構建“黨建+物業管理”機制探索新時代物業管理的“泰州路徑”

■泰州市委組織部

目前，泰州市常住人口城鎮化率已近70%，與城市化進程相伴相生的物業管理，已成為解決城市基層社會治理問題的關鍵因素。但當前物業管理的現狀與其擔負的社會治理責任不相適應，甚至成為老百姓口中“沉重的話題”和基層治理“繞不開的坎”。調研組堅持“問題在哪里，黨建就要在哪里發力”，組織調研專班，剖析市內外50 多個小區樣本，力求破解物業管理的現實之困，走出一條具有泰州特色的黨建引領物業管理之路。

物業管理的現實之困

物業企業“利益至上”。物業行業監管體系不夠完善、服務標準不明確、退出機制不完善，導致物業行業亂象叢生。不少物業企業簡單以市場經營主體自居，一心追求利潤最大化，無心參與基層治理；較低的物業收費標準也迫使一些物業企業降低服務標準。

業委會“運轉失范”。全市所有小區中，業委會組建率只有35%，能夠規范運行、發揮作用更是少數。有的業委會不愿作為，業委會成員“只掛名、不出征”，導致業委會“形同虛設”。有的業委會不會作為，對公共維修資金審批把關不嚴，導致業主利益受損。有的業委會胡亂作為，在收受物業公司“好處”后喪失原則，失去應有監督功能。

居民業主“借題發揮”。有的業主主觀逃避義務；有的業主因其他問題遷怒物業，用罷繳物業費的方式宣泄情緒；還有的業主認為小區治理是政府的責任，拒絕繳納物業費。物業費收繳率低直接導致物業管理難以為繼，不少老舊小區遭到物業企業“棄管”。

監督管理“有心無力”。物業管理涉及多個部門。除了住建部門外，公安和城管涉及綜合執法，法院涉及物業費訴訟受理，發改委涉及物業定價，市場監管涉及電梯監管，等等。對物業管理問題，職能部門相互推諉扯皮，街道又難以指揮調度職能部門，出現“管得著的看不見，看得見的管不著”現象。

社區黨組織“擔當不足”。內部，社區治理與物業管理“兩張皮”，缺乏把業委會、物業企業、網格長（員）、社區民警等轄區治理力量整合，協同解決物業管理問題的能力。外部，整合資源不夠，不少社區沒有建立統籌駐區黨員、社會組織、志愿者等治理資源的工作機制，社區黨組織不能很好發揮核心作用，推動共建共享。

“黨建+物業管理”的機制之解

泰州市堅持以強化黨的領導為主線，以區委、區政府—街道黨工委、辦事處—社區黨組織、居委會為主軸，以規范物管合同和規范業委會履職為關鍵環節，區分三類小區進行指導，推動業委會、物業企業、政府和社區四方聯動，走出一條具有泰州特色的黨建引領物業管理之路。

第一類，對封閉式、市場化服務的小區，致力推動從不規范向規范化轉型。

建立業委會“選得好、抓得住”的機制。確定社區黨組織對業委會三項權限。一是人選推薦權。對業主推薦進入業委會人選，社區黨組織要認真把關，把別有用心的人擋在門外；提倡機關、國有企事業單位黨員干部參選業委會委員；推進具備條件的業委會建立黨組織。二是議題設置權。定期召開黨組織、業委會、物業企業“三位一體”會議，制定議事規則，明確業委會議題須事先報社區黨組織書記審定。三是決策前置權。明確黨組織討論研究是業委會決策物業管理重大事項的前置程序，明確進入業委會的黨組織委員和黨員必須按黨組織決定在業委會發表意見，向黨組織報告落實情況，對未執行黨員，黨組織要批評糾正。四是工作監督權。試點成立業主監督委員會，監督業委會履職行為。業委會每半年須在小區顯著位置公告經費收支情況，對履職不規范的業委會委員進行誡勉罷免。五是績效評議權。業委會每年向社區黨組織和居民代表“雙述職”，根據評議結果評星定級，對五星級業委會實行以獎代補，讓干得好的業委會有榮譽、得實惠。

建立物業企業“干得好、拿得住”的機制。要有規范的物業服務合同。市級行業主管部門要厘清物業服務企業責任邊界，建立履約保證金和服務質量保證金制度，倒逼物業服務企業按約履職。要有科學的服務評價機制。制定物業服務等級標準和等級收費標準，通過“滿意度”這個杠桿，把物業企業依法按約履職的監督權交給業主；推行物業服務公開招標，把物業企業的選聘權交給業主；公布服務合同的約定、物業管理費和公共收益的收支明細，把物業服務的知情權交給業主。要有完整的客戶服務體驗。明確物業服務企業需參與基層社會治理，引導物業服務企業與社區開展共建活動、與社會組織開展聯建活動、與業主開展團建活動；鼓勵有條件的物業服務企業開展養老服務、家政服務等增值服務，為業主提供全周期服務鏈。

建立各級政府“管得好、兜得住”的機制。小區內還有很多社區、物業管不了、管不到的事情，政府必須做好兜底。各級地方政府要“補好位”。強化房地產市場監管，降低因“先天不足”帶來的后期物業管理風險；加快老舊小區綜合整治，打造一批環境宜居、配套齊全、組織完善的“完整社區”。行業主管部門要“做到位”。構建物業行業信用管理體系，將履職情況、業主服務評分、黨建工作情況納入企業信用檔案，應用于招投標、評優評先活動。對多次逾期拒不支付物業費的業主，依法錄入市公共信用信息系統。打造“資金使用便捷、訴求回應及時、公共收益透明、業主廣泛參與”的“智慧物業平臺”。相關職能部門要“不缺位”。明確各職能部門在物業管理中的行政職責，依法制定并公布工作清單、聯系人姓名和聯系方式，讓小區內非物業服務的事項“有人管”。

建立社區黨組織“領得好、穩得住”機制。社區黨組織是物業管理服務的“最后一道防線”，必須發揮黨組織組織力，做好物業企業服務、政府部門管理的補缺。領出廣泛參與。以樓棟為基本單元建立黨小組，黨員擔任聯絡員，社區黨組織每年開展“先進示范樓棟”評比，通過名單公示、物質激勵等手段，激發居民業主參與熱情。領出和諧關系。建立黨組織牽頭的物業矛盾糾紛三級調處機制，網格黨組織負責組織黨員發現、報告、處理物業小矛盾小糾紛，讓“小問題不出網格”；社區黨組織負責挖掘律師等有專業特長的社區能人，擔任社區“物業顧問”，對社區物業重點問題進行調解，讓“大問題不出社區”；社區黨組織無法解決的問題，及時向街道黨工委報告，由街道黨工委協調解決，讓“難點問題不出街道”。領出服務升級。推行“全科社工”服務模式，建立“線上+線下”服務快速響應機制，“線上”打造“智慧管家”服務平臺，讓居民業主訴求第一時間有人受理；“線下”實行“一站受理”“首問負責”，讓社工“多跑路”、居民“少跑腿”。

第二類，對開放式、無物管的老舊小區，致力推動從自治型向市場型轉型。

由社區黨組織牽頭，征求小區居民意見，經大多數居民同意后，納入市場進入、政府補貼過渡型小區管理。以市區、街道或者若干社區為單位，打包給1 家或2 家物業公司，規?；?、標準化地提供基本物業服務。政府給予三年補貼過渡政策，第一年70%、第二年50%、第三年30%，最終實現市場化運作。多數居民不同意的，仍然延續過去的自治模式，但邀請業主代表到市場型服務的小區參觀，讓業主老百姓了解、向往市場化的物業服務。社區黨組織充分利用老舊小區改造、黨建為民資金、小區微治理等政策紅利，分年分步系統性推進老舊小區改造，不讓任何小區成為城市現代化遺忘的角落。

第三類，對政府承諾兜底的拆遷安置小區，致力推動從包辦型向自主型轉型。

拆遷安置小區大致分為三種情形。一是承諾一定期限內不需要繳納物業費，時限已到卻仍在無限期延續兜底；二是未明確給出承諾，卻形成了由政府兜底的事實和慣性；三是口頭承諾“終身免交”，拆遷協議、公告中并無相關條款。針對情形一，實行“黨員先繳、居民仿效、整改提升”模式。將“物業費繳納情況”列入對黨員黨性考核、評議的內容，定期張榜公布繳納情況。社區黨組織和業委會加強對物業公司的監督，把群眾滿意度作為考核評價依據，力促提升服務水平。針對情形二，實行“居民繳費提標、政府獎補配套”模式。引入或成立政府出資的國有物業公司進行市場化運作，服務標準實行分級制，在業主沒有形成物業費繳納習慣之前，提供基礎性服務，費用由國資兜底，同時推出物業服務的升級“套餐”，大部分業主同意繳費提標的情況下，采取業主繳納一部分、國資補貼一部分的辦法，提高服務標準，讓業主體會到服務升級帶來的好處。在選擇升級服務的小區，打造物業服務示范樣板，形成“物業服務好、房子更搶手”效應，讓業主意識到繳費不僅是義務，更是投資。針對情形三，實行“補繳分開、先繳后補”模式。對被拆遷的集體經濟組織成員，在推動繳費的基礎上，從原來的政府兜底資金進行一定比例返還，與年終分紅一并發放，憑繳費憑證先繳后補，不繳不補；而對于已經進行二手房交易或租住在集中安置區的非集體經濟組織成員，按照核定物業費全額繳納，在保持和諧穩定的前提下，逐步化解歷史遺留問題。