京津冀房價影響因素和區域協同發展分析

鄭寧 王梁雨生 孫靜 任偉

摘 要：本文在研究京津冀房價現狀的基礎上，通過構建多元線性回歸模型分析了城鎮人均可支配收入、城鎮人口數量、利率政策和房地產投資額度對京津冀地區房價的影響。針對模型分析得出的結論，提出了建立城鎮居民增長長效機制;有效調控大城市的人口規模;采用恰當的貨幣政策;關注核心城市房價，實施精準調控等有效調控京津冀房價對策建議。

關鍵詞：京津冀;房價;居民可支配收入

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2021）03（b）-03

“京津冀協同發展”是與“長江經濟帶”“一帶一路”并行的三大國家戰略之一。2014年以來，京津冀地區之間的信息、勞動力、交通等要素的相互流動日趨頻繁。北京和天津對河北省發展的影響也越來越大，房價變動是京津冀地區協同并進的重要體現之一。研究京津冀地區房價發展趨勢不僅有助于找出京津冀地區房價波動的路徑，更有助于為京津冀地區合理調控房價提供理論及現實依據。

1 京津冀房價現狀

如圖1和圖2所示，2001—2019年北京、天津和河北地區的商品房價格總體上都處于上漲趨勢，三個區域的房價增長率波動幅度較大，呈現出周期性上漲和下跌的情形。2005—2007年是研究年限中第一個增長率的高峰期，其中2005年和2007年北京房價分別為6787元/平方米和11553元/平方米，增長率高達34.34%和39.54%;天津的房價分別為4051元/平方米和5793元/平方米，增長率分別為30.07%和21.37%;河北省的房價分別為1900元/平方米和2656元/平方米，增長率略低一些為18.36%和26.47%。2011—2013年京津冀區域的房價增長率都達到了一個低谷，2011年北京市房價和2012年天津市房價出現了負增長。2016—2017年北京和天津地區的房價增長率又反彈到20%左右，河北省的房價增長率也升高到12%左右。2018—2019年三個區域的房價增長率又有所下降，并且天津市2019年房價增長率為負，2019年北京、天津和河北的房價均值分別為35905元/平方米、15380元/平方米、7834元/平方米?？傮w來看，近20年來，三個區域的房價走勢具有趨同性且整體增長速度較快。

由圖1和圖2不難發現，河北省房價的上漲或下跌與北京和天津有很大的趨同性，并且房價變化會滯后北京和天津一期，即作為京津冀地區的兩大中心城市，北京和天津對河北省房價具有引領性作用，河北省居民會根據北京和天津房價變動預期自己城市房價變動。

2 影響京津冀房價因素的實證研究

2.1 變量選取及模型構建

2.1.1 城鎮居民可支配收入（PI）

城鎮居民可支配收入是影響京津冀房價的主要因素。從消費的角度來看，城鎮居民可支配收入提高會增加剛性住房需求和改善性住房需求，從而推動房地產市場的需求曲線向右平移，使房價上升。從投資的角度看，京津冀區域房價近20年一直處于上升趨勢，且在個別年份增長率能高達30%以上，隨著居民可支配收入的增加，居民會增加在房地產市場投資從而達到資產增值目的。如圖3所示，近20年來，北京、天津和河北地區的城鎮居民可支配收入都處于上漲趨勢，與三個區域的房價走勢基本趨同，截至2019年北京、天津和河北的城鎮居民可支配收入已經高達73848元、46118元和35737元。

2.1.2 城鎮人口數量（N）

城鎮人口數量也是影響京津冀房價增長的主要因素。城鎮人口是城市商品房購買主力，隨著人口增長，人們對居住、辦公和商業的需求都會有所增長，會使房地產市場需求曲線向右平移，從而推動房價增長。如圖4所示，北京、天津和河北省城鎮人口數量呈現逐年上升的趨勢，但北京和天津近兩年人口增長率出現了下降的趨勢，截至2018年北京市的城鎮人口為1863萬，天津市的城鎮人口為1297萬，河北省的城鎮人口為4264萬。

2.1.3 利率政策（R）

以貨幣政策中的利率政策為例，當爭取采取寬松的貨幣政策即降低貸款利率時，從生產者角度分析，利率降低會使房地產商貸款成本降低，住房市場供給曲線向右平移，此時均衡價格下降，均衡產量上升;從需求者角度分析，利率降低會使居民購房貸款成本降低，從而刺激購房需求上升，使住房市場需求曲線向右平移，此時均衡價格上升，均衡產量上升;當房地產市場的需求曲線和供給曲線同時向右平移時，均衡價格下降還是上升是不確定的，取決于雙方平移的程度和供求曲線的彈性。

2.1.4 房地產開發投資（I）

從開發商角度分析，當房地產開發投資增多時，增加房地產供給，使房地產市場供給曲線向右平移。從消費者的角度來看，開發商增加資本的投入流露出房價上升的信號，這種信號會影響消費者的預期，從而使當期需求曲線向右平移。房地產開放投資的增多對房價影響是不確定的，這取決于供給和需求曲線平移的幅度。如圖5所示，京津冀地區房地產投資在近20年處于上漲趨勢，北京市和天津市在2018年達到最高值2026億元和1864億元，河北省在2017年達到最高值3657億元。

本文使用2001—2019年北京、天津和河北的上述四個解釋變量進行回歸分析 （數據來源于國家數據庫）。根據所選擇的變量，建立模型如下：

2.2 實證分析

由表1參數估計結果可以看出，人均可支配收入的參數分別為0.84、1.46和0.48，人均可支配收入對京津冀房價有顯著正向影響，即當京津冀地區居民人均可支配收入增加時，會推動房價上漲;人口數量的參數分別為1.21、-2.09和1.39，說明人口數量也對三個地區房價有正向推動的作用，當城鎮人口數量增加時，該地區的房價也會上漲，這與模型的假設相一致;利率政策只對北京市房價產生了顯著性影響，且系數為-1.64，說明在北京市提高銀行貸款利率會對房價的上漲有抑制性作用，但利率政策對天津和河北影響并不顯著;房地產投資對天津和河北影響的參數為0.33和0.02，說明當房地產投資增加時天津和河北的房價會有上漲的趨勢，但房地產投資對北京市房價的影響并不顯著。

3 合理調控京津冀房價的對策建議

3.1 建立城鎮居民收入增長長效機制

城鎮居民可支配收入是影響房價的重要原因，想要實現居者有其屋，可加強對城鎮低收入人群的幫扶。當社會中低收入人口比重下降、中等收入人口比重增加，能更好地實現居民住房的理性需求。并且城鎮居民可支配收入的增加可以在很大程度上彌補房價上漲給低收入人群帶來的福利損失。

3.2 有效調控大城市人口規模

城鎮人口數量的增加是推動房價上升的源動力。北京市已經采取了有針對性的人口調控政策，天津市和石家莊這樣的大中型城市也應采取相應的措施避免人口盲目的大量流入，從而避免房價非理性上漲。

3.3 采用恰當的貨幣政策

銀行等金融機構對房地產行業有著很大的影響。從土地開發到消費者的使用都離不開銀行等金融機構的促進作用。因為資本的需求量大，周期長，所以房地產業對銀行有著很大程度上的依賴。房地產開發商的投資行為會影響整個地區的房價變動，甚至會影響當地房地產市場的穩定和平穩健康發展，最終導致房地產泡沫。貨幣政策在調控房價中起著非常重要的作用，政府可根據各地區房價變動的實際情況對京津冀不同的城市實行不同的寬松或緊縮的貨幣政策，以達到緩和調整房價的最終目的。

3.4 關注核心城市房價，實施精準調控

由于北京和天津會對河北省房價產生漣漪效用和示范效用，因此在區域房價調控的過程中，離北京和天津較近的城市，可對北京和天津的房價進行重點監控，并建立相應的跟蹤機制，減輕北京和天津對河北省房價溢出效應。對離北京和天津較遠的城市重點關注自身房地產投資額及城鎮居民的住房需求，謹防住房供給過剩的危險。

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