加油站土地集約利用分析

萬遠華

摘? 要：加油站是油品銷售企業的生命線，也是成品油銷售企業的核心資產，創效的基石。如何提高土地資產的利用率，增加企業效益，本文試從目前加油站土地利用存在的問題入手，通過發現問題，分析問題來尋求方法，意圖提高加油站土地的利用效率。

關鍵詞：加油站節約集約用地

加油站是油品銷售企業的生命線，是核心資產、創效的基石，其區位是運營的關鍵因素，決定著加油站的生存壽命，而加油站的地理位置歸根到底就是土地問題。隨著近年上游資源過剩、批量價差加大、競爭對手多元等因素疊加，加油站資產一路高歌猛進，作為核心要素的加油站土地土拍市場更是異常激烈，成本急劇上升，創效能力加速下滑。以福建省近三年來加油站土拍市場為例，由政府推出掛牌的土地競拍項目共計88幅，按位置類型分，屬于鄉鎮地塊52幅、城區地塊36幅;一二類站占比47%;價格破億地塊共有15幅，破億的15幅地塊占城區地塊比例42%，也就是說以城區加油站土地作為樣本，價格過億元的已接近半數，尚有愈演愈烈的趨勢。故而作為油品銷售企業，如何利用好現有土地資源，提高收益，提高企業競爭力及生存力，顯得尤為重要。

一、加油站土地的類型

《中華人民共和國土地管理法》是我國土地政策的根本大法，所有土地相關政策法規均依據土地管理法而來。國家的土地性質大概分為兩種，第一種是指國有土地性質的土地;第二種是指農民集體所有的土地。根據土地用途分為：農用地、建設用地和未利用地。

加油站項目用地按照目前要求，需是國有出讓用地，用途屬于《土地利用現狀分類》中商服用地類的批發零售用地。但是，由于歷史原因，現有運營油站中的用地也有國有劃撥地、集體土地等情況，用地情況總體比較復雜。

二、加油站土地利用通常存在的問題

（一）周邊安全間距問題

加油站項目用地不屬于國家重點扶持的公共基礎設施建設項目，所以規劃落地方面一般重視度不是很足，外加加油站為危險品經營場所，政府、職能部門、周邊企事業、居民大多報不太歡迎的態度，特別是周邊居民，認為加油站涉及安全隱患、環保問題多，所以規劃選址應盡可能避開居民聚集區，現有站的改造等，也得綜合評估周邊居民的反應，很多企業就面臨拆改后由于周邊居民反對、沖擊導致無法恢復運營的情況。

（二）政府征遷問題

隨著政府發展需要，土地重新規劃利用頻次及力度都有了很大的增強，故而導致加油站被征遷的概率大大增強，但由于歷史的原因，土地的取得非國有出讓方式，故而在征遷賠償，特別是異地遷建方面受限，項目面臨被政府拆除，無法保留的風險。

（三）土地法律問題

由于歷史原因，過去有些加油站項目用地性質較為多元，前面提到涉及集體土地居多，按照現有規范，集體土地無法轉讓，這些都是企業應當考慮的重大風險。企業未經批準非法占用土地的，輕則面臨行政處罰，重則招致停業整頓、吊銷執照等法律后果，更有甚者，會危害到企業的聲譽與社會形象。不難看出，違法取得、使用土地，代價是巨大的。

（四）土地利用率低問題

由于規劃調整、道路改線、加油站形象不佳、布局過密等原因，導致現有加油站銷量低，創效能力差，數量較多的低效、關停站，影響了加油站土地利用的效率。

三、加油站土地集約利用的措施

當前的形式，銷售企業普遍都面臨加油站項目“匱乏”與“有余”的現狀，匱乏是基于土地管理的規范、價格的高企，投資風險加大，新增項目有限;另一方面“有余”是基于企業現有項目土地存在停業閑置、利用低效、拆遷等因素，土地利用率較低，成為企業發展的包袱。外加碳中和、碳達峰要求，新能源發展的沖擊，成品油企業面臨增量市場有限、競爭加劇、創效能力低、資金吃緊等困境，除了加快轉型升級外，對外投資更應謹慎，避開高位接盤，發展上還是以低成本開發為主，可以考慮用資源換資源或是輕投入的方式先行占有資源;對內做好現有資源的盤活利用，例如通過對外出租、出售、合作、遷建、置換，或是重新布局、增加配套服務等方式，提高現有土地的利用效率。

（一）土地利用要遵循效益優先原則

1、規劃先行、精準可研，依法、依規取得土地。

項目前期可研是決定項目好壞的胚胎階段，可研最為關鍵的節點就是規劃選址。規劃的節約是最大的節約。首先，選址的優劣，決定了項目后續創效的最為重要的環節，加油站選址涉及到交通條件、安全間距、視覺效果、地塊平整、周邊配套即未來規劃等多種因素，所以要達到各種條件綜合滿足要求，并不是簡單的事情，故而選址就決定了項目后續的基因。其次，選址是考慮未來規劃落地情況，一是規劃落地的時限、規劃落地的效果，這些都要在前期充分調研，詳細了解政府規劃的信息，準確把握規劃的情況，有利于增加項目的附加值，避免現有項目過早出現因道路改道、車輛分流、雙行改單行等等因素帶來的銷量損失或是被拆遷風險。最后，就是要依法、依規取得土地，避免給項目埋下隱患，造成投資損失。

2、因地制宜，節約集約加油站用地。

加油站雖然服務對象相對單一，簡單講只是給汽車加油，但因為加油站所處的位置、所在的商圈不同，服務的性質也有很大的不同，例如城區項目，服務的主要對象就是汽油車消費群體，相反，對于礦區、物流園周邊的項目，服務的客戶群體大多都是運輸車輛，以柴油為主。故而，根據服務的對象類型，有針對性的進行布局設計，同時配套相應的設施，例如城區站就應該增加商業用途，國省道柴油客戶，可以增加司機驛站等功能。目前通用的做法，在城區，為提高土地利用率，通常油罐采取承重方式埋設加油棚下，這樣可以充分的預留出其他的土地空間用作商業用途，城區的項目考慮站房的建安成本較低，一般都會把容積率指標用好、用足;對于有一定未來預期的項目，可以考慮一次設計，分部實施的原則，土地利用切記只是考慮眼前，要為未來留出空間?，F如今提倡“油、氣、電、氫、非”五位一體的模式，在設計時就應很好的組合、融合。二是在城市中心、旅游景區、廠礦區等地方，推行建設城市綠島加油站、撬裝站等形式，以發揮其體積小、占地少、安裝簡便的優勢。三是充分挖掘加油站的地上、地下空間，有些項目可以通過分層設計，同時服務于不同的道路，以增加項目的車輛進站率。四是充分結合目前市場在光伏發電、充換電等方面的推廣，在加油站設計時充分預留站房、加油棚強度，以備后續增設使用。

（二）多元化盤活現存土地資源

加油站土地如果長期處于閑置狀態，不僅無法發揮資產的創效能力，增加看護、稅費成本及安全風險;另一方面現有硬件無法滿足經營要求，可以通過布局改進或是硬件提升來提高效率，增加效益。

1、抓好加油站非在用土地的“二次開發”。

加強對非在用土地的盤活利用，讓其重新上崗，發揮作用。通用做法有：一是通過借助政府規劃，異地遷建的方式盤活，實現小站變大站、差站變好站;二是通過對外租賃方式，增加土地租賃收入或是對外出售;三是通過置換方式，與其他企業進行合作，各取所需。

2、做好加油站在用土地的優化提升。

一是可以通過增加改造投入，提升加油站的硬件水平，增加服務功能，例如，可以通過重新裝修包裝，優化油品號、內部格局優化、增加洗車、餐飲服務等功能來提升服務，增加銷量;二是對于現有布局無法滿足要求的站點，可以推倒重建，重新設計布局來滿足服務要求。

結束語

加油站節約集約用地是企業體質增效的重要途徑，企業理應高度重視，但土地集約利用工作涉及面廣、協調難度大，任重而道遠，但只要我們不斷提高土地管理的精細化程度，因地制宜，做優增量、激活存量，最終定能確保公司的生命線又好又快、健康可持續發展。