經濟新常態背景下房地產公司籌資戰略分析

丁玲

我國房地產在2005年進入大型的宏觀調控之后，在經濟新常態背景下的運行環境日漸艱難，經濟新常態的到來，使我國全球的經濟發展趨于平穩狀態，過高房價在政府的遏制下逐漸趨于穩定。經濟新常態到來的同時，也改變了全球的經濟調控方式，在該背景下對房地產公司的籌資戰略分析是推進房地產公司發展的關鍵，房地產公司中的籌資戰略分析對公司的發展有重要的影響及作用，因而公司發展過程中，要全面分析公司籌資戰略。論文主要從現階段房地產公司所制定的籌資戰略現狀進行了分析，根據戰略分析中存在的問題，從四個方面提出了經濟新常態背景下的房地產公司的籌資戰略。

一、引言

經濟新常態背景下的房地產公司在全國范圍的運行規模越來越大，但在房地產投資的增長速度上呈現減緩的趨勢，在經濟市場的改革體制中出現供大于求的現象，其次，在土地市場同比回落，我國房地產公司所運營的商業產地銷售相較于住宅區市場相比有明顯的上升趨勢，造成這一主要原因主要是由于全國國民的GDP值一直在上升，城市居民的消費水平有明顯地提升。其三我國房地產公司現階段面臨著一系列的金融政策，在企業運營中，限購松綁與限貸政策在一定程度上擴寬了房地產公司的運行環境。在中央與地方政府調整房地產的相關政策之后，企業的市場預期未達到理想的效果，地方政府陸續出臺了相關的政策幫助居民使用信貸公積金和財政支持等方式來拉動市場居民的購房需求。其四，我國多數的房地產公司的銷售低于預期，并且高庫存、高負債，融資的規模相較于之前也有上升的趨勢，在戰略目標的完成通過率上低于同年往期?？偟膩碚f，房地產公司的發展并不景氣，在房地產企業競爭壓力如此大的環境下，應針對經濟新常態背景下對房地產公司的籌資戰略進行有力的分析，從而推進房地產企業的發展。

二、房地產公司籌資戰略制定的現狀分析

（一）未能根據房地產開發企業的發展戰略制定籌資戰略

我國的房地產在1978年之后才開始正常起步，還沒有發展到成熟的階段，由于時間短，也沒有適當的經驗可供房地產公司借鑒，還是依照傳統的籌資模式，因而運行形式比較單一，造成我國房地產企業不利于實現可持續發展原則。在企業的運行過程中，也未能根據房地產開發企業的發展戰略制定籌資戰略，在房地產發展中未能根據自身的實際運行情況選擇合適的籌資戰略。房地產企業未制定籌資戰略導致在運行過程中出現了很多的問題，首先是我國房地產在籌資結構上出現了不合理的現象，房地產企業所需要的資金相較于其他行業來說，需求量更大，企業中自身所占的資金比例小，而大部分資金主要依靠銀行貸款，甚至包括對銀行貸款和股權籌資等，在房地產企業內部籌資資金所占比例小，導致企業運行過程中會出現失衡的現象。其次，房地產未根據企業本身的發展戰略直接影響了市場運行機制，在運行過程中容易出現供求關系不合理的現象，無法對房地產的價格進行合理的制約，導致房價飛快上漲，不利于房地產企業的長遠發展。在房地產企業的開發運行過程中，應根據企業的發展戰略制定合理的籌資戰略。

（二）資金安排不夠精細，房地產籌資成本較高

房地產企業中的建設周期長，需要大量的資金才能完成一個項目，在運行過程中，如果房地產企業不給相應的項目投資者或者股東派發應有的利潤，會直接影響企業的信用程度。我國現階段的房地產企業中，在資金安排上還不夠精細，導致房地產的籌資成本比較高。除此之外，還存在以下問題，其一，房地產籌資未嚴格按項目需要及進度進行，測算不合理，資金到位過于理想化。這一問題直接導致了房地產企業在建設項目的過程中由于資金的理想化計算造成項目中斷，不利于房地產項目的開展。其二是我國的房地產企業的資金周轉率有待提升。例如對于某些項目較少的開發企業，存在著大量資金盈余的情況。對于部分多項目的企業，未能將預售資金等進行合理安排，導致部分項目存在資金盈余而部分項目資金缺口的情況。其三是我國房地產資金安排不合理往往導致急需項目開發滯后，整體上增加了開發成本，或者通過信托民間借貸等，既有較高風險，資金成本也遠高于銀行開發貸款。除此之外，由于國家出臺了限制房地產的一系列政策，導致房地產本身的資金成本負擔重。在出臺限令和增收房地產稅率的影響下，導致我國房地產企業的籌資資金的成本增加。

（三）資本結構不合理，導致籌資戰略錯配

房地產內部的資金主要包括兩個部分，一是股權籌資，二是企業的持續的資本積累。房地產企業本身對于資金的需求就非常的大，現階段我國房地產內部資金的結構不合理，容易造成在企業涉及到項目時容易出現籌資戰略錯配的現象。造成資本結構不合理主要是由于我國房地產企業自身所占的資金比例很小，在資金建設當中，主要還是靠我國的銀行精心貸款，企業內部所占的內部籌資比例非常小，這一現象造成了我國房地產內部資金結構出現了嚴重的不合理性，導致房地產的內部籌資沒有在企業中發揮到最大的價值，除此之外，很多企業內部對資金籌資戰略的意識不強，導致在籌資戰略上沒有收獲較大的效果。最后是內部資本結構不合理主要是因為實收資本金不足或者比例偏低，導致開發所需要資金往往通過籌資解決，這一現象導致企業內部的籌資戰略往往達不到理想的效果。

（四）房地產籌資方式與來源相對單一

我國房地產公司在經濟新常態的背景下，所實施的籌資方式來源還比較單一也是現階段房地產公司需要解決的一個問題。我國現階段的房地產公司所籌資的主要渠道目前往往是偏重于銀行貸款，銀行貸款是我國籌資額度比較高，利潤和債券籌資相比會低很多，并且風險較小。房地產在向銀行進行籌資貸款的過程中通常采用兩種方式，一是抵押貸款，抵押貸款的籌資方式主要是通過對股票，房屋不動產等產品進行抵押，一旦沒有在規定時間內還貸款，直接沒收上述的所有抵押產品。還有一種籌資方式是信用貸款，信用貸款貸給企業的前提條件是只貸給信用合格的企業，用企業自身的信譽做擔保，房地產企業利用信用貸款的條件比較多，并且貸款的利潤要高于一般的利潤。不符合開發貸款時往往通過信托等方式，資金成本很高且限制條件多，在綜合性企業挪用流動資金貸款用于開發，不符合國家政策，且容易導致資金鏈緊張。房地產企業在進行籌資的過程中通常利用這兩種貸款方式，所籌資的形式比較單一，房地產企業應根據自身的發展方向制定籌資戰略目標，在市場中找到更多有效的途徑，達到減少籌資成本的同時，能夠降低籌資風險的目的。

三、經濟新常態背景下房地產公司籌資戰略

（一）結合房地產企業的發展戰略制定籌資戰略

房地產企業中最重要的階段應屬于企業內部的籌資決策，在企業中建立完善的籌資戰略機制是確保房地產企業開展正常項目的保障和基礎，是促進房地產企業快速發展的有效手段。針對我國房地產企業未結合企業的發展戰略制定籌資戰略，要從以下幾個方面為房地產企業制定籌資戰略。首先在籌資結構與發展戰略上，兩者要有效結合，在發展中不斷協調，使房地產企業的內部籌資結構能夠不斷適應對企業的戰略目標所提出的要求。其次，房地產的籌資戰略需要依靠市場的籌資環境和資金構成結合與市場的供求管理的變化而變化，這三者共同決定了籌資戰略，一旦三者中的一種發生變化，房地產所制定的籌資戰略也應隨之發生改變。其三，房地產在選擇籌資戰略時，應在最佳籌資結構的基礎上，要求其籌資戰略能夠對房地產企業內部的結構同樣有優化作用。通過以上三方面促進房地產企業制定籌資戰略，確保房地產企業的正常運行。

（二）提升房地產企業的資金精細化管理程度

由于房地產企業在運行發展中所需要的資金需求量比較大，如果在企業運行過程中不將資金進行合理的應用，會導致出現項目在運轉過程中出現資金不周轉的現象，因而，在房地產的運行中，要提升房地產企業的資金精細化程度。主要從以下幾個方面進行資金精細化管理。首先在房地產開展經營活動之前，要加強所涉及到的預算資金分析，根據預算管理分析，制定好相應的市場營銷推廣方案，確保房地企業的內部經營活動不與自身的實際發展情況相脫節。其二，是提高房地產內部的資金管理水平，內部資金的管理針對房地產企業中的各項財務費用及盈利狀況進行分析和預測，在項目中涉及到財務活動時，能夠減少合同款的比例，在確保項目正常開展的同時，能夠間接減少流動資金所產生的高額利息。其三，房地產可以建構現金流模型，有效對房地產企業中的財務管理和成本管理相結合，確保財務執行的一致性。通過對房地產企業的資金進行精細化的管理，避免在項目開展中出現資源浪費的現象。

（三）合理設計房地產企業的資本結構和負債結構

針對房地產企業的資金結構不合理，導致在戰略管理中出現錯配的現象要注意合理設計房地產企業的資本結構。首先要根據房地產企業或者項目公司的開發規劃，配置合理的資本金，以確保資本能基本覆蓋拿地成本，并且避免后期開發過程中的資產負債率過高的情況。其次，要避免在項目運行中出現負債結構不合理的現象，要加強提高企業的長期貸款比例，在短期貸款比例上進行合理地分配，從而有效降低資金流動性的風險。再次，對于房地產企業的利潤分配等也要綜合考慮，避免在項目開發資金需求較高的情況下過多地進行股利分配，使企業的所有者權益保持合理的比例，才能使各項目開發穩健推進。

（四）逐步發展多元化的籌資渠道

我國房地產企業的籌資來源單一，在一定程度上影響了房地產企業對資金的需求量，針對這一現狀，可以在以銀行借貸為主要渠道的同時，結合企業的自身發展狀況，合理地選擇適合房地產企業發展的證券籌資以及信托籌資，在房地產企業中發展多元化的籌資渠道，將籌資戰略中將會涉及到的風險將其分散開來，最大程度減少房地產企業的經濟損失。除此之外，房地產企業還可以發展與推廣房地產基金，通過降低成本利息，為房地產企業減輕一定的經濟壓力。還可以利用海外發債等方式，將房地產企業中的籌資戰略創建多元化的籌資渠道，確保房地產企業在發展過程中有更多優化的籌資選擇，降低籌資困難。

四、結語

經濟新常態背景下房地產公司在進行籌資戰略分析中，依然還存在許多不足之處，但需要不斷地結合房地產籌資的以往經驗，并不斷在實踐中發現問題，才能不斷優化房地產企業中的籌資戰略，從而促進房地產企業能夠得以在調控政策下穩健發展。

（作者單位：青島正北投資發展有限公司）