政府宏觀政策下房地產現金流風險控制研究

崔向程

摘 要：房地產行業是我國的經濟支柱，直接影響我國的國民經濟發展。但是，近年來眾多房地產企業的項目開發因資金鏈斷裂頻頻陷入困境，甚至導致企業破產清算，究其原因，是在政府的宏觀政策背景下，房地產企業的現金流風險控制存在籌資渠道少、缺乏完整體系、缺乏科學手段、資金周轉慢等問題。因此，建議在籌資渠道、現金流風險控制體系、現金流科學發展戰略、資金周轉、人才培養等方面對房地產企業的風險控制進行優化改進，從而為房地產企業提供可持續的現金流支持，促進企業的健康發展。

關鍵詞：房地產現金流;風險控制;宏觀政策

中圖分類號：F294? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2020）29-0000-03

房地產行業屬于一種資金密集型的行業，一個房地產項目從開發到落成期間需要大量的資金進行投入，且資金投入的大小直接影響著房地產企業經營的規模和狀況。房地產行業的生存與發展對現金流的強烈依賴再加上房地產行業經營周期長的特點使得房地產企業的現金流風險更大。如果房地產企業現金流發生斷裂將會導致企業的項目落空甚至導致企業自身的清算破產，因此，對房地產企業來說規避或減少現金流帶來的風險至關重要。我國的房地產行業發展一直向好，但自2010年以來，國家審時度勢，對房地產行業進行“降溫”，房地產業的資金鏈也因此受國家的緊縮政策以及市場等諸多因素影響，壓力不斷加大，很多房地產企業的現金流問題突出。因此，對政府的宏觀政策加以高度重視，并及時做出應對反應，進行合理風險控制是我國房地產企業未來蓬勃發展的必由之路。

一、現金流的基本概念與意義

現金流，又稱現金流量，是現代會計體系中的一個常見的概念。從嚴苛的定義角度來看，國際會計準則委員會（IASC）對現金流的定義為：現金流是指現金及現金等價物的流入和流出[1]。根據企業經濟業務發生的性質，可以將現金流分為三類，即籌資活動產生的現金流、投資活動產生的現金流、經營活動產生的現金流[2]。對于一個企業來說，現金流的意義如同人身體中流淌的血液，關乎于生死存亡?？梢哉f在復雜多變、激烈競爭的市場環境中，良好的營業能力并不能保證一個企業永久的存續，只有良好的現金流才能如期償還債務，才能購買生產所需的原材料，才是一個企業持續經營的前提[3]。

二、宏觀調控下房地產企業現金流風險

房地產企業現金流具有需求量大、期限長、不均衡、缺乏靈活性等特點，如果沒有對現金流風險進行正確的認識和控制，將會給房地產企業帶來沉重的打擊，并且我國房地產行業的資金活動受國家政策宏觀調控的影響非常大，而且非常敏感[4]。未來在房地產企業的發展過程中如何對政府的宏觀政策進行有效的應對，從而有效管理和控制現金流風險值得思考與研究。

（一）現金流風險的含義及表現形式

所謂現金流風險，可以理解為企業的現金流出量與流入量在同一時點上不對稱所形成的風險。當一個企業存在高度現金流風險問題時，就會對企業帶來負面影響，很有可能會導致企業的經營陷入困境、收益水平下降，甚至是帶來信用危機?？梢哉f，現金流風險很容易導致企業出現系列危機，如果不加以控制，將最終導致一個企業的滅亡。

現金流風險的表現形式多種多樣，從現金流的特點及基本屬性出發可以大致分為幾類，如無法按時足額償還負債的債務違約、無法按時足額回收資金的信用違約、由于與其他企業的合作關系而承擔連帶責任損失、企業對外可投資資金不足等[5]。

（二）我國房地產宏觀調控政策特征

想要了解政府宏觀政策對房地產行業及現金流的影響，首先要弄清楚我國房地產調控政策的調控思路，進而找到其規律和特征。

從表1可以明顯看出我國的房地產政策表現出明顯的“反經濟周期”的特征，房地產行業與我國的經濟發展實情息息相關，依據這種“反經濟周期”的調控思路，在經濟高漲過熱的時候，政府一般采取抑制性的調控政策;在經濟環境過冷時，政府一般采取激勵性的調控政策。

（三）政府宏觀調控下房地產現金流風險成因

政府在不同時期所采用的不同宏觀經濟政策作用于房地產企業的籌資、投資、經營三大活動，從而影響企業的現金流。在政策激勵階段，有利于房地產企業發展，因為在政策激勵階段房地產市場繁榮，投資回報率高，籌資成本降低;在政策抑制階段，對于對現金流有著強烈依賴的房地產企業來說更有可能會造成各種負面影響。

1.從籌資角度進行分析

從企業的籌資角度來看，籌資活動對現金流的影響最大，因為房地產項目的開發需要大量的資金支持，所以籌資對于一個房地產企業來說尤為重要。在政策抑制階段，籌資環境惡劣，難以籌到足夠的資金投入到企業現金流中，由于房地產企業對于資金運轉的高度需求，使房地產企業不得不以更高的成本融資來緩解現金流緊張的局面，從而導致杠桿比例普遍偏大、負債率大大增高，企業在這種運轉情況下又增加了對現金流的風險。

2.從投資角度進行分析

從企業的投資角度來看，房地產企業通過對利好項目的投資為企業帶來經濟利益，產生現金流，相比于政策激勵階段，政策抑制階段的市場中投資機會少、形勢不佳，加上企業的經營活動和籌資活動同樣不景氣，難以有足量資金進行較大規模的投資，較高的投資成本和較小資金規模投入共同造成了較低的回報率，使得房地產企業的投資活動現金流出現風險。

3.從經營角度進行分析

從企業的經營角度來看，經營活動是房地產企業自主創造現金流的手段，如果創造現金流的能力在政府宏觀政策下容易受到影響又缺乏風險意識及現金流風險管控的長效機制，就會導致房地產企業的現金流難以保持穩定。一方面，房地產企業自身的產品銷售受政策的影響較大，在政策抑制階段，房地產市場熱度減退，社會對房地產產品的需求下降，進而導致房地產產品價格走低、房地產企業所獲收益降低，增大經營活動現金流風險。另一方面，房地產企業在政策抑制階段，高負債的經營狀態也會導致現金流風險敞口偏大。

三、宏觀調控下房地產企業現金流風險控制存在問題

房地產企業受政府宏觀政策影響深遠。房地產企業的現金流與宏觀政策高度相關，現金流風險管理又是財務風險管理的核心，特別是針對房地產企業這樣的資源密集型企業[6]。為了有效地對現金流風險進行識別控制，首先要明確目前宏觀調控下房地產企業現金流風險控制存在問題。

（一）企業籌資渠道少，現金流不穩定

目前我國大多數房地產企業在高度依賴外部的資金融得維持現金流運轉的同時普遍存在融資渠道少的問題，主要依靠銀行貸款進行籌資[7]。在政策抑制階段，銀行收緊房地產貸款，不斷提高利率和準備金率限制房地產企業信貸，中長期貸款審批困難，短期貸款增加企業財務風險、短期內償還負債壓力龐大。雖然一些房地產企業開始拓展其他融資渠道，如基金、信托、股權融資等，但是還是難以滿足房地產企業的現金流動需求。金融環境不夠穩定、行業競爭激烈的情境下，籌資渠道的缺乏直接導致現金流的不穩定，嚴重影響企業的健康發展。

（二）缺少完整的現金流風險控制體系

當前我國大多數房地產企業面對現金流風險，卻又缺乏完整的現金流風險控制體系、缺乏對現金流風險的科學方式方法，僅僅側重于對現金流的事后分析和事后彌補[8]。完整風險控制體系的缺失導致現金流的運轉情況不能實時、動態地反映給房地產企業，房地產企業也不能提前預測、集中控制現金流風險，導致在政府的宏觀政策管控下，企業不能對現金流風險做到事前計劃、事中控制、事后分析。

（三）對現金流的日常管理缺乏科學手段

大多數房地產企業疏忽對現金流的日常管理，特別是在籌資、投資、分配環節缺乏現金流缺口和盈余的科學分析[9]，沒有制定與企業發展階段相匹配的管理戰略，不能實現企業現金流充分的利用。在企業盈利階段，現金流壓力較小時，企業管理層未意識到現金流在整個企業不同階段循環的重要作用，因此沒有針對房地產開發企業自身的實際情況進行現金流管理，難以發揮出企業的競爭優勢。特別在政策抑制階段，如果沒有合理的投資管理策略，很易導致投資項目的失敗，增大企業現金流風險。

（四）現金周轉速度慢，增大風險控制難度

房地產企業由于行業的特點所致，存貨周轉慢、現金回流慢。問題是在現實生活中，少有房地產企業只專注于一個房地產項目的開發，通常都是多個項目同時運轉，每一個項目的資金需求量都很高，投入資金后項目回收速度又很慢，如果沒有足夠的資金儲備和良好的信用作為基礎，高度依賴外部的高成本籌資，現金流的風險就會大大增加，風險控制難度也會提升。而這一切也都是因為現金占用周期過長而進一步加大了環境發生變化的風險。

（五）現金管理人員專業性不強

由于對現金流的高度依賴，房地產企業的現金流管理相較于其他企業要求更高、難度更大，這就需要房地產企業內部從事現金流管理崗位的職員具有很強的專業性，不僅要有足夠的理論知識，還要有一定的分析能力和決斷能力，這樣才能更好地針對政府宏觀政策，制定出與企業自身相適配的現金流管理策略，把控好企業的現金流風險。然而目前不少房地產企業疏于現金流管理，不愿意花費高價引進人才，也不愿意花費資金進行相關管理人員的業務培訓，導致企業內具備現金流管理的專業人員不足，現金流管理工作不能很好開展，對房地產企業的現金流風險控制產生了嚴重的負面影響。

四、宏觀調控下房地產企業現金流風險控制的有效途徑

（一）增加籌資渠道，保持現金流量平衡

面對宏觀政策下的融資困境，房地產企業更應該秉持正確的融資觀念，拓展籌資渠道，善于用各種籌資方式減輕籌資壓力[10]。首先要改變房地產企業只能通過銀行借貸融資、上市融資的老舊觀念，房地產企業可以嘗試開發民間融資渠道。目前國家政策正在對民間借貸行為進行放松，未來將會有更大的融資空間。其次，房地產企業也可以發展直接融資渠道，改善資金來源結構。我們知道，普通股所籌集的資金會形成公司永久資金，企業不需要在每年末都支付股利，不存在不能償還的風險，債券融資可以使得房地產企業籌資公眾化、社會化。靈活的運用各種籌資手段可以降低宏觀經濟政策對現金流的影響，在一定程度上，緩解企業現金流危機。

（二）建立完整的現金流風險控制體系

完整的風險控制體系可以提早發現風險的存在，減少外部環境對企業現金流的沖擊。一個完整的現金流風險控制體系可以分為現金流風險監控、現金流風險預警、現金流風險處理幾個部分?，F金流風險監控要求企業編制年度、月度現金流量預算表，對企業的現金流進行全面的預算管理，制定合理的審批制度，嚴格保障企業的現金流水平;現金流風險預警系統要求通過收集的信息識別出風險，制定相關的防范性措施，在最短的時間內將傳遞到企業的各個職能部門，增強各個部門對風險的應對能力，最大化降低風險損失;現金流風險處理要求企業管理層樹立正確的現金流觀念意識，提出合理化的策略和控制方法，并將措施落到實處。

（三）制定與現金流現狀相符合的發展戰略

對于房地產企業這樣的資源密集型企業，需要制定出與企業現金流現狀相符合的發展戰略并適時調整，使得企業的現金流更好發揮積極作用，不盲目進行項目擴張、土地儲備，保證企業的現金周轉和資金鏈安全。企業管理層也要在思想上重視現金流發展戰略，注重提高現金流的流動性和收益性，處理好企業的不良資產或呆滯資產，做好支出控制和儲備管理。在投資過程中，特別是在財政抑制階段，要注重跨行業投資、組合型投資從而分散風險的重要性，比如，可以在遇到風險較大的單個房地產項目時，嘗試聯合多家房地產企業進行聯合投資，降低自身承擔的風險。

（四）加速資金周轉，降低現金流風險

在企業的實際運作中，在保證不破壞企業經營效率的前提下，盡可能縮短資金周轉周期可以很好地規避現金流風險。在一個房地產項目現金流的完整循環中，開發階段是投入較大、時間較長的階段，如果房地產企業能夠適當縮短開發階段耗用的時間，并在不影響企業戰略發展的前提下縮小投資規模就可以在一定程度上實現加速資金的周轉。但是，對現金流的加速周轉并不等同于持有更多的現金，房地產企業應該根據自身需要，保持現金的最佳持有度，這樣既有利于盈利，也可以應對現金流風險。

（五）注重企業相關人才的培養

企業內部員工的專業素養在很大程度上決定著現金流管理是否能夠順利進行，因此進行房地產企業現金流管理專業人才培養勢在必行?？梢詮膬煞矫嫒胧?，一方面可以在企業內部選拔有能力的職工，對其定期進行科學的培訓，還可以設置輔助評價系統，來確定相關人員的專業素質的確達標，能夠勝任專業崗位;另一方面，可以積極引進專業素質較高的人才充實企業內部的管理崗位，確?，F金流管理部門的工作能夠順利開展。除此以外，對企業內中層及以上領導干部的培訓也不能忽視，應該同樣對其進行培訓，確保領導層能夠做出正確的決策。通過打造一支高素質的現金流管理團隊，將會全面提高企業現金流風險控制能力，降低現金流風險。

結語

總而言之，房地產現金流風險的控制是一項復雜的系統管理工程，需要各個方面進行全力的配合。只有善于用戰略的眼光，注重嚴謹規范化的管理，建立動態化的預警管理系統，管理中注重科學的管控和分析方法，積極發揮人員的主觀能動性，實現動態化的管理，才能實現現金流風險相對可控的管理目的，才是未來房地產企業的發展之路。

參考文獻：

[1]? 馬紅，糜仲春.從現金流的角度預測上市公司的財務困境[J].價值工程，2004，（3）：72-74.

[2]? 王雪慧.論現金流管理對于企業生存的現實意義[J].中國總會計師，2015，（3）：101-103.

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[4]? 盧馨，魯成方，李皓.我國房地產上市公司現金流狀況分析[J].財會月刊，2011，（32）：21-23.

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[6]? 鄭龍佳.宏觀調控政策背景下房地產企業的現金流風險管理研究[D].杭州：浙江財經大學，2014.

[7]? 林鳳嬌.調控政策下綠景控股現金流風險管理研究[D].石河子：石河子大學，2017.

[8]? 王曉燕.李甜.論我國房地產企業現金流量管理的對策[J].商情，2014，（25）：111.

[9]? 張曉晨.基于現金流視角下房地產企業財務風險控制研究[D].昆明：云南財經大學，2018.

[10]? 陳振宇.淺談房地產企業拓寬融資渠道的路徑[J].金融經濟，（4）：76-78.