淺談發揮土地儲備功能在經濟學中的地位

于永澤

摘 要：隨著社會經濟的不斷發展，城市土地開始以重要的生產要素進入到了市場中，使得土地資產價值不斷提升。通過建立土地儲備機制，能夠為城市規劃、建設與發展等工作開展產生直接影響?；诖吮疚耐ㄟ^對土地儲備功能在經濟學中的地位進行分析，提出幾點個人看法，僅供參考。

關鍵詞：土地儲備功能;經濟學;分析

在城市化進程不斷開展背景下，城市經營逐漸成為城市管理中的重點。尤其是在土地儲備制度的實施下，使得土地儲備工作開展進入到了全新的發展階段。通過從經濟學角度出發，在分析土地儲備功能及實施中存在問題的基礎上掌握實際情況，明確未來發展方向。

一、土地儲備功能

（一）提升市場調控能力

借助土地儲備制度，政府能夠對土地一級市場發揮壟斷作用，并利用土地儲備機構完成收購、開發、儲備、出讓等工作。通過將分散的土地集中在一起，在做好優化配置的基礎上制定適合的土地供應計劃，完成土地儲備工作，提升政府在土地供應規模能力方面的調控能力，確保土地的有效供應。隨著政府調控能力的不斷提升，不僅可以對重點工程產生保障作用，同時也可以避免出現暴漲暴跌等問題，為城市經濟發展提供支持。

（二）加速基礎設施建設

利用土地儲備制度政府方面可以完成土地資產市場化運營工作，在獲取合法土地收益的同時避免出現收益流失等問題。在現階段發展中，城市土地歸屬于歸家，而土地使用則采取了有償制度，土地出讓收入也逐漸成為政府財政收入的重要來源之一，通過出讓儲備地塊，能夠實現增值收益目標。從另一層面來講，利用儲備土地進行抵押貸款，不僅可以增加政府財政方面的收入，同時也可以為城市基礎設施建設提供資金，為城市發展奠定基礎。

（三）完善城市土地利用結構

在過去發展中用地方面主要采取了劃撥方式、協議出讓方式供給等方法，而對于這些方法來講，使得出讓土地在成本方面比較低廉，同時也影響到了土地價值的展現，甚至還會出現土地資源浪費等問題。通過使用土地儲備制度，使得土地資源配置方式發生了明顯變化，在提升配置土地資源能力的基礎上以多樣化的出讓方式提高了土地使用成本，優化土地結構與空間。所以說運用土地儲備制度能夠及時為需求者提供良好的市場競爭環境，在結合城市發展戰略的基礎上做好功能定位工作，保證規劃布局的合理性，在調整土地利用結構的基礎上實現產業結構升級發展目標。

（四）消除土地私下交易行為

在過去受到土地灰色市場的影響，使得土地增值所產生的資金流入到了社會個人、相關組織等手中，甚至還出現了土地交易腐敗問題等。但是在土地儲備制度實施下，以定期的方式及時公開土地儲備數量、區位以及登記等信息，使得信息透明度明顯提升。

（五）促進市場經濟快速發展

在傳統發展模式中城市用地規劃合理性不足，使得城市發展表現出了一定的不足，在土地開發方面表現出了散、亂、差等問題，對城市規劃、建設與管理等工作開展產生了不利影響，甚至還影響到了城市形象。隨著企業改制工作的不斷開展，使得一些許多偏僻、土地區位條件不佳的盤活土地資產出現了較大的困難，而借助土地儲備計劃，不僅可以實現對土地的在開發與利用，同時也可以提升對土地的盤活進度，在有計劃釋放土地的基礎上形成一定的土地規模，為城市供給工作開展提供支持。借助土地供應不僅可以對城市投資工作開展提供支持，同時也可以促進產業結構調整，滿足城市快速發展需求。

二、土地儲備功能在經濟學中的作用

（一）土地儲備機構準租

土地儲備機構作為土地儲備中的委托代理人，需要做好收集、吸收與處理儲備信息等工作，而對于委托人來講嚴禁因能力局限而出現信息傳遞不完全等問題，避免儲備信息陷入被動地位。因土地儲備機構具備壟斷信息優勢，所以在尋租能力上隨之增加。土地儲備機構有著較強的專業性與技術性，而對于土地儲備的技術性特點來講，因市場價格變化的不確定性，也為土地儲備機構運用信息優勢提供了支持，尋租行為難以準確界定。對于土地儲備機構的服務目標來講，從追求公益目標轉移到了追求經濟目標上，而對于儲備收入價格來講，則是受土地儲備量、儲備活動技術難度等因素來影響的。土地儲備執行機構中的收入包含財政補貼與土地儲備服務收入，而土地儲備機構針對利潤方面的要求逐漸成為了準租中的動機。想要確保土地儲備保障體系的正常工作，避免土地儲備機構非法侵占政府資源，使得政府需要向土地儲備機構提供賄賂金，當政府土地儲備監管體系針對代理機構所采取的約束過于松散時，儲備指標、技術指數隨之增加，需要支付的賄賂金更多。

（二）土地開發機構準租

對于土地開發機構來講，所具備的信息優勢直接影響到了道德風險以及逆向選擇。受到第三方付費的影響，使得道德風險表現為土地開發機構運用信息優勢，在拆遷等環節中存在偷工減料等行為。從制度層面來講，因目前針對土地開發所提出的法律法規存在著一定的不足，在監管細則方面表現出了完整性不足等現象，使得信息披露不完備等問題不斷出現。從執行層面來講，在土地開發整理推行方面表現出了一定的不足，所采取的違規處罰手段不合理，使得土地開發機構針對準租金、被處罰罰金之間存在著正期望現象，最終也就出現了逆向選擇問題。當政府監管強度不足時，土地開發機構逆向選擇的沖動隨之增加。土地開發機構借助道德風險、逆向選擇所產生的經濟收益也就成為了土地開發機構中的準租。但是當土地開發整理完備性不足時，所產生的監管力度隨之降低，而需要支付的賄賂金也在不斷增加，而賄賂金也就成為了土地開發機構中的準租。

（三）政府行為與決策

政府在面對土地儲備機構、土地開發機構的準租時，應當做好決策工作。首先，土地儲備機構與土地開發機構中的道德風險、逆向選擇處罰概率與政府監督投入之間有著密切的聯系，所以就需要從加大監督投入力度入手，在做好土地儲備監督管理工作的基礎上做好改進工作，及時針對代理機構的資格進行審核。由于土地儲備管理的總成本與土地你儲備量、儲備活動技術之間有著密切的聯系，所以就要做好深入研究工作，保證決策的合理性。

（四）制定有效的政策

首先，應當及時消除信息不對稱問題。針對土地儲備來講，應當從制定定期檢查制度出發，以定期檢查的方式掌握土地儲備量具體情況，對土地儲備補貼標準進行調整，在調動代理機構積極性的基礎上消除政府與代理機構之間信息不對稱問題。通過建立出完善的信息公開體系，不僅可以延伸信息獲取渠道，同時也可以提升監督管理力度，保障信息儲備效率的有效提升。其次，完善儲備信息傳導體系。對于土地儲備監管部門來講，應當從發揮土地儲備機構、土地開發機構監管作用入手，監理處信息公告體系，及時更新技術參數，做好信息反饋工作。另外還可以利用專家庫針對信息穿戴體系進行監督，解決信息不對稱問題，確保土地儲備監管信息的合理性。最后，提升監管人員綜合素質。因我國正處于土地儲備制度逐漸發展的階段，所以就要從提升監管人員綜合素質出發，在完善其知識結構的基礎上規范儲備工作規范，加大對土地儲備法律、法規等方面的學習力度，在掌握相關程序與法律要求等基礎上做好分析工作，保證工作的凌合理性。對于監管人員來講，應當定期開展專業培訓活動，提升監管人員綜合素質。

三、結語

綜上所述，在新時期發展下就要從發揮土地儲備制度優勢出發，在完善制度內容的基礎上做好創新工作，找出當前發展中存在的問題，在展現土地儲備制度作用的基礎上做好深入分析工作，借助立法完善來均衡政府與民眾之間的利益。

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