蘇寧環球預收售房款“蒸發”23.56億醫美業務短期或難成業績支柱

熊穎

因為有醫美概念“加持”，蘇寧環球4、5月股價一路猛漲。然而蘇寧環球的醫美產業仍處于虧損階段，公司仍是名副其實的房地產企業。

蘇寧環球扎根南京本土，而一度有著“南京第一大盤”之稱的威尼斯水城是公司的主要收入來源。2020年，威尼斯水城就確認收入34.85億元，貢獻公司營收超過8成。但《紅周刊》注意到，也是在2020年，威尼斯水城出現了大規模退房現象，這一現象在年報中具體體現為合同負債的大幅“縮水”。

一物業被退房24億元疑似存假銷售現象

商品房預售制度導致房企的住宅銷售通過預售款項獲得，該筆收入并不直接納入營業收入，而是先歸為合同負債，直到商品房竣工交付后再結轉成為營業收入。

2020年，蘇寧環球合同負債“縮水”嚴重。其2020年年報指出，合同負債中，公司的預收售房款從2020年初的32.08億元銳減至8.52億元。

為何預收售房款憑空“蒸發”23.56億元？

《紅周刊》記者梳理發現，僅威尼斯水城第十九街區這一單一物業項目，預收售房款就減少了24.23億元。此外，再綜合其它物業項目的預收售房款變動，合計預收售房款減少23.56億元。

一不愿具名的資深地產研究人士告訴《紅周刊》記者，一般情況下，如果出現預收房款大幅減少，說明房企出現了大量退房現象。而退房款項幾乎都來自同一個樓盤，可能是兩種原因，一是這個樓盤存在質量問題導致大面積退房;二是房企本身為了沖時點業績而人為制造的假銷售、假去化現象。

那么蘇寧環球大規模退房背后，究竟是何原因呢？

2019年威尼斯水城被更名為“北外灘水城”?！都t周刊》記者梳理發現，部分業主曾于2019年在互聯網平臺表示，北外灘水城19街區存在綠化嚴重縮水，精裝減配，空調外機赤裸裸懸掛半空的安全問題。

不過上述地產研究人士告訴《紅周刊》記者，一般房企針對質量問題主要通過修補、改進、加固和補償來解決，涉及大規模退房的質量問題則非常嚴重，無法通過上述措施來克服和解決。由此可見，上述業主提及的北外灘水城19街區質量問題并沒有嚴重到需要通過退房才能解決。

那么，蘇寧環球假銷售的可能性有多大呢？

該人士介紹，假去化現象在地產行業來說并不少見。在其曾任職的房企中，現金流緊張的時候，公司會借助員工及其親友身份來進行假銷售。這一假去化現象，有利于房企獲得一定程度的按揭貸款來緩解資金壓力，等待市場回暖。

不過該人士同樣指出，房地產行業內，假去化現象規模比較小，如果蘇寧環球23.56億元屬于這種情況，那規模是很大了。年報顯示，2020年蘇寧環球實現營業收入42.87億元。而同一年時間，威尼斯水城第十九街區的退房金額高達24.23億元，相當于當年總營收的56.52%。

“對房企來說，如果退房金額相當于營收的一半多，足以稱得上是重大事件?！?/p>

然而針對這一重大變動，蘇寧環球年報中未解釋原因，公司所聘請的會計師事務所中喜會計師事務所也并未提出這一年報披露的不合理之處，而是出具了“標準無保留意見”。

那么蘇寧環球和中喜會計師事務或許還欠投資人一個解釋。

收入主力項目去化9成以上威尼斯水城或難持續“輸血”業績

蘇寧環球的大規模退房發生在旗下物業項目的威尼斯水城。一直以來，威尼斯水城為蘇寧環球的營業收入作出重大貢獻，2018年、2019年、2020年，威尼斯水城確認收入23.98億元、27.01億元、34.85億元，依次在總營收中占比73.92%、68.83%、81.29%。

表1 威尼斯水城歷年確認收入情況

數據來源：蘇寧環球2020年年報

威尼斯水城拿地時間較早，公告顯示，2002年9月，蘇寧環球旗下子公司浦東公司與南京市浦口區國土資源局簽署《國有土地使用權出讓合同》，以掛牌出讓方式取得位于南京市浦口區沿江鎮的300萬平方米國有土地使用權，該地塊即是威尼斯水城的前身。

300萬平方米相當于381個足球場大小，如此龐大的土地面積，為后來的“南京第一大盤”創造了開發條件。從2002年拿地至今，威尼斯水城的開發周期歷時19年時間，物業項目也從威尼斯水城1街區陸續開發至威尼斯水城20街區。

表2 蘇寧環球威尼斯水城（又名：北外灘水城）主要住宅項目銷售情況

數據來源：蘇寧環球2020年年報

《紅周刊》記者梳理發現，在當下威尼斯水城的二十個街區中，仍有四大街區尚未清盤。而除去于2020年5月1日開盤銷售的威尼斯水城20街區外，16街區、18街區、19街區的預售比例均在90%以上。

作為蘇寧環球的主要收入來源，威尼斯水城面臨著可售面積不多的尷尬局面。不難看出，后續，威尼斯水城或難長期持續為蘇寧環球提供穩定的業績“輸血”。此外，蘇寧環球土地儲備較少，僅剩8宗地塊，總建筑面積238.25萬平方米。如僅依靠“吃老本”，而不開拓出新的業績增長方式，蘇寧環球或面臨盈利能力下滑的風險。