LPR改革對于房貸的影響

熊 枘

(廣西大學 廣西 南寧 530000)

引言

國務院總理李克強在國務院常務會議上明確表示“必須改革和完善貸款市場利率形成機制”。緊接著，我國中國人民銀行發布公告后，8月20日，各銀行根據新的市場機制向全國銀行間同業拆借中心報告了最佳客戶貸款利率。改革后的LPR正式啟動，一年期LPR為4.25%，比之前的LPR略微降低了6BP，五年內的LPR為4.85%。從已發布的數據來看，自從LPR改革以來，其報價一直在穩步下降或者持平。

一、LPR改革的背景

(一)國內經濟形勢

中國經濟的增速開始逐漸放緩，近幾年，經濟增長更是突破了7%的下限，2017年、2018年、2019年經濟增速分別為6.9%、6.6%和6.1%。

劉元春指出，中國經濟目前面臨以下幾點主要挑戰：第一是總需求放緩速度較快；第二是成本和收益雙重擠壓導致企業利潤快速收窄；第三是投資增速下滑這樣的趨勢仍沒有往好的方向發展。他還強調中國經濟已經步入新常態下的新階段，類似于庸政懶政這樣導致經濟下行的新“病因”也在出現。針對這樣的新情況，官方需要謹慎細致地運用各項政策和工具，拿出新的解決辦法，未來決策層需拿出更多的政策工具來應對新情況和新問題。

圖1 2014年—2019年中國GDP及GDP增速情況數據來源：國家統計局

(二)國外經濟局勢

貿易戰中美兩國僵持不下。由于中美貿易摩擦的反復，外需對出口的拖累，國內企業生產投資預期的修復不足。中國宏觀經濟研究所的研究人員做出的初步預測稱，美國將對500億美元的中國征收25%的關稅，預計中國的GDP將影響0.11%至0.13%。如果對2,000億美元商品加征10%的關稅，預計將對中國的GDP產生約0.22%至0.25%的影響。[1]由此可見，貿易戰帶來的負面影響確實是存在的，不能忽視。而且，貿易戰的影響短期內有可能難以平復，更有可能演變成是較長期的爭端。

多國央行紛紛降息，全球經濟放緩。從2019年開始，全球的央行都開始不斷地降息，已經有30個左右的國家或地區進行了不同程度的降息。據Mysteel不完全統計，2019年，全球共有35個國家央行進行降息，總調降次數為71次。其中美聯儲8月1日開啟降息，為2008年12月以來首次調降。

(三)推進利率市場化的關鍵一步

我國一直都在致力于推進利率市場化改革。名義上，雖然在2015年我國就已經宣布基本完成利率市場化的改革，但由于國內金融市場還未完全發育成熟，并未真正的實現由市場來定價。銀行間的市場利率與存貸款市場的利率傳導之間仍然難以傳導，形成了“利率雙軌制”。而“利率雙軌制”是造成實體企業融資難融資貴的根結所在。因為目前政府關于貨幣政策的目標的實現是必須通過銀行進行傳導的，央行利用貨幣政策工具給銀行釋放流動性。而銀行給企業的貸款利率是錨住貸款基準利率。因此這兩條利率傳導途徑割裂了政府和企業之間的聯系。政府釋放的流動性很難真正傳遞到實體企業去。所以，當前利率市場化改革最迫切的一步就是利率并軌。

但是利率市場化并不是任由各個市場進行無序甚至亂序地波動，而是要遵循相應的機制，在保持金融市場的穩定性，不給金融市場的參與主體帶來利率風險的條件下，準確地反映市場資金供求狀況。所以，央行決定改革LPR機制，形成新的貸款利率定價基準。另外，這樣的基準利率也能夠起到一箭雙雕的作用，因為它不僅能夠與金融市場的總體狀況想匹配和適應，而且也會更好地傳遞中國人民銀行的貨幣政策意圖。所以，LPR改革是利率市場化的重要一環。

(四)實體經濟融資難融資貴問題一直未得到解決

我國以前在經濟高速發展的時期，利率始終保持于較高水平，企業的融資成本非常高。近十幾年來，我國為了解決這些問題，出臺過包括減稅降費、“普惠金融定向降準”精準投放等在內的一系列政策措施。雖然獲得了一定的成效，但效果甚微。

所以，LPR將作為利率市場化的重要工具，其制度安排的政策意圖是想將央行的政策能夠高效地傳遞到信貸市場，引導實際利率進入下行軌道，幫助降低企業的融資成本，特別在基礎薄弱的“三農”、小微企業以及民營企業等領域。

雖然小微企業、民營企業“融資難、融資貴”是當下亟待解決的問題，但值得注意的是，小微企業、民營企業“融資難、融資貴”的問題卻不能完全地依賴LPR的下調和政策的幫助?！叭谫Y難、融資貴”的主要原因也有很大一部分是企業自身財務實力、信用風險較大等問題。因此，LPR降低實體經濟融資成本的同時，還需企業自身實力過硬，加強自身的實力。

所以，從以上4個背景可以發現，不管是國內經濟自身的發展還是國外的殘酷競爭和壓力，為實體經濟減負是目前我國亟需解決的問題。而LPR改革正是此項工程的第一步。

二、LPR改革的新特征及變化原因

目前，LPR形成機制在報價方式、期限品種、報價行范圍、報價頻率等方面都有做更好的改變，下面對此進行簡單的介紹。

首先是報價利率變成以MLF利率為錨依據公開市場操作利率加點形成。此舉原因在于一方面，將貸款利率與公開市場操作利率掛鉤，新增一條“公開市場操作利率—LPR—貸款利率”的利率傳導路徑。另一方面，MLF在一定程度上還是反映除了商業銀行的負債成本，這樣就十分利于發揮LPR對貸款利率的指導作用。

其次，增添5年期以上的期限品種。原來的LPR僅僅只有一個1年期的品種，現在增設5年期以上品種，完善了LPR期限結構。這是因為當前我國房價高企，需要堅持“房住不炒”的基本方向，加強對房地產市場的信貸調控。通過1年期和5年期期限品種設定，體現了貨幣政策的結構性，能夠對實體企業利率、房貸利率進行區分引導。

第三，增加報價行數量。新增的8家銀行是在服務小微企業方面均表現突出的，能夠增強LPR的代表性。

最后，報價頻率改為按月報價，以提升LPR的報價質量。這樣可以使報價行對LPR的報價重視起來，就有利于提升LPR的報價質量。

三、LPR改革會使房貸到底是升還是降

《存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR相關介紹》中指出，個人住房貸款需要同5年期LPR掛鉤。

(一)LPR改革對房貸到底有什么影響

一方面，在此宏觀經濟大背景下，抵押貸款利率有很大可能會下調。因為個人抵押貸款屬于銀行的優質資產，企業融資成本又受到政策的關照，因此，有一定的預測抵押貸款利率下降的理由。

另一方面，在2019年7月底舉行的中共中央政治局會議上，“房住不炒”的立場繼續堅持，LPR改革還增加了5年期的LPR。因此，房地產法規仍然非常嚴格，短期內抵押貸款利率下降的空間很小。

從2020年2月20日的五年期LPR報價利率來看，4.75%仍高于舊LPR機制貸款基準利率的9折(4.41%)。因此，從當前的報價水平來看，新的LPR通常優先考慮保持房地產市場不受刺激。[3]

(二)房貸一族應該如何選擇

央行要求2020年8月30日之前轉換完成存量浮動利率個人貸款定價基準工作。房貸一族不管是選擇“LPR+加點”浮動利率還是固定利率，都不可能只有利益、沒有風險。所以，對普通購房者來說，還是非常糾結的。

房貸一族必須做出選擇。房貸利率現在是與LPR掛鉤，所以就是看LPR未來下降的概率。而LPR未來下降與否關鍵在于國內外的宏觀經濟形勢和我國的政策目標。從宏觀角度來看經濟形勢，隨著新冠肺炎疫情“黑天鵝”事件的突發，給原本就增長動力不足、逐漸疲軟的世界經濟又增添了一項巨大的沖擊。復旦大學附屬華山醫院感染科主任張文宏預測疫情還可能持續一兩年的時間?？梢?，新冠疫情對于經濟的影響勢必還會蔓延。經濟合作與發展組織(OECD，經合組織)于當地時間6月10日發布最新全球經濟展望報告。報告指出，新冠病毒全球大流行可能造成除戰爭影響外的百年來最大經濟衰退，要直到明年經濟才能從新冠病毒引發的衰退中逐漸復蘇。受到重創的世界經濟需要金融的支持力度也會增大。因此，在短期內LPR利率大概率會出現下調。

但是，目前中國政策目標的主基調是調控房地產市場，堅持“房住不抄”的原則。因此與房貸利率相關的5年期LPR有可能不會同1年期LPR那樣下降的幅度大且頻率高，如圖2，從過去幾個月的LPR的趨勢也能夠得出這個結論。而且目前因為疫情，經濟更加不景氣。為了避免出現08年金融危機后過多熱錢涌進房地產，政府甚至可能會抬高LPR。所以說，在未來的時間里，貸款利率既可能上行，也可能下調。那么到底是上行的概率更大，還是下行的概率更高？

圖2 新LPR走勢圖數據來源：中國人民銀行

根據前文的分析結果，我認為選擇哪種結果取決于房貸一族的剩余還款年限。如果房貸期限僅剩下三年及以下，可以選擇“LPR+加點”的方式。因為在目前的各國普遍量化寬松的貨幣政策加上疫情沖擊的宏觀經濟大背景下，經濟下行的壓力還是非常大的，降低利率的概率很高，選擇浮動利率的優勢很大；如果房貸期限在三年至十年，可以選擇固定利率。因為隨著疫情的緩解，各國經濟開始復蘇。為了高質量發展加上經濟結構轉型，我國發展的勢頭勢必成為全球的亮點。屆時不管是國內經濟還是國際競爭，都可能會使經濟過熱，這時候的利率大概率會上升。選擇固定利率維持現在的水平，可能獲得的優勢更加明顯。如果房貸利率是十年以上的，建議選擇“LPR+加點”的方式。因為預測未來利率的高低，其實就是預測國家發展的水平。從這次疫情就可以看出我國在面臨危難時刻的魄力與能力，這是我國綜合實力的體現。我們能快速的控制疫情，比很多發達國家做的都好，在未來我國也會乘風破浪，在國際舞臺上越飛越高。因此中國未來的發展肯定會越來越好，對外開放的大門越敞越大，那么必然會帶動利率下行，而且未來利率市場化程度越來越高，房貸一族選擇“LPR+加點”的浮動利率方式有很大可能受益。