淺談房地產稅改革的幾點問題及對策

閻星宇

房地產稅的改革從2011年試點地區開始推進，到現在改革方案已經形成了一些基本共識。目前我國房地產稅的立法及改革正在積極穩妥地推進當中，為優化稅制結構、房地產市場平穩健康發展注入新動力。本文將從分析開征房地產稅的必要性與可行性出發，討論當前身處房地產市場與經濟環境的大背景下，房地產稅改革仍然存在的一些問題，并針對現存漏洞提出幾點對策及建議。

隨著2021年到來，我國已步入“十四五”發展時期。今后我國稅制改革將在“十四五”時期繼續逐步地深化進行，同時著重體現在降低間接稅比重、提高直接稅比重之上。無論是基于健全直接稅、地方稅體系的角度出發，還是從充分發揮稅收在調節收入分配職能等方面看，房地產稅都是重要的稅種之一。財政部部長劉昆表示，今后我國房地產稅地改革應以房地產稅立法為首要任務，逐步地、積極地、穩妥推行。到目前為止，房地產稅改革已推行近十年。2020年我國房產稅改革試點上海以及重慶已發文，明確將繼續作為改革試點推行房產稅改革，這將有助于穩定房地產市場預期，意味著我國房地產稅改革將繼續穩步推行。推進房地產稅，有利于培養地方主體稅種，提高直接稅比重，進一步優化稅制結構，調節貧富差距，促進社會公平，同時也是打擊炒房行為的利器，為過熱的房價降溫。但由于房地產稅受關注度高，立法過程要不斷考慮當前房地產市場、宏觀經濟環境等因素，加之受疫情影響，目前更需要合適的時機和準備基礎才能出臺推行。

一、我國房產稅改革的意義

目前我國房地產稅收體系重交易、輕保有，住房持有成本幾乎為零。如果房地產稅的征稅環節為保有環節而不是交易環節，加之房地產稅屬于典型的直接稅，即稅收負擔直接由房地產持有者個人負擔而無法通過其他方式轉嫁。這意味著征收房地產稅會增加住房投機者的持有成本，使其拋售手中多余“閑置”的房子，提高市場房屋利用率，從而在一定程度上打擊炒房行為，起到穩定房價的作用。因此，房產稅改革的必要性在于，推行房地產稅有助于進一步維護房地產業平穩。不僅可以培養地方主體稅種，保證地方財政收入，同時提高直接稅比重，實現收入再分配，縮短貧富差距。

并且，我國開征房地產稅的可行性受當前宏觀經濟大環境所趨。根據2020年度國家財政部發布的財政收支情況的數據顯示，受疫情以及國內外經濟環境的影響，雖然2020年我國整體稅收收入呈小幅下降趨勢，但是以證券交易印花稅以及房地產相關稅收為代表的直接稅呈現較快的增長趨勢，這為我國進入接下來的“十四五”時期提高直接稅比重以及房地產稅改革打下扎實的基礎。

二、我國房產稅改革中仍存在的問題

（一）稅率設計不夠合理

目前，我國絕大地區對居民個人住房免征房產稅。重慶和上海自2011年起成為房產稅改革試點。就上海市來說，目前僅對城市居民購買的新房、二套房且人均60平方米以上的住房以及非城市居民購買的新房征收房產稅，稅率為0.6%;而重慶市對獨棟別墅這類特殊住房以及三無人員購買的二套房征收房產稅，稅率暫定為0.5%-1.2%。但實際上，我國試點城市的稅率水平是低于國外大多數國家約1-2個百分點的。雖然開征房地產稅的直接目的在于培養地方主體稅種，使房地產稅成為地方政府較穩定的稅源，但從長遠意義考慮，房產稅改革也是為了處理房地產泡沫問題，抑制商品房的投資行為，這兩種目的并行而不相悖。因此，較低的稅率不僅使房地產稅難以發揮地方主體稅種職能，而且也沒有起到抑制過熱房價的作用，反而助長了人們投機炒房的氣焰。

（二）房地產稅收結構不夠完善

首先需要區別房地產稅與房產稅，兩個稅種的含義并不相同。房地產稅屬于一個歸納性的概念，指對房地產課征，它包括與房地產相關活動有直接關系的所有稅種。因此，房地產稅包括房產稅。而房地產稅收體系是指由與房地產有直接關系的各種稅收構成的稅收體系。筆者認為，未來開征房地產稅后，如果繼續在房地產交易環節征收增值稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、印花稅，包括土地出讓金等等，必定會造成重復征稅，需要做出一定的調整。由此暴露出我國房地產稅收結構并不科學合理，需要借助房地產稅改革進一步理順整個房地產稅收體系，有助于國家調控房地產市場經濟平穩健康發展。同時，這對房價的下降也是有幫助的。

三、關于房地產稅改革的幾點建議

（一）因城施策制定階級稅率

正如前文所述及，較低的稅率起不到打擊炒房者的投機行為，并且難以發揮地方主體稅種的稅收職能。如果采取較高的稅率，在很多三四線城市的房地產市場本身處于供大于求的狀態下，高稅率可能會導致房價大幅上升，影響房地產市場的平穩發展。因此，筆者認為，我國的房地產稅改革中，稅率的制定應根據當地的經濟水平、地方財政情況、房價狀況等因素因城施策。稅率采用具有彈性的差別比例稅率。對于房源本身供不應求的一線城市，應采取較高稅率，抑制投機炒房行為;其他地區可根據其當地的經濟水平以及發展狀況等因素制定稅率，對于偏遠、經濟相對薄弱的地區，應采取更低的稅率，有助于吸引人才流動，推動當地經濟發展。

（二）進一步完善房地產稅收體系

目前我國房地產稅收體系仍存在漏洞，前文提到，未來我國開征房地產稅后，如果繼續在房地產交易環節征收增值稅、土地增值稅、耕地占用稅，包括土地出讓金等等，將會導致重復征稅。并且我國房地產稅收體系本身就存在漏洞，房地產稅、租、費界定不清，包括以費代租的土地使用費、以費代稅的土地閑置費等等。稅、租、費界定混亂，導致征收部門繁多，稅收征管效率低下，房地產稅收體系存在漏洞，降低了稅收規范性。因此，此次房產稅改革的目的之一就在于通過房地產稅立法對房地產相關稅費進行“清費立稅”的整理以及稅、租、費的界定。筆者認為，在房地產稅的改革過程中，無論是立法者還是稅務機關都需要轉變以往“重流轉、輕保有”的舊思路，需要通過稅收立法將房地產保有環節設立為主要征稅環節，取消土地增值稅、耕地占用稅等稅種。

（三）完成房地產登記工作，提高稅務機關征管效率

稅收法定過程需要立法者平衡效率與公平，才能在效率原則與量能課稅原則中得到兼顧。因此，房地產稅立法需要對稅種的課稅范圍進行合理的劃分。此前2020年第七次全國人口普查已要求登記居民住房情況，同年7月24日自然資源部辦公廳印發《“互聯網+不動產登記”建設指南》的通知提出，計劃在1-2年內構建“互聯網+不動產登記”服務體系。由此可見，我國已經著手開展全國住房登記工作。但由于我國的房屋產權具有自己的特點，房屋性質各不相同，例如商品房、經濟適用房、福利房、小產權房等等，需要花時間完成這項龐大的統計工作。因此，筆者認為，目前我國需要全面、高效地完成不動產登記工作，不僅包括城市的房地產，還要普及到農村的房地產，以及各種性質的住房，建立城鄉統一的房地產登記體系。只有明確課稅范圍，做好扎實的基礎性工作，提高稅收征管效率，才有利于房地產稅立法的推進，為地方財政提供廣泛而穩定的稅源。

（四）因地適宜科學制定計稅依據

計稅依據是稅收制度的基本要素之一。關于房地產稅的計稅依據社會上看法不一，總結起來大致可以按房產套數、房產面積或房產余值的確定。若按照房產套數課稅，需要分別制定對居民的第一套房、第二套房、第三套房及以上每套住房的稅率。如果采用對一套房免稅的做法，可能會出現假離婚行為，對人們的心理產生不良導向，雖然本意在于照顧剛需買房者，但結果可能反而弄巧成拙。因此，按照房產套數計稅的做法存在漏洞。若按照房產面積或者房產評估余值征稅，筆者認為，可以采用住房面積與房產評估值相結合的計稅方法，即通過計算人均住房面積的方法確定免征額。這種方法既結合了當地的房地產價值，又考慮到了居民的家庭人口狀況，具有一定的可行性。據大數據預估，2020年我國城鎮居民人均住房建筑面積已超過40平方米，農村人均住房建筑面積達到50平方米。并且根據試點地區上海的做法，對本市居民新購且為二套及以上的住房，免稅面積為60㎡ 。因此，立法者可以參考數據確定免稅面積的范圍，因地適宜設置不同的征收標準。

（五）減少納稅人稅負“痛感”，降低改革民意阻力

自房地產稅立法的提出至今，不斷遭受到社會各界的爭議。其中立法受到的民意阻力不容小覷。房地產稅的推行直接關系到老百姓住房的切身利益，許多人認為征收房地產稅會使得稅負轉移到購房者、租房者的身上，使得房價上升、租金上漲，最終導致民眾稅負痛感過重，產生排斥心理。而實際上，在房地產的保有環節征稅，會增加投機者房屋的持有成本，使其將手中閑置的房產推向市場，緩解樓市供不應求的局面。而對于租房市場而言，房產地稅可能會轉移到租金上去，但在不同地區轉移的程度是不同的。對于本身市場處于嚴重供不應求的北上廣深地區，租金轉移的部分可能會偏大;對于在經濟狀況較差的三、四線城市，租賃房子的供應過盛，加之租房者租金水平不高。如果稅負轉移比例過高導致租金提升過快，房子反而租不出去。

由此可見，房地產稅的出臺不會使房價大幅動蕩，其推行的目的是打擊炒房行為，穩定房地產市場經濟，并不是用來調控房價的工具。因此，筆者認為，政府需要進一步加大對于房地產稅推行的宣傳力度，引導民眾正確理解開征房產稅的目的、意義以及其未來帶來的社會影響。同時，稅收立法需要民眾的參與和支持，政府方面應集思廣益，積極、廣泛地聽取民眾意見，有助于減輕納稅人的稅負“痛感”，同時提高公民的納稅意識。

四、結語

總的來說，推行房地產稅已勢在必行，極有可能在“十四五”期間落地實施。但改革過程不可操之過急，目前房地產稅仍存在一些問題與細節亟待研究討論。由此可見，房地產稅改革將是一個復雜而又漫長的過程，這需要我們在各方面都打好扎實基礎、做好充足準備，待條件成熟后，再根據屆時的房地產市場情況以及宏觀經濟大環境等因素，尋求合適的時機，穩妥出臺房地產稅。

（作者單位：天津財經大學財稅與公共管理學院）