用工匠精神做長租公寓

近日看到一條消息：西安擬對“托管式”住房租賃交易的租金和押金實施專戶監管，為此起草了管理辦法，正在向全社會征求意見。

還有一條最新的報道：一家著名的由二手房經紀公司擴展業務而創辦的長租公寓公司在杭州某小區集中退租了80余套房源，明確告訴房東要違約提前解約，原因是這些房源自從收進來經營就一直虧損。

這兩件事是有內在邏輯聯系的：長租公寓企業這幾年的發展路徑就是首先做大規模，為此不惜提高收房的租金（但收進來以后再出租的租金卻是不那么容易說漲就漲的）;同時，為了應對這種大規模擴展，引入了金融工具，因而更加大了運營的總成本。

所有虧本運營的公司，最后不外乎通過兩條路“解套”，一是像某上市咖啡品牌公司那樣，到二級市場上找人接盤;二是通過后期提高產品價格彌補前期虧損，而能這樣做的前提是要達到市場壟斷的地位。這兩條路都不是那么容易走的，所以才會有這兩年長租公寓公司因資金鏈斷裂而頻頻“爆雷”的情況。

西安的做法其實就是采取有針對性的措施，讓長租公寓公司回歸本原：為業主做出租業務的管家。

業主出租房屋并不是一件輕松的事，要尋找合適的租客，還要處理租客相關的各種事務。長租公寓公司能夠幫業主集中處理這些事務，在經濟上是有效率的，這種效率提高帶來的收益就是長租公寓公司本應賺取的利潤。例如長租公寓公司通常每年只付給業主11個月租金，還有一個月是所謂免租期。對于業主來說，租客轉換期帶來的空置平均下來通常一年還不止一個月，因此給長租公寓公司一個月免租期是可以接受的，甚至比自己放租還要合算。而對于長租公寓公司而言，由于有自己的渠道，能夠較快地找到租客，所以空置期通常就少于一個月，這個租金差價就歸公司賺了。同時，由于長租公寓公司的專業能力和強勢議價地位，往往可以和租客談定一個比業主自己出租更高的租金，這個差價也成了利潤。再加上其他的配套服務，例如集中采購裝修業務帶來的成本節約、為租客另外提供的清潔等有償附加服務，等等，長租公寓公司是有錢可賺的。

但問題在于，在快速競爭的市場上，資本嫌這樣的賺錢方式太慢，于是就有了前面提到的這些年長租公寓行業的各種做法。

這幾個月的新冠病毒疫情，直接導致了很多長租公寓公司經營困難。而另一方面，通過這次疫情導致的“休克”，很多人也意識到過往的腳步太快了?？梢哉f這次大自然給了大家一個深刻反省的機會，也逼著大家重新審視自己的做法。

踏踏實實，回歸本原，沉下心來，用工匠精神做服務，通過專業的服務獲取收益，這才是包括長租公寓公司在內的所有企業應該走的路。

作者簡介：

廖俊平，中山大學嶺南學院房地產咨詢研究中心主任。