“銀十”房地產韌性凸顯數據亮眼順周期行情下宜借道指數基金布局

梁杏

前11個月房地產行業表現不佳，申萬一級行業中，房地產是為數不多未能實現正收益的行業之一。

但近期在順周期風起云涌的背景下，地產板塊也隨大金融一道有了表現的機會，但整體力度明顯不如銀行和券商板塊。如是背景下，投資地產板塊個股或有一定的難度，畢竟招保萬金之外標的的投資價值尚難分辨，因此借路指數基金布局或是一個適宜的方向。

房地產行業乘風而起低估醞釀更大反彈空間

在上半年貨幣政策和財政政策共同發力、降準降息的背景下，房地產企業融資成本下降，資金壓力得到緩解。調控政策方面，2017年以來我國確立了“房住不炒”的主導思想，但今年上半年相對寬松，以穩為主，以促進地產行業恢復。

下半年以來，隨著疫情得到有效控制，房地產行業整體逐步回暖，房地產調控政策又開始轉向。多次中央會議重申“房住不炒”，且“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。8月央行、住建部等監管部門提出“三條紅線”，行業供給側改革開啟，疊加貨幣政策的邊際收緊，使得房企融資進一步受限。

雖然短期房企不會受到太大沖擊，但長期還是要走上降負債的道路。11月“十四五規劃”發布，再次提及“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位。

在政策高壓下，房地產行業還是表現出了一定的韌性。四季度房企持續加大推盤力度，通過銷售回款應對“三條紅線”的影響。10月房地產開發投資同比+12.7%，增速高位走穩;新開工同比+3.5%，竣工同比+5.9%;商品房銷售面積同比+15.3%，增速環比走闊8.0pct。最新數據顯示，11月百強房企全口徑銷售額同比增長20.1%，1-11月累計同比增長10.3%。

短期而言，房地產企業基本面還是在改善的，三季度歸母凈利潤同比由負轉正至3.9%，四季度預計也會有不錯表現。而整個行業的估值已經在歷史底部，申萬房地產指數不論是PE還是PB估值，都在近十年5%分位以下。尤其是在四季度順周期行情的演繹過程中，房地產行業也有望乘風而起，低估值帶來的可能是更大的反彈空間。

中長期來看，調控政策帶來的是行業競爭格局的改善和集中度的提升。參考發達國家，房地產仍然是非常重要的產業。預計我國房企未來將打破通過高杠桿謀求擴張的路徑，轉變為更長期和有序的發展，財務更健康、資產更多元化的企業也將會逐步獲得競爭優勢。

對標不同房地產指數5只產品成為投資者適宜選擇

看好當下房地產行業基本面和估值修復的行情該如何布局？

在當前監管趨嚴的態勢下，房地產上市公司還是面臨著不小的財務壓力，即使是行業龍頭也可能會出現資金鏈的緊張，從而導致股價的大幅波動。通過指數基金配置，能夠把握行業回暖向好的一個大趨勢。

目前市場上投資于A股房地產行業的指數基金共有5只，跟蹤的有4個指數。根據4個指數的編制規則，中證800地產指數偏中等市值，有25只成分股在中證500中，占據了較大比例。滬深300地產等權重指數偏大市值，不過指數成分股僅14只，持倉比較集中。中證全指房地產指數基本上在全部A股選樣，成分股數量眾多，但選入了比較多的小市值房企。國證地產指數選取了市值排名前50的房地產個股，既考慮了行業的馬太效應，又有比較合適的成分股數量，整體市值風格相對均衡。

近一年來看，國證地產指數漲幅10.51%位居第一，中證800地產指數、滬深300地產等權重指數以及中證全指房地產指數漲幅則分別為10.95%、16.30%和10.16%（截至12月10日）。在今年房地產情緒、基本面和政策底部的情況下，國證地產指數體現出了更好的抗跌性，同時優選市值前50的房企，也保證了在未來行業整合發展的過程中，具備更高的彈性。

附表 五只房地產指數基金相關情況一覽