房地產企業土地增值稅清算時應注意的問題分析

畢勝

當前我國房地產經濟發展快速，房地產企業已成為國家重要稅收來源之一。隨著營改增稅收制度推行，土地增值稅對于規范房地產行業成本控制和經營管理起到了重要作用。由于土地增值稅清算工作較為繁瑣，難度大，如此便致使目前房地產企業土地增值稅清算工作存在一些問題。本文通過對土地增值稅清算工作時應注意的問題進行分析，探討完善土地增值稅清算工作的有效策略，以促進房地產企業土地增值稅清算工作順利開展。

我國社會經濟快速發展的刺激下，房地產企業經營模式走向多元化，為進一步整合優化房地產企業內部資源，降低企業稅負，提高國家土地稅收征收率和質量，土地增值稅隨之實施。土地增值稅的實施提高了房地產企業稅務管理效率，降低了企業的繳稅成本，另一方面也促使房地產企業做好土地增值稅清算管理工作，以便使房地產企業在土地增值稅清算工作更加統籌、規范、合情合法，促進企業經濟效益的提升。但當前房地產企業內部組織結構復雜，涉稅項目日益增多，土地增值稅清算工作難度加大，房地產企業如何注意防范和解決土地增值稅清算工作存在的問題亟待解決。

一、房地產企業土地增值稅清算概述及重要性

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦 （ 不包括以繼承、贈予方式無償轉讓房地產的行為 ），具有征稅面廣、按次征收、實行超率累進稅率，以轉讓房地產的增值額為計稅依據等特點。土地增值稅清算是指在符合國家相關稅收法律法規等內容基礎上，根據土地增值稅政策指導，房地產企業作為納稅人按照科學合理的計算方式對土地增值稅（土地增值稅=增值額*稅率）的資金額度進行計算并對該房地產項目進行稅款繳納的行為。它是做好房地產土地增值稅稅收籌劃的重要工作內容，是強化企業稅收籌劃意識，提高房地產企業稅務工作管理效率和財務管理效率的有效途徑。

二、房地產企業土地增值稅清算時遇到的問題

（一）房地產企業管理層對土地增值稅清算工作不重視

房地產企業管理層對于做好土地增值稅稅收籌劃和清算工作沒有足夠重視，把更多精力投入到如何減少成本支出，提高經濟效益上，對如何優化企業管理，做好土地增值稅稅務籌劃和清算工作，降低稅務風險沒有足夠認識，依然停留在和稅務部門打好關系、跑好人脈關系的僵化腐化淺薄層面，對新的稅務政策不夠熟悉掌握。由于國地稅合并，使用金稅三期發票監控平臺可以使企業匹配庫存信息共享，這促使企業內部要求更高，對企業監管力度加大，也使房地產企業違法稅收成本加大。由于房地產管理層不夠重視，就容易忽視可能出現的稅務風險，如在銷售房地產項目時沒有第一時間申報銷售金額，或者通過工程結算人為推遲，在預售款結轉收過程中沒有及時開具房地產專用發票，從而導致企業土地增值稅稅收和清算工作容易出現紕漏，導致企業征信聲譽受損，還錯過國家相關優惠政策，繼而致使企業經濟利益受損。

（二）清算工作不合理導致企業面臨稅務風險

由于房地產企業管理層和企業涉稅人員事先沒有對土地增值稅稅務法律法規全面了解掌握，容易造成前置于繳稅行為的土地增值稅籌劃和清算工作陷入被動。企業涉稅人員容易因為對土地增值稅稅收政策理解不透徹或者條款采用不當，導致企業稅務籌劃和清算方案與政策脫節，甚至為了達到降低納稅基準，方案出現違背政策約束的情況，如在房地產成本費用扣除清算過程中，容易存在虛構工程項目、工程量或編制虛假工程決算規劃方案、混淆降低成本歸屬期、虛增扣除項目等違法違紀現象，這些不規范的清算行為很容易讓房地產企業涉入稅務風險。

（三）房地產企業稅務管理人員專業水平欠缺

由于我國當前稅收法律不斷更新出臺，稅收管理模式不斷優化更迭，房地產企業涉稅工作人員面臨不小的挑戰和壓力。目前房地產企業很多涉稅人員多為財務工作人員擔任，缺乏設置專門的稅務管理工作部門和工作崗位，這就導致稅務人員在承擔繁重財務工作情況下還要承擔在企業經營工作中占據重要位置的稅務管理工作。這容易導致涉稅人員職業倦怠，疏于管理，責任心不夠。加上涉稅人員缺乏相關專業知識培訓，不能及時掌握國家法律法規及稅務管理知識，容易造成涉稅人員在土地增值稅清算和籌劃行為上出現盲目性和主觀性，如出現主觀上無意識少繳稅，或者違背稅法出現錯誤操作造成偷稅漏稅等行為。這容易使房地產企業在納稅上有失信、犯罪風險。

三、優化房地產企業土地增值稅清算的相關措施思考

（一）完善房地產企業土地增值稅稅務管理制度，建立稅務風險防控組織

房地產企業管理層及涉稅人員應樹立正確的稅務管理理念，根據企業經營實際情況，建立完善稅務管理制度，做到權責清晰，便于貫徹執行。同時建立由企業服務、項目部和稅務籌劃、清算工作部門有效結合的稅務風險管控組織部門，對房地產企業稅務風險實施全面防控，并做好企業稅務風險自查工作。稅務風險管控部門對企業稅務管理工作設置專門崗位，明確崗位職責，同時完善監督制度，加強對稅務管理人員專業培訓，特別是土地增值稅稅務籌劃和清算知識培訓，提高企業稅務管理水平，有效防范稅務風險。

（二）有效規范房地產企業土地增值稅清算工作

1.規范管理涉稅資料與相關票據

做好涉稅資料與相關票據的管理不但能夠讓企業稅務工作者以及管理人員更好的掌握相關稅務信息，防止后期出現資金不足而導致無法按時進行清算繳納的情況出現，這樣可以避免企業需要補繳稅費，而且還能夠有利于核算準確性的提高，為相關部門的檢查提供便利。具體可從如下幾方面著手：第一，房地產企業應當要積極構建涉稅資料與票據管理的數據庫;第二，盡可能讓數據庫和當地稅務部門構建起共享機制;第三，房地產企業需對定期檢查與核對數據庫內的相關信息，一旦發現指標不明的情況需要及時核查相應實物票據。

2.建立土地增值稅稅務風險管理協同制度

在涉稅信息繁多、條規不斷更新的情況下，房地產企業除了要提高土地增值稅稅務籌劃和清算風險意識外，還要建立稅務信息與各層級的相互協同制度。一是涉稅人員加強對涉稅信息收集、匯總、處理、傳遞等執行程序的能力提升，做到能召開有針對性、各層級交流溝通順暢的稅務籌劃風險例會，向企業管理層及時反饋稅務風險和稅務管理工作相關情況。同時企業涉稅人員要加強與負責企業稅務管理工作相關部門的溝通交流以及配合，做到信息共享，及時掌握最前沿稅務籌劃和清算動態信息和最新政策，確保企業稅務管理工作及時、正確。

3.緊密依托“金三”大數據平臺，建立房地產企業稅務管理信息化體系

大數據時代背景下，房地產企業也必須緊緊依托“金三”大數據平臺，協同大數據和互聯網系統服務平臺做好土地增值稅信息數據收集和統計。涉稅人員可利用稅務信息數據庫對土地增值稅清算和籌劃工作信息的收集整合，從而提高稅務風險管控力度。通過利用稅務信息化共享平臺，房地產企業稅務管理不僅快速便捷對龐大數據信息進行分析統計，有利于及時加深對稅收政策了解，對自身業務知識和工作方向進行及時調整，還可以提高企業對于具有不良信用記錄或者不良稅務記錄合作商的警惕和甄別，從而有效地幫助企業規避稅務清算政策風險。

（三）注重專業管理人員的培養

房地產企業應當要不斷強化管理部門了解與認識稅務管理工作的程度，將其列入重要管理工作內容當中，構建起科學合理的稅務管理體制，同時配備具備優秀專業素養的管理人才，同時注重對內部管理人員的培訓與培養，不斷提高其專業素質，以便于能夠及時分析與研究我國稅收現狀和出臺的有關政策及有關規定，以便于能夠統一管理企業的納稅行為，同時開展合理的規劃，最大限度減少企業的經濟損失，讓其更好地將其為企業發展所用。在對土地增值稅清算政策進行學習時需要對如下內容予以明確：①土地增值稅的定義，也就是單位或個人在進行國有土地使用權、地上建筑物與附著物同時獲得相應收入后所需繳納土地增值部分稅費。②土地增值稅的計算方式，其進稅率主要是根據四級超率累積的方法。③繳納方式，預交后實施清算。④清算條件等相關內容與規范。因為實際清算過程中，增值率不超過20%就無需繳納土地增值稅，所以必須要做好增值率確定值的計算。只有對以上內容還有當地土地增值稅清算的相關政策內容后，方可在與相關政策相符的基礎上開展清算工作，充分運用土地增值稅的優惠與減免政策來做好清算繳費工作。

四、結語

綜上所述，國家實施土地增值稅相關法律法規，就是為了規范房地產企業在土地增值稅稅收籌劃及清算工作行為，促進房地產行業健康發展。因而，房地產企業土地增值稅清算工作要納入企業日常管理行為的重要內容范疇，認真稅務籌劃和清算工作，完善企業稅務管理制度并建立企業稅務風險防控和管理協同機制，提高稅務籌劃清算的風險防范意識，這樣才能有效優化房地產企業土地增值稅清算管理，確保房地產企業可持續健康發展。

（作者單位：諸暨融享房地產開發有限公司）