賣掉SOHO

鐘黛　陳曉平

潘石屹終于賣掉了SOHO中國。

6月16日晚間，SOHO中國發出公告稱，黑石旗下公司Two Cities Master Holdings II Limited現金要約收購SOHO中國已發行全部股份，收購價格為每股5港元，最高現金代價為236.58億港元（約合30.48億美元），以取得SOHO中國的控股權。

要約完成后，潘石屹夫婦將保留9%的股權，SOHO中國將繼續在香港證券交易所上市。黑石計劃保持SOHO中國的現有主營業務和管理團隊。

6月17日，SOHO中國以4.6港元收盤，上漲21.0%，總市值約為239億港元。潘石屹，這位頗有話題度的地產大佬，正式淡出江湖。

擺上貨架

236.58億港元的標價，遠遠不及潘石屹最初的預期。

早在去年，SOHO中國兩度傳出私有化的消息，黑石給過更慷慨的報價。2020年3月，路透社報道，黑石擬以40億美元私有化SOHO中國。當時，雙方均未正面回復。

隨后的2020年5月，彭博社披露，新冠疫情導致SOHO中國前景充滿不確定性，雙方的洽談陷入停滯狀態。

3個月后，SOHO中國公告稱，終止早前與海外金融投資者的要約私有化事項。

2020年11月，路透社又稱，高瓴資本計劃以20億美元私有化SOHO中國——這一作價比此前黑石給出的報價少了一半。

高瓴資本否認了這一消息，但是，接二連三的出售消息，坐實了潘石屹準備離場。

自2014年開始，潘石屹就頻繁出售國內資產，當年即以股權或資產轉讓方式出售了位于上海的3個項目，總價約為82.82億元。

2016年下半年，潘石屹又以32.97億元的價格整售上海的SOHO世紀廣場項目。2017年再度成功以35.73億元、50.08億元的資產價格，賣了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO。出售時，這些項目均處于成熟穩定運營狀態甚至為滿租。

據統計，2014年至2019年的5年間，SOHO中國陸續通過出售資產套現超過370億元。

截至2020年底，SOHO中國的主要投資物業只剩下“八大金剛”（即位于北京的前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO二期、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場項目）以及銀河/朝陽門SOHO。

市場有傳言，SOHO中國曾將所持的8個核心寫字樓項目擺上貨架，標價80億美元。

截至2020年底，SOHO中國成熟投資物業的平均出租率約82%;全年租金收入為15.38億元，同比減少16.1%。核心寫字樓項目出租率在60%至97%之間不等，因疫情影響，成熟項目的出租率下滑至低位。

高開低走

在中國地產商中，潘石屹創立的SOHO中國定位鮮明，即專注在北京和上海繁華地段運營商業地產項目，卻也是“高開低走”的典型。

2007年，SOHO中國上市首日，收盤總市值即達477億港元，募集資金超過128億港元，當年收入69.54億元，2010年達到182.15億元，創下巔峰，其后，經營體量不斷萎縮，至2020年，營收只有21.92億元，較高峰期縮水近九成。

潘石屹一度也有擴張雄心。

2011年，SOHO中國的收購總金額超過150億元人民幣，創下年度最高紀錄，獲取的土地或項目均集中在上海交通便利、位置優越的區域。兩年多的時間，其在上海地區獲得了10個項目，成為上海外灘最大的業主，一舉奠定京滬兩大一線城市均衡發展的結構框架。

那時，潘石屹手握157億元現金，非常樂觀，自信在商業地產領域，“SOHO中國仍是唯一一家有實力的買家?！睕Q定下一年的收購目標金額為100億元。

結果，2012年沒有如期擴張，相反，潘石屹以售轉為租，尋求轉型，從“開發—銷售”轉向“開發—持有”模式。

“如同所有的反省一樣，先看我們所處的大環境，這樣才能更清楚我們所處的地位和階段，避免犯‘井底之蛙的錯誤?！迸耸龠@樣解釋轉型。

沖擊SOHO中國的大環境之一，來自互聯網。

潘石屹一貫的商業模式，是在一線城市核心地段開發、銷售并部分持有商業地產，其中，商鋪銷售是其回流現金的重要路徑。

由于電商的流行，對商鋪的沖擊巨大，客戶越來越不買賬，不得不逐漸減少商鋪，逐漸成為一家專注于寫字樓開發、租賃和經營的公司。

2013年，SOHO分別以31.9億元和19.22億元投得上海、北京兩宗地塊后，潘石屹再未新購重要的地塊或項目。

2015年，“雙創”火熱，潘石屹也重新燃起熱情，推出了新一代共享辦公產品SOHO 3Q。

SOHO 3Q一度是北京和上海最大的共享辦公空間，截至2018年底，SOHO3Q拓展至全國7個城市共31個中心，擁有超過3萬個工位。這個新項目也沒擺脫被出售的命運，2019年，潘石屹將SOHO3Q的11個項目打包賣給筑夢之星。

之后，潘石屹的SOHO中國基本處于“躺平”狀態，不拿地、不開發，也不開展新業務，只以純粹的收租為生，一年10多億元的租金收入，支撐著這家公司。利潤的相當一部分，來自物業資產的增值，最近3年，增值每年都在10億元以上。

2019年，潘石屹這樣感慨：在互聯網將舊社會秩序打破的同時，正在建立一種新的秩序，一些產品死亡了，而另一些更有生命力的產品誕生了;一些行業死亡了，而另一些更有生命力的行業誕生了。

可惜，他再也沒有拿出過有生命力的產品。