全。

結語

改革開放后，房地產行業隨著我國經濟的發展逐步發展壯大，而融資是其發展的關鍵。從前文房地產行業及BGY集團的數據分析可以看出，房地產行業的融資形式仍然較為單一，主要依靠銀行借款。為減少企業的資金風險及銀行的系統性風險，提升企業自身營運能力，房地產企業應強化自身的融資能力，拓展多元化的融資渠道，引進專業融資人才，建立健全企業融資體系，從而助力企業持續健康發展。